中渝地产张松桥妻子 张松桥100亿转型做伦敦包租公 中渝置地也跑了?
自中渝置地(01224)拟花110.1亿港元到英国买楼做"包租婆"的消息在3月1日坐实后,业界又再次讨论"重庆李嘉诚"张松桥"跑路"的问题。
说起重庆地产圈,曾经最为声名显赫的角儿,乃数张松桥掌控的中渝置地。可惜"守业更比创业难",如今后生者龙湖地产(00960)等后来居上,赶超老大哥。
不过,中渝置地早已无意大哥之位。早在几年前,中渝置地就开始售卖西南资产变现,并紧盯一线城市和全球发达城市的投资机会。2015年,中渝置地战略性出售大部份物业项目。2016年中渝置地管理层再"喊话":如果中渝置地位于二三线城市的项目有其他发展商感兴趣,公司会马上出售,让现金回流快一点。
曾经买买买,如今卖卖卖,被称为"西南地产王"的中渝置地为何要大动干戈将资产大挪移?
阔气出手新猎物
作为重庆知名地产企业,曾经的重庆首富张松桥一直跟随李嘉诚的步伐,甚至做得更为彻底。2015-2016年连续清空西南资产业务后,中渝置地开始买买买。
3月1日晚间,中渝置地公告称,公司全资附属公司翠创投资作为买方,拟向卖方购买利德贺大楼的100%权益,总代价为约11.35亿英镑(相等于约110.1亿港元),并需按照协议作调整。该公告坐实了此前多天市场对于张松桥拟斥资买下伦敦金融楼的传闻。
根据公告显示,利德贺大楼为一幢逾46层的商业大楼,由约61万平方尺的写字楼及零售楼面组成。大楼绝大部份出租给多名租户。大楼的租户群包括大型国际保险公司,以及金融机构、科技及专业服务企业。利德贺大楼现在每年租金收入约4020万英镑(约3.9亿港元)。
智通财经注意到,就在上述公告发布后的第一天(3月2日),中渝置地股价却跌了1.27%,当天收盘价报2.34港元。
据了解,不久前,张松桥斥资2.92亿英镑买下位于伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰总部大楼;2016年7月,张松桥还通过旗下的渝太地产(00075)斥资4233.6万英镑买下位于伦敦金融城的Travelodge酒店物业。
此外,张松桥也曾在香港大手笔置业。据相关报道称,仅在2015年,张松桥在香港买楼的交易就有4笔,合计花费约100.86亿元人民币。
2006年借壳上市名震西南
(张松桥)
中渝置地的发家史和曾经的重庆首富张松桥密切相关。
据媒体报道,1965年于重庆出生的张松桥,在高中还未毕业时,就赴香港过起半工半读的生活。1982年,张松桥返回重庆,利用从祖母继承来的财产和对香港的了解,做起从香港采购电子产品到重庆销售的贸易生意。
1992年6月,张松桥与同样经营电子产品起家的曾维才合作成立了中渝发展,与重庆市政府签下主城北部1.41平方公里的土地开发合同。1996年,中渝发展建的高档项目"加州花园"一炮而红,为张松桥在重庆地产界赢得声名,使"中渝"成为重庆高端物业开发的领军者。
此后,中渝发展深耕重庆,发展了多个标杆性住宅及商业地产项目。
公开资料显示,2006年底,张松桥已经是4家在港上市房企的实际控制人,担任着渝港国际、渝太地产、港通控股、确利达等4家公司的董事会主席。
2006年11月,张松桥助力旗下地产业务在香港上市。彼时,通过一系列资本运作,张松桥成功使确利达以33亿元收购中渝实业,注入其在重庆拥有的11块土地资产。随后确利达更名为"中渝置地控股有限公司",主业由包装业务变更为地产业务。
