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张泽峰纠纷张泽峰与王集涵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2017-09-23

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文章简介：张泽峰与王集涵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书山东省青岛市城阳区人民法院民事判决书(2014)城民初字第2720号原告(反诉被告)张泽峰.委托

张泽峰与王集涵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市城阳区人民法院民事判决书

(2014)城民初字第2720号

原告(反诉被告)张泽峰。

委托代理人王延兴,青岛城阳馨福法律服务所法律工作者。

被告(反诉原告)王集涵。

委托代理人董献军,山东瑞帆律师事务所律师。

委托代理人朱冰,山东瑞帆律师事务所律师。

原告(反诉被告)张泽峰与被告(反诉原告)王集涵房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人王延兴,被告委托代理人董献军、朱冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张泽峰诉称,原、被告经协商于2010年8月23日签订《冷库租赁协议》,被告承租原告位于城阳区惜福镇街道霞沟社区的冷库一处,该协议约定了租赁期限、租金的交纳时间及违约责任等,截止到2014年5月31日被告尚欠原告租金58000元、电费2634元,共计60634元。

期间原告多次催收,被告均以种种借口为由拒付,原告遂于2014年5月29日向被告送达“关于解除冷库租赁协议的函”,同时要求被告付清所欠款项并办理解除租赁关系的相关事宜,但被告置之不理。

故请求判令:1、解除原、被告冷库租赁协议关系,被告腾交原告涉案房屋;2、被告支付所欠租金58000元、电费2634元,共计60634元,并承担自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金及逾期付款利息;3、诉讼费用由被告承担。

被告王集涵辩称,原告违反涉案冷库租赁协议第四条第一款,存在违约情形,给被告造成经济损失;原告没有催要房租,原因是原告一直在占用已经出租给被告的冷库;因为原告未经被告同意将附属的西边办公房擅自拆除,并且把被告自己建的东大门给堵死,被告一直在找原告协商以上事项,因原告占用侵权,被告要求原告停止侵权,但原告至今没有停止侵权,违约行为一直在持续状态下,请求法院依法驳回原告的诉请。

被告王集涵反诉称,2010年8月23日,被告与原告签订《冷库租赁协议》,并依约交付了租金,但原告未征得被告同意,于2011年8月起,擅自将大量建筑材料和工具堆放在冷库中,致使被告无法正常使用冷库。

原告私自占用已经出租给被告的冷库,违反了租赁协议第四条第一项的规定,严重侵害了被告的合法权益,每年给被告造成经济损失至少5万元。另外,原告未经被告同意,私自将被告必经东大门堵死,将租赁之时被告投资6000余元装修的冷库附属办公用房拆除,严重干预影响了被告对冷库的正常使用,为此,被告就上述事项多次找原告协商,要求其撤出非法占用,恢复原状,但原告一直推诿至今。

故请求判令:1、原告赔偿经济损失131000元(无法转租造成的租金损失12.5万元、装修冷库西边附属办公房损失6000元);2、原告拆除冷库东门外墙,恢复冷库西边附属办公房;3、诉讼费用由原告承担。

原告张泽峰辩称,被告的反诉请求无事实和法律依据,冷库的东南大门,原告为防止偷盗便于管理,在冷库的北面开设大门后,把东南大门堵死,并由被告的四爹王某既看着冷库也给原告看着房屋。冷库西边附属房不属于租赁标的物范围之内,原告并没有将该附属房出租给被告,被告的反诉费应由其自己承担,请求法院依法驳回被告的反诉请求。

为支持其主张,原告向本庭提交了以下证据:

1、冷库租赁协议1份,证明2010年8月23日双方签订该协议,约定租赁期限、租金及交纳时间等,同时还约定被告必须按协议规定的时间向原告交纳租金,如果违约,原告有权收回冷库。被告对该证据的真实性无异议,对证明事项有补充,该协议第四条第一款中明确约定了原告不得违约,不干预被告正常经营,如原告出现违约情形,应当对造成的损失承担赔偿责任。

2、关于解除冷库租赁协议的函,证明原告于2014年5月29日上午9点在青岛峰瑞顺建筑材料大院内也就是冷库院内将该函送达给被告,送达人为霞沟社区的工作人员郭某、解某及被告的同学张某甲,该函要求被告收到本函3日内付清所欠租赁费,并办理解除租赁协议的相关事宜,否则由此产生的法律责任均由被告自行承担。

