张松桥的背景 中渝置地:重庆前首富张松桥的“印钞机”
昨晚（2月28日）有多家媒体报道称，有“重庆李嘉诚”之称的张松桥，旗下中渝置地（01224）以10.2亿英镑（约合人民币85亿）买下英国伦敦金融城最高楼122 Leadenhall Street的所有权。
随后，中渝置地对此事进行了回应，其表示，集团正就122 Leadenhall Street的潜在收购进行深入磋商，如有需要，将适时作出进一步公告，只是目前尚未就有关潜在收购签署正式协议，潜在收购也不一定落实。
据英国媒体《每日电讯报》2月27日报道，目前金融城最高楼的两大所有人原则上已经同意将该楼卖给张松桥，除此之外的竞标者已经出局，只要完成合同和正式交割即可。
报道还指出，整个竞购过程主要以东亚买家为主，中渝置地出价最高；此外，韩国主权基金Korea Investment Corporation出价9.
65亿英镑，而新加坡主权投资基金淡马锡控股出价9.5亿英镑。另外，中国人寿和美国投资基金Madison International Realty美国也参与了竞标。
若上述交易最终顺利完成，将是目前中资对英国地产投资历史上最大手笔的投资，此外这笔交易的金额也将在英国整个地产投资历史上排名第三位。
据悉，这座大楼由British Land和加拿大地产公司Oxford Properties共同开发，高224米，于2010年12月22日正式开工建设， 2013年6月正式建成，大楼建设成本为2.86亿英镑。
此外，智通财经还了解到，不久前，张松桥刚刚买下位于伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰总部大楼，斥资2.92亿英镑，大楼目前被部分出租给英国电信公司沃达丰集团作为其全球总部。此外，2016年7月，英国脱欧公投刚刚结束，张松桥还通过旗下的渝太地产（00075）斥资4233.6万英镑买下了位于伦敦金融城的Travelodge酒店物业。至此，张松桥将于伦敦持有三处物业。
除了近期在英国“买买买”外，张松桥也曾在香港大手笔置业。据相关报道称，仅在2015年，张松桥在香港买楼的交易就有4笔，包括以51亿港元买下曾被列为香港一级历史建筑物的河东花园、以7.6亿港元买下渣甸山包华士道1号的房屋、以40.21亿港元买下彩星中心和世纪广场两幢商业大厦、还以15亿港元买下马云在香港的豪宅，合计花费约100.86亿元人民币。
如果说土地在张松桥的财富故事中充当了一号角色,那么,没有悬念的悬念是,它还将在未来数年的财富比拼中继续如此。
秘诀何在?坊间人士相信,虽然土地储备量巨大,但是,总体而言,中渝的土地成本相对较低,土地区位各有长处,在土地价值正逐渐回升的通道中,这些优点就构成了巨大的土地估值溢价,从而成为巨额财富的来源。
这一点在4月份公布的中渝2008年报中显露无遗。公告显示,在中渝置地拥有的920万平方米权益土地储备中,大部分还是集中在重庆渝北区和南岸区的同景国际城项目。
这两地均是重庆市投入重金打造的黄金区域。其中,位于渝北区的11块地早在土地实行招拍挂出让前即已获得,成本低廉可以想见,渝北区又是中央政府驻渝单位和重庆重要政府部门的所在地,亦是铁路和公路枢纽所在。而同景国际城项目位于重庆茶园新区,经过多年开发后,该区域已成为重庆市相当重要的一个城市副中心区域。
公告亦显示出最近获得的两幅土地成本相当低廉。根据公告,这两幅土地分别位于重庆市和都江堰,土地单价分别为180元/平方米和678元/平方米。中渝置地在土地资源上的优势可见一斑。
国泰君安证券港股分析师姚尧对本报记者表示,作为一家区域性开发商,通常而言,他们的未来3年收益预期取决于所在省份和城市的经济增长前景,因此,与布点更广泛的一线房企相比,它们的市场波动率会更大。但是,区域性开发商也有自己的优势,那就是在所在省份,它们有更大的获得优质土地资源的能力,这既与历史事实有关,也与拿地的政府资源和人脉资源有关。
