刘爱明现在创业中 中城新产业董事长刘爱明:我在帮大叔创业

中城新产业国内第一个项目,今年年底会开工,明年做出来。现在我的团队90多人。有近一半传统的房地产行业人士,还有一半是产业领域擅长招商运营的人。 产业领域我们招人很痛苦,因为模式特殊,要求人的理解、学习能力比较强,有一种苦中作乐的精神。现在我招了一些人觉得不行,还是有一些欠缺。

见地:你如何确认自己捕捉到了别人未曾看见的机会?

刘爱明:因为这是大势所趋。中城新产业的使命是践行产业升级,服务制造业企业转型。我们要找未来最有机会成长的产业。

对传统生产型企业来说,互联网的出现使它们原有市场变小,细分市场变多,但加起来市场总额更大。它们面临技术提升的挑战。而让现有的企业都死掉,新出来一批企业,那叫休克疗法,并不现实。

所以对中国来说,除了提倡大学毕业生、90后等年轻人创业,更应该关注的是大叔创业。大叔原来做企业,在企业基础上再创业,这就是企业转型,企业转型是另一种创业,也是企业层面的创新。这对中国的意义更大。

中国未来的产业转型升级是一个大概率事件,如果不转型,中国经济会完蛋,不可能永远靠房地产。现在我的客户是一些生产型企业,他们最关心的也是转型升级。

见地:你们相当于在帮大叔创业,为大叔创业提供服务。在当前市场,有没有同类竞争者能够动你的奶酪?

刘爱明:我还没有看到同类竞争者,因为我们区别于传统的产业地产。 一是强持有,弱销售,二是先产业,后地产。产业是目标,地产是结果。是从客户端入手,关注客户企业未来怎样转型会成功,产业空间如何经营好,给客户一个理由到我这里租房,让这里有企业转型需要的东西。 我们强调产业链,强调传统的招商对整个产业是毫无意义的。这跟华夏幸福基业的模式也完全不一样。

其中,转型升级怎么转,就涉及到技术。 所以我准备搞国内和国际的技术转移中心,研究未来的新产业形态,知道他们对空间的需求。我认为未来能保持增长的产业肯定跟高科技、互联网紧密关联。传统写字楼并不符合他们的需求,传统工厂是一个很奢侈的空间,我们现在是介于传统厂房和写字楼之间的形态。这就是新产业、新空间。

见地:创建技术转移中心,会遇到哪些挑战?

刘爱明:说技术转移,实际就是去实现技术商业化。这个词在中国提得很少。我之所以谈它,也是从我们的招商运营谈起,不把它谈清楚,就没有那么多的客户愿意到我们这里租房。

技术商业化是说一个技术要变成一个商业,能够服务于大众,变成产品,通过它赚钱。它的背后就是一个成功的商业模式和企业。这类企业可能是旧企业转型升级后,新冒出来的,他们是我的客户,填充我的产业空间。

技术商业化比较难实现,因为中国的技术商业化整体水平比较低。中国大专院校、科研院所追求的都是高精尖技术,并不追求技术商业化。但从生意的角度它是需要这样做的。

现在我的挑战是缺乏这方面的专业人才。 所以未来我会办国际技术转移管理学院,培养技术转移的人才,学习国外的那套方法论,推动技术商业化。

不过,技术商业化的前途又是光明的,这也是因为中国市场非常大。 国外有很多并非最先进的技术,甚至我们碰到一些国外专利都快到期的技术,它们到中国都有广阔的市场。所有人对中国市场都垂涎欲滴。

见地:本身企业转型就是难题,愿景美好,现实骨感,现在要为这些转型的大叔们提供服务,除了技术商业化的难题需要面对,中城新产业还有什么会让你感到棘手?

