郭英成蒋尊玉 成败一萧何 龙岗旧改赢家佳兆业深陷蒋尊玉案
自10月24日深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉涉嫌严重违纪接受调查后的40多天里,一家顶着"旧城改造专家"光环的香港上市公司被揭露和蒋尊玉落马有着千丝万缕的关系,甚至其在售房源也被深圳规划和国土部门限制出售。
这场风波的主角佳兆业(01638.HK)过去几年在深圳以激进的作风及良好的政商关系闻名。这场风波或许还会让人们进一步追问:在中央决策层的打虎行动中,还有多少开发商会因为"政商关系"陷入泥沼?
截至目前,纪检部门及官方暂未通报蒋尊玉所涉具体案情及细节,不过,据长期举报蒋尊玉腐败违纪问题的陈青(化名)透露,蒋尊玉落马的导火线,是其从2009年开始主政深圳龙岗区期间存在的贪腐问题,所涉违规问题集中在龙岗区地产、城建和深圳大运工程领域——在此之前,陈青已经连续举报蒋尊玉三年之久。
有消息称,蒋尊玉此次落马,缘于龙岗当地一家上市公司在龙岗开发的高端别墅区被审计出巨大经济问题,为求自保,该开发商将蒋尊玉供出。
从2009年开始,蒋尊玉在深圳龙岗区先后担任深圳龙岗区委书记、区人大常委会主任、深圳市委常委等职,直到2013年4月份调任至深圳市政法委书记。陈青透露,蒋尊玉主政深圳龙岗期间,与房地产企业结交甚密,尤其是佳兆业集团,在蒋尊玉在龙岗推进旧城改造和新区建设期间成为最大赢家。
如今佳兆业正为此付出代价。其在深圳的多个楼盘项目超过两千套房源被深圳规划和国土部门锁定买卖协议备案,此种现象并不多见。尤其值得注意的是,佳兆业上述被锁定楼盘项目均位于深圳市龙岗区和划自龙岗区的大鹏新区。
12月4日,佳兆业集团在临时停牌后公告称,其大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权。佳兆业股份转让完成后,生命人寿持有佳兆业集团的权益增加至29.96%,逼近要约收购临近点。获得生命人寿增持后的佳兆业在公告当日复牌后,并未受到投资者青睐,复牌当日股价跌幅超过12%。
"蒋尊玉在龙岗主政的5年时间,也是佳兆业在龙岗区不断获得丰收的时间点。"陈青说。
佳兆业财报显示,从2009年开始,佳兆业在龙岗区已经先后获得包括佳兆业城市广场(华为科技城项目)、佳兆业新都汇家园(龙岗大道一号项目)、大鹏佳兆业假日广场(大鹏项目)等多个大体量旧改和新区项目开发权益。
显然,无论是佳兆业在龙岗获得的烂尾地、旧改项目,还是介入的新区开发,如果没有主政者对旧改和新区建设的推动,佳兆业几乎很难在与龙岗当地众多开发商的竞争中占到如今这么大的开发权重。陈青称,旧改和新区建设尤其关键的就是政府资源与关系,以旧改起家的佳兆业擅长于此。
蒋尊玉在龙岗主政期间政绩之一,就是龙岗大道沿线全面改造工程及城市更新项目。据深圳当地业内人士估计,仅这项工程的累计投入和涉及的改造规模接近数百亿元。这些改造项目中,规模最大的就是佳兆业接手的"龙岗大道一号"项目。
龙岗大道一号项目总占地面积为19,393平方米,其中计容积率建筑面积99,786平方米,其中包括76,360平方米住宅部分和17,110平方米商业部分等。这个项目佳兆业在2012年4月通过协议转让方式获得,拿到7个月后佳兆业便将这个项目以"佳兆业新都汇家园"推向了市场,当年也获得了热销。
这样一个不错的项目,在佳兆业报表里罕有披露。直到2012年佳兆业财报中仅标注为"曾为不良资产或部分已落成的翻新改造发展项目"。在当年新增项目情况中,项目获取方式亦被隐去。
这个为佳兆业低调处理的龙岗大道一号项目,前身为"天时花园"项目。由深圳基泰投资有限公司在1990年代中期获得,不过该项目延宕十多年,直到蒋尊玉操刀进行龙岗大道沿线改造,方由佳兆业集团接手。在佳兆业接手龙岗大道一号项目前几个月,深圳基泰投资有限公司顺利实现对该项目用地规划变更。
根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局公示信息显示,龙岗大道一号项目规划变更后,项目容积率由6.8调整至5.0,居住建筑面积大幅减少,但项目商业建筑面积有所增加。
根据佳兆业披露的数据显示,其在2012年获得龙岗大道一号项目时显示的总建筑面积为96,941平方米,不过在2013年财报中该项目总建筑面积激增至138,321平方米,总建筑面积相比2012年增加了41,380平方米。吊诡的是在今年中报里,该项目总建筑面积又调整到96,970平方米。
"深圳当地开发商都知道,没有蒋尊玉,就不会有龙岗大道一号。"陈青在评价佳兆业龙岗大道一号项目时如此说道。
据深圳当地知情人士和陈青介绍,在蒋尊玉主政期间,佳兆业在深圳的布局相当激进,仅2011年前后就签约了440万平方米旧城更新项目。
蒋尊玉在龙岗主政期间积极推进的城市建设,佳兆业除了在这轮造城运动中获得龙岗大道一号项目外,其在龙岗先后获得佳兆业城市广场项目、大鹏佳兆业假日广场项目的过程中,无处不穿梭着各种政商关系。
