牛刀:高房价明年就会崩盘 吴敬琏只是一个政客

法制晚报记者张东妮:你在 12月5日、6日接连发表博客,声称楼市崩盘,而与此同时,吴敬琏否认说过楼市崩盘的话。明年高房价真的会崩盘吗?

牛刀:我首先想说的是,我一直是在说高房价崩盘,而不是说楼市崩盘。尽管我在今年深圳市国土资源与房地产管理局出现重大数据统计错误时,曾说过深圳楼市崩盘,但国土局收回错误数据后,我收回了自己的观点。高房价崩盘和楼市崩盘是两回事,比方说由地方政府主导的经济适用房和限价房也是一种市场行为,是楼市的一部分,而恰恰是这一部分没有崩盘的因素,所以,整个楼市不会崩盘。

至于吴敬琏教授说“错”话,不是第一次,相信也不会是最后一次。但我相信吴教授所说的楼市崩盘和我所讲的高房价崩盘,应该是一个概念,指的都是2006、2007年由地方政府和开发商刻意制造的一种炒买炒卖哄抬房价的不义行为。高房价的崩盘,是地方政府的有关官员和部分开发商对他们过去的疯狂掠夺和盘剥民众财富的行为买单。

张东妮:你在博客中提到高房价明年崩盘,有哪些依据?

牛刀:即使是在盛世,也会有危言,意在警醒,并尽可能的促使我们的市场行为多保持理性,少一点疯狂。资本投机的疯狂,是一种社会病,并且一发作起来就无法治愈,日本的楼市泡沫、美国的次贷危机、97年东南亚金融风暴都是资本投机的疯狂引起的。

至于你说的依据,我想有这么几点:

一是宏观经济虽然不能说是出现危机,但也是一种深度调整。目前外部环境对中国经济不利,即使我们现在迫使人民币贬值,对内可以给出口企业提升盈利空间,但是因为美国的经济危机导致对中国产品的需求减少,使出口市场受到重创,经理人采购指数大幅下滑,很可能拖累中国经济。

另一方面,以美元为主体的国际货币,也受到人民币贬值的影响,而加速逃离中国,直接影响对中国不动产的估值。2008年8月,日本最大的房地产公司宣布倒闭,其原因就是国际资本抽逃。

2009年,估计将有1000多亿美元的国际货币到期后离开中国,直接影响到中国的许多大型房地产企业,其中包括一些上市公司。在这些公司中,如果外资持股比例超过30%,将是第一批倒闭的企业。

二是很多楼盘严重滞销,现在看来不是买家观望的问题,而是产品不对路或者已经过时的问题。如果是买家观望,在中央和地方几乎不顾一切的帮助开发商打开销路的前提下,应该能促进成交,但是还是有六成左右的楼盘根本卖不动,降价也卖不动。

产品在市场好的时候,开发商只要造出房子,有一大批炒家进场,房子就好卖,根本不用考虑产品特点。但现在有一部分买楼自住的,对产品就很挑剔。再加上开发商拿地成本过高、建材成本也过高,导致降价空间不大,在价格上毫无竞争力。

这些产品只有一条路,降价也是亏本,抵给银行也是亏本,开发商会选择抵给银行,造成银行不良资产比例的上升。银行为了减少损失,很有可能委托代理公司低价倾销,这也是中国高房价崩盘的一个特征。

三是开发商过分依赖政府官员,死扛房价,有的项目已经扛了一年半,财务和管理成本增加很多,房价还是涨不起来。到2009年下半年,这些开发商再也扛不动了,结局可想而知。所以,2009年是中国房地产业并购、重组、清盘、烂尾的一年,建议房地产商尽快和一些国际知名的管理咨询公司合作,尽量减少一些损失。

张东妮:在你看来,楼市崩盘现在出现了什么征兆吗?能用数据来支持你的观点吗?

牛刀:现在市场层面已经反映出了很多问题。有关一些公司的内部情况,我在此不便披露,但是已经报道出来的情况十分严重了。

一是项目延期开发,万科在深圳、南京、杭州、北京、上海已经有一大批项目延期开发,但是,因为万科开发体量巨大,这些情况不足以影响万科的发展,而一些中小型开发商对外说延期开发,其实已经是烂尾了。