刘爱明:对我来说最大的挑战还是来自产业本身。我们要研究产业的发展规律,这个话说起来比较传统,规律怎么会没有?但是现在基本每个行业按照产业的细分来看,未来是否是一个发展的途径或趋势,都是需要人们研究的。现在互联网和技术更新都很快,未来产业地产这个行业怎么走?对我来说是一个比较难的问题。

比如其中包含的医疗器械行业、电子制造行业,机器人、3D打印等全新的技术,我不了解它们怎么做这个生意?那就变成了守株待兔,只是对外说我有房子要出租,谁来租?如果这个生意模型成立,那就太简单了,那不是我想要的。

第二个难题是我怎么跟客户进行一些有效的沟通和交流,这个很重要。 有一些客户听我说完模式,就气馁了,说他不做了,把工厂卖掉算了。这类大叔如果都不想转型创业,只能等这批企业死掉再来一批新的。这太难了。

第三个难题是,我们的模式没有成功经验可以借鉴,是在实践中总结理论。干出来的就是理论,不然就没有。我现在正在找对标对象,研究新加坡、台湾、日本的一些案例,看看能不能从中找到一些跟我们的模式相近的。

虽然问题很多,但是好在我觉得上海、北京这些市场的技术氛围还不错,没有想象的那么难,作为一个创业企业,我要赚钱,盈利,还不是什么太大的问题。

见地:对于一些产业地产同行来说,入股一些客户是否对他们的生意模型更加有利?你怎么看这个逻辑?

刘爱明:我不认可这个逻辑。一种是为了让你到我这租房子,我入股你的公司,能入股多少公司?你的规模可以做多大? 这不可持续。 到底是入口赚钱,还是终端赚钱,说不清楚。

还有一种是靠投资这些企业,靠客户企业赚钱,但这个逻辑更是说不通。创投行业比地产难很多,风险也比地产大很多。赔钱的概率大于赚钱。 很多人都认为投十个项目赚一个就够了,但是我告诉你,你会投十个赔十个。

见地:从你挑选进入的城市看,你似乎对各地政府倡导的产业发展区域不感兴趣,你们的进场黑名单有哪些城市?独有的挑选标准是什么?

刘爱明:的确,我一直认为, 要找产业地产能自由生长起来的地方,不要找政府强行规划出来的区域做产业地产。很多地方有产业,但真的没有产业地产。地产是金融概念,要有投资回报。我给你算一笔账,任何一个地方假设地不要钱,你把产业空间盖起来,基本3000块/平米够了,这是造价,全国各地的造价一样。

你要出租,租金要做到20块钱/平米,但是中国有多少城市租金可以做到20块?如果做不到,那里就不存在产业投资的机会。

中国产业地产本身投资回报是不匹配的,有些开发商就变相的卖。但卖后别人经营什么你左右不了。还有用住宅补贴的。实际中国现在很多地方的住宅已经不赚钱了,如何补贴?这些产业地产模式肯定都无法持续。我不做这些。

我选择的城市,是产业地产能赚钱就做,不能赚钱就不做。对我来说,只有北京、深圳,上海可以投资,项目一般体量大概20万平米左右。也足够了,我不需要再去别的城市。 中国制造业企业,产业最全的在珠三角,上海有很多高大上的东西,但是上海的产业链不全。

见地:从你过往的职业经历来看,中海人、万科人,协信人各自有什么样的标签?

刘爱明:中海人更多会表现出脚踏实地,因为大多搞工程出身,在工地上不能抬头走路,必须低头看路,很实在。市场上你看不到中海用什么花招,最后搞得都很好。

万科是搞营销出身的,他们思维很活跃,万科也给你一种氛围,让你的思路在某种程度上得以实现,给你一定自由度,这可能是万科人最大的标签。所以万科在市场上永远是话题最多的,没有话题都会自己扯出一些话题来。

协信是一个很典型的民营企业,也做出相当的规模,也想在企业管理规范化、职业化方面走精英路线,希望企业有很好的发展。但是,我只能说协信是一个典型的民企,仅此而已。

见地:当下常见职业经理人离职波动,加上高风险,低收益的经济形势来临,在这样动荡的房地产时代,职业经理人在房企内部怎么保有自己的存在感、安全感和使命感?