但是,并没有更多的证据显示张松桥有雄厚的政府背景。从公开的履历看,早年他几乎没有在政府部门担任公职的经历。根据报道,他曾在1993~1999年间出任重庆攀钢钛业有限公司副董事长兼总经理等职,亦是攀渝钛业前身渝钛白最早的发起股东之一,正是在此,他与显赫的重庆国有资产管理公司——渝富公司有亲密合作的历史,后者在重庆有“重庆汇金公司”的称号,亦是重庆四大土地储备集团之一。
“张松桥个人很精明,是一个市场敏锐的老板,对宏观经济和地产大势的把握很厉害。”重庆同景集团总裁陈长春向本报记者评论说。他表示,张先生深得港资房企在内地拓展的精髓,能够像和黄那样很早就长时间储备土地,在土地的经营上着力甚多。
但是,同样的这个特征却受到责议。重庆本地一不愿具名的中介人士表示,中渝进入地产开发时间很长,销售额却与同期进入的其他全国开发商有较大差距,原因即在于,中渝过分依靠早年的土地资源,将土地运营目标定位在钱而非开发。“这也能解释为什么上世纪90年代拿下的地块在2006年才装入上市公司,至今还没有开发完毕。”该人士说。
早在今年3月6日,中渝发布盈利预警。参考中渝相对不错的上半年预售数据,这样一个预亏公告令人惊讶,但是,谜底很快在4月份公布的2008年年报中揭晓:业绩预亏是由于中渝置地的项目基本都处于前期规划、开发的投资阶段,土地贬值导致企业的股东应占权益亏损超过9亿元。
依上述数据,中渝置地的财富秘诀显然更加清晰。
记者手记
渝系地产管窥
■ 重庆是中国地产界的兵家必争之地,亦是首富概念每逢炒作必被提及的地方。每一个城市都有一个地产江湖,每个地产江湖中都有座次。在重庆,若以胡润版的财富身价论高下,龙湖地产的吴亚军与中渝置地的张松桥此起彼“浮”,伯仲之间。但若论公司性格,这两家公司均在重庆楼市位高权重,风格却迥然不同。
以笔者粗浅观之,中渝的起家最早,上市套现融资亦发挥得风风火火,但是,在多年之后,销售额却远远低于后来者居上的龙湖地产,后者在2007年销售额已经超过百亿元,登堂入围地产界百亿元俱乐部,这样的成绩更是在2007年制造了一个财富话题:谁是重庆首富?当时,根据胡润先生的地产富豪排行榜,张松桥以125亿元居吴亚军之上,冠名重庆首富,而仅仅一年之后,排位发生逆转,吴亚军以110亿元超过张松桥的55亿元身价。
这些财富的排名游戏的确是娱乐性高于财务参考价值,但是,正是在上市放大器的作用下,企业家的身价才会出现戏剧性的波动,因此,上市才是幕后主因。但是,既然上市早已被公认为双刃剑,为何还有那么多的公司前赴后继?
答案在于,上市除了给企业领袖提供事业退出路径和满足套现欲望外,更是中国地产业的不二宿命,是中国地产金融生态的准确反映。对于一个有志于做大、但缺乏资金支持通道的“好”企业而言,如果不上市,不直接对接资本市场,它的资金命脉甚至企业命脉就会随时掌握在银行和地方政府之手,这样就会在市场的销售风险之外增加一个不确定风险,且为祸更巨。
我们无意推论,与银行和政府的过分密切接触,一定会导致寻租和利益输送的事情发生,但是很显然,很多中国地产企业在政商关系这道题目中经常不及格。
既然确定上市为目标,那就要讲一个不一样的故事。中渝的故事正如我们看到的那样,是一个土地升值的故事,按照同景集团总裁陈长春先生的观点,龙湖地产的故事则是一个全国化扩充土地池、以景观为卖点打造精品地产的故事,而金科则表现出模仿力很强的学习能力,同时在全国一二线城市布局。
除此之外,渝系地产公司的一个共性则是,在较低的售价条件下,锻炼出控制成本运作的能力,从而在成长过程中生命力较强。众所周知,在重庆与成都,后两者都已经成功拥有了各自的粉丝客户群。
这3家公司的老板是富豪排行榜上的常客,龙湖的IPO在筹划之中,而金科借壳已经居于收官阶段。在西部楼市,它们都是本地的大哥,在一定程度上是重庆地产界的名片,它们的选择也会成为其他本地同行研磨的对象。可以想见,在不久的未来,一俟龙湖地产如愿IPO、金科集团挂名深交所,重庆地产三巨头的财富故事将会被演绎得更加华丽。
种种迹象可以看出,鉴于在这一波经济波动中,重庆市上半年高达12.5%的GDP增速位居全国前六,渝系地产应可归入绩优系列。