位于深圳龙岗区的"华为科技城"项目,是蒋尊玉主政龙岗期间强势推进的又一"造城运动"。据称,蒋尊玉在就任龙岗区委书记不到两周的时间里,便拍板表示要为龙岗当地的明星企业华为公司"造一座城"。随后华为科技城项目从规划中的华为公司周围7平方公里范围内迅速延展至21.9平方公里,相当于之前规划面积的三倍有余。
华为科技城由深圳市政府投资110亿元、华为公司投资200亿元。但从2012年11月底开始,是由佳兆业主导启动了华为科技城第一个城市更新项目——佳兆业城市广场。佳兆业城市广场紧邻华为公司,占地32万平方米,总建筑面积达到128万平方米,是当时深圳历史上最大的综合体项目,同时被列为深圳十二五规划的60个标志性重大建设项目之一。
据佳兆业公告显示,佳兆业是在2010年初通过行使买卖协议的期权获得华为科技城城市更新项目,佳兆业为此付出的代价为8.367亿元,折合楼面价不到每平方米652元,而当年佳兆业集团综合新增项目平均土地成本也接近每平方米900元。
在蒋尊玉主导的华为科技城造城运动中,佳兆业除了占据该片区核心位置外,也是华为科技城最大地主。据相关资料显示,在华为科技城规划的20多个子项目中,佳兆业拿到了接近一半的项目。
公开资料显示,佳兆业在龙岗区获得华为科技城城市更新项目后,至少先后以支持龙岗区内绿色行动、改善区内治安消防条件等不同名义向当地政府捐赠3000万元。
深圳龙岗区大鹏新区规划建设也是蒋尊玉主导的重要新区运动。据深圳当地知情人士介绍,佳兆业也是率先进入大鹏新区,其目前在大鹏包括了佳兆业深圳大鹏旧城改造项目(佳兆业假日广场)、佳兆业大鹏金沙湾酒店项目(佳兆业万豪酒店)等,并且就在今年以54亿元的代价竞得大鹏新区一宗地块,是大鹏片区地王项目。
除此之外,亦有深圳当地消息人士指出,蒋尊玉的问题与其主政深圳大运会期间的主场馆大规模工程建设存在关联,可能涉及价值逾20亿元的工程腐败问题。值得注意的是,在2013年年初,佳兆业也最终被龙岗区政府选定为深圳大运会主场馆的总运营商。
"蒋尊玉具体案情虽然还有待通报和查实,但究竟牵涉哪些人,深圳当地很多开发商心里有数。"包括陈青在内的多位深圳当地人士表示。
佳兆业在深圳的诸多项目,除龙岗外其位于深圳市福田区的一个地标项目——佳兆业环球金融中心也为业内诟病不已。
佳兆业环球金融中心前身为丰隆项目,项目占地总面积为1.44万平方米,规划建筑面积为14.2万平方米。这个项目约12.57万平方米建筑面积因拖欠贷款而被扣押。
据了解,佳兆业至少在2010年就拥有佳兆业环球金融中心项目接近49%的权益,其在2010年2月份又对佳兆业环球金融中心项目公司39.8%的权益进行收购,佳兆业为此付出的代价接近3.5亿元,使得佳兆业对该项目的权益占比提升到88.5%左右,而剩下11.5%的项目权益仍由深圳城建持有。
2013年5月份,佳兆业集团收购了佳兆业环球金融中心剩余11.5%的项目权益,其为此支付的代价为4.05亿元。
根据佳兆业集团在公告中披露,截至2009年底,亦即佳兆业集团获得佳兆业环球金融中心近9成项目权益时,该项目所涉及的成本不到4亿元,整个项目的土地出让金甚至不到7000万元。但在2009年底所做的物业估值中,该项目的价值已经升至15.5亿元。
佳兆业在陆续获得该项目的全部权益中,其所支付的代价应该不到10亿元。即便按照佳兆业集团最近一次项目权益收购价格计算,佳兆业环球金融中心项目的价值也超过了35亿元。截至目前,佳兆业环球金融中心项目仍未动工,项目搁置已达十几年之久。
佳兆业集团除了以超低价获得佳兆业环球金融中心并搁置至今外,佳兆业集团也已经顺利对该项目的规划完成了变更,其中仅商业部分建筑面积,就比原规划中该项目的总建筑面积增加近10万平方米。
在今年1月中旬,深圳市规划和国土资源委员会公示称,佳兆业环球金融中心项目公司丰隆集团申请将项目地块B124-0027宗地的容积率由原土地合同的9.0调整为20.8。佳兆业环球金融中心项目容积率增加后,其中商业用地面积将增加至22.85万平方米,而佳兆业环球金融中心项目原规划建筑面积也不过14.2万平方米。
实际上,在佳兆业环球金融中心项目1.44万平方米的总占地面积中,商业用地面积就占到了1.27万平方米,该项目进行规划调整完毕后,其容积率为18.0,这意味着其实佳兆业环球金融中心项目容积率增加一倍后,商业部分的建筑面积其实也增加了一倍。
另据了解,在2012年前后,佳兆业集团还围绕佳兆业环球金融中心周边的旧城改造项目与万科"剑拔弩张"。佳兆业集团声称其通过收购丰隆公司所属的佳兆业环球金融中心项目,已经取得该项目周边的旧城改造项目改造权益。
"对于旧城改造来说,没有政府资源与政商关系,几乎不可能在地方上施展拳脚。"一位深圳当地知情人士感叹,蒋尊玉案情是否牵涉佳兆业集团,恐怕还有待官方通报,但是蒋尊玉主政龙岗甚至任职深圳期间,业内都知道谁是最大受益者。
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