根据资料显示,中渝置地上市之后,开始规模化扩张,不停买买买,并以开发高端项目闻名于市场。2012年1月,中渝置地一位负责人曾对媒体表示,中渝置地选择深耕西南地区,因为相比沿海,西南地区的城市建设水平比较低,更容易拿到一些大的地块,这些都给企业带来了比较广阔的发展空间。
根据年报显示,2012年,该集团的土地储备位于重庆、成都、贵阳及达州4个城市内。集团的总土地储备约为1280万平方米建筑面积。平均土地成本每平方米约为人民币2070元。土地储备足够应付5年至6年的发展之用。
智通财经查询中渝置地历年的年报发现,中渝置地在2013年的土储最多,为1410万平方米。
走上卖地换钱之路
早在2013年之前,虽然中渝置地在买进土地时,也会以优化土地储备组合为由小规模出售土地,但是都未引起业界太多的关注。直到中渝置地在土地市场火爆的2013年出售"黄金地块"时,才惹来外界猜疑中渝置地是否"差钱"。
2013年11月,中渝置地发布公告称,集团订立协议出售位于重庆照母山地区的项目,代价约人民币14.26亿元,出售产生的预期除税前收益约4.57亿港元。中渝置地解释称,出售该项目是为了集中更多资源加快发展其在重庆渝北区嘉州商圈的投资物业组合。
据了解,中渝置地照母山地被称为"黄金地块"。这里聚集着大批的开发商,在建、待建项目多为高端住宅,条件并不差于嘉州商圈。
为何中渝置地要将优质资产出售?往后看中渝置地卖地换钱的动作,该出售可谓是"前菜"。
2014年,中渝置地作了一个很反常的动作,即在年内没有收购任何新的土地。该公司称,这是基于宏观经济环境、市场动态及销售业绩的考虑。
铺垫做足之后,中渝置地在2015年上演了售卖资产大戏。中渝置地在当年的年报中称,为消除市场不确定性及抵抗物业市场持续衰退境况,集团于2015年进行了一系列战略性出售交易。根据年报显示,年内,中渝置地一共签署了7笔出售协议。这些交易给中渝置地带来约144亿港元的现金流入。至此,中渝置地在西部的物业项目大部分被卖光。
西南仅剩一个项目
根据中渝置地官网信息显示,直至2016年11月,该集团可供发展的土地储备仅剩15.9万平方米建筑面积及应占建筑面积,仅剩四川雍河湾一个项目。
为何中渝置地如此狠心,舍得抛下当年打下的"江山"。中渝置地在2016年召开2015年年度业绩会时向媒体表示,公司频频套现是因为看空二三线房地产市场,公司觉得大部分的购买力、人才都集中在一线城市。
虽然中渝置地在西南起家,但始终觊觎外面的世界。公司管理层称,过去10年,中渝置地一直都在西部发展,不过公司也看到一线城市北京、上海、深圳的发展,如果从楼价、购买力、经济发展来看,公司觉得是时候转移阵地。
智通财经注意到,中渝置地卖地变现,得以偿还所有贷款。截至2016年6月30日,该集团为零负债,存放于香港主要银行及财务机构的现金及等同现金合共61亿港元。
不尽人意的业绩
中渝置地给旗下资产来了个乾坤大挪移,在这么多年的折腾之下,公司又会展现给投资者什么样的业绩?
智通财经注意到,自2006年上市至2015年,中渝置地业绩"起伏不定",甚至在2008年和2009年出现亏损。
数据显示,2006年,中渝置地的收入约7.95亿港元,年度盈利6.31亿港元,2007年这两项数据同比都有所增加。而2008年和2009年,该公司收入分别为13.96亿港元和10.81亿港元,年度亏损分别为10.79亿港元和4293万港元。
值得一提的是,2015年中渝置地的持续经营业务收入为66.2亿港元,同比减少36%,而年度盈利为16.42亿港元,同比增加51%。
此外,智通财经注意到,由于中渝置地此前大量卖资产,其2016年中期的业绩已经"惨不忍睹",收入和盈利等数据都同比跌了八九成。