刘爱明:现在房地产行业已经到了全面创新转型的阶段,应该有更多的尝试。我宁愿相信更多是由原来的职业经理人出来创新,他们更知道行业存在的问题,更清楚未来该怎么做。我期待过两三年会有一些成功的范例。 越是大势变化的时候越应该有这些人出来,如果不变化你出来干吗?住宅你能搞过万科吗?只有搞不一样的东西才可以,现在变化很大,万科都感到头疼你才有机会。

人才流动对万科是好事。大企业人才不流动是危险的,小企业人才流动是危险的。

现在房企压力也很大,职业经理人存在感应该更强。 市场好他们才没有存在感,那是表面的存在感,一个楼一卖几十亿,这不是你的高度,真正不好的市场才有存在感。房地产企业自身会面临很多挑战,要解决非常多的问题。这是他们的使命感。原来做了这么多年的房地产市场,房地产人已经变傻了,他们会认为很多模式是自然存在的,其实这个模式昙花一现现在差不多要结束了。

安全感本身是有害的,它不是一个好事,人就应该没有那么多安全感。我经常跟房地产行业原来的同事说,我们很幸运,你去家电行业干一干,你能干总经理吗,你的本事做一个部门经理就不错了,但家电行业赚的钱只是房地产行业的十分之一。房地产行业已经把大家变傻,过去是很幸运的市场,但你自己其实没有什么能力。这是房地产人都要清楚的状态。 我觉得在这个世界,科技发展这么快,你要寻求一种安全感,你就得改制了。

见地:最近一件让职业经理人觉得动荡的事件莫过于万宝之争了,你怎么看?

刘爱明:哪一个公司都是股东说话,只是因为股东在市场结构上变得清楚后,充分授权给职业经理层,这个权利是股东授予的。

外界看万科,觉得这个公司比较干净,或者正规,原因就是王石说的也不算,也是大家投票的,万科的股份这么分散,东一票,西一票,都不知道什么结果,这是万科最大受制的地方。恰恰也是这种结构聪明的地方,因为股份比较分散,让决策更正确、理性一些,更没有短期行为。这本身是一个最好的决策。

王石是用他一路的行为赢得了企业所有的正面形象,但每年的万科股东会不是非常好看的,股东随时可以跳出来说几句,也可以直接当面质问你,这是中国没有任何一个企业可以做到的。恰恰是万科的治理结构比较先进的一面,不要简单的解读成经营层说了算,这是表面的,他恰恰最大程度上尊重了企业所有者 。

相对来说尊重了小股东,如果你一股独大,就变成了他想干什么就干什么了,这样的话,企业小股东怎么办?过去万科的小股东可是很有存在感的。

见地:以外部人视角,你如何看万科的创新?

刘爱明:我觉得在中国房企里,万科至少是创新最认真的一个。他们在认真尝试转型,它不是一个运动式的创新,是各自琢磨。

万科不像有些房企是为了转型而转型的。 搞中国式的聪明,不通过正道解决问题。上有政策,下有对策。我觉得中国人始终在水面上赚钱,不愿意沉下来赚钱。对企业来说,聪明的方式能解决眼前的问题,但是走不远。

比如限购政策本身不好,中国人说那我就离婚,这就是中国式的小聪明,他们永远在这个层面上解决问题。而我倡导沉下来挣钱,比如做产业地产就是看产业怎么通过招商运营赚钱,而不是通过住宅补贴。

见地:在深圳感受这一波房价高涨,你有什么样的感触?

刘爱明:深圳房价不会永远这么涨,只是选择了一个特别的点,突然引爆暴涨了一把,不可能每年涨50%。股票一下涨的太猛也会进入盘整期。

深圳是一个没有地的城市,所以深圳的书记说要填海50公里,有时候一年都没有新房供应,是很可怕的局面。房价不涨怎么可能。

另外,深圳这轮涨价也是基于整个城市的特性。原来深圳特区内外分两个城市,现在基本趋同。原来特区的二线城市已经是很模糊的概念了,现在的深圳规划地铁、高速都是密密麻麻的,深圳要搞外环,贴着东莞走,原来都没有这个概念。 现在的城市管理者在深圳规划、定位上都有很大的变化。所以房价上涨是很自然的过程。就像北京决定搞通州,房价就起来了,你不搞怎么起来。你通铁路、地铁、公路,修学校,房价能不涨吗?

作者:董文艳,乐居深度报道记者。关心房企,楼市与内幕,善于发问,感悟与记录。甘当线人的树洞,地产的旁观者。反媚俗主义,相信文字的冲击力,及独辟蹊径的价值。找我爆料请加Gerda0811。

(原标题为:【专访】中城新产业董事长刘爱明:我在帮大叔创业)