被告对该证据的真实性有异议,被告从未收到此函,且从该证据中无法证实已送达给被告本人,该证据字迹不清,内容无法甄别,系原告单方所述。

3、电费发票10张,证明2011年6月至2013年12月被告冷库共计用电2634元,要说明的是发票的客户名称是原告,实际上是被告用的电。被告对该证据的真实性无异议,但对证明事项和关联性有异议,该证据上客户名称是张峰,与本案原被告没有关联,不具有关联性。

4、冷库土地出让合同及农村集体经济组织专用收据,证明2008年1月22日原告向城阳区霞沟社区居委会交纳冷库出让费322000元,涉案冷库归原告所有。被告认为出让合同的乙方是顺峰塑钢门窗厂,不是原告,与本案不具有关联性;收据是涉案租赁协议签订之前的与本案无关。

5、集体土地建设用地使用证,证明涉案冷库的面积、四至,被告提及的西侧小屋并不在冷库范围内。被告认为该证的使用权人是霞沟村冷库,证书附图是1991年5月份的,从图纸上可以看出北边、西边是河流荒地,当时唯一可走、通往村路的大门是东南门,被告并未主张建设冷库时就有附属小屋,被告主张租赁时附属小屋的存在,当时比较破旧,被告付给原告6000元委托其进行修缮装修。

6、被告发给原告委托代理人的短信,证明被告已经确认张峰和张泽峰是同一人。被告对短信真实性不确定,但对张峰和张泽峰是同一人无异议。

7、申请证人张某甲、郭某、解某出庭作证,证明2014年5月29日上午9点,在青岛峰芮顺建筑材料有限公司大院内即冷库大院内,三证人将原告证据2关于解除冷库租赁协议的函送达给被告。被告对张某甲的证言有异议,认为证人与原告是亲戚关系且还是原告处员工,存在利害关系,其陈述是虚假的,不予认可。

被告对郭某的证言有异议,认为证人与原告是同村村民,有利害关系,证人签字的函并未送达给被告,其陈述是虚假的。被告对解某的证言有异议,认为证人与原告系同村邻里,具有利害关系,根据证人刚才陈述,原告的签字是在送达后签上去的,违背常理,其陈述是虚假的,认为唯一签字的一份函并未送达给被告。

为支持其主张,被告向本庭提交了以下证据:

1、申请证人张某乙出庭作证,该证人是原被告签订涉案合同的介绍人,证明签订涉案合同时西边的附属办公用房一并交给本案被告使用,冷库东边的大门是唯一通道及被告未支付租金的原因。原告对该证人证言无异议。

2、申请证人邴某出庭作证,证明被告建设的冷库东边大门,且是唯一通道,冷库西边的两间附属办公用房一并租赁给被告使用。原告对该证人证言有异议,认为证人知道的事是由被告告诉其,是单方的,不足以采信。

3、申请证人王某出庭作证,证明原告2011年8月份至2014年5月15日将其建筑材料和工具堆放占用已租赁给被告使用的冷库车间内;西边附属用房是一并租赁给被告使用,且是被告投资装修的。原告对该证人证言无异议。

4、申请证人张某丙出庭作证,证明证人与被告约定租赁冷库,每年租金7万元,租赁期限15年,因东门被堵,附属办公用房拆除,证人不再租赁冷库,给被告造成经济损失。原告对该证人证言的真实性有异议,认为被告承租原告冷库并未约定可以转租、转借,证人称承租后要存放设备,与冷库的实际使用用途不相符,该证人证言是被告为自己的观点而张目,是假证,原告不予认可,应不予采信。

5、照片2张,证明原告擅自封堵冷库东边大门,干预影响被告正常经营活动。原告认为确实存在此门,此门为东南门,封堵前已经开通北门,封堵是为了便于安全管理,不存在影响正常经营活动的情况。

6、照片1张,证明原告私自拆除冷库西边附属办公用房,直接影响冷库经营使用。原告认为该房屋是有,但并未承租给被告,当时约定可以休息用,但是原告可以随时拆除。

7、照片1张,证明原告将建筑材料和工具堆放占用已租赁给被告的冷库内的事实。原告认为冷库的钥匙在被告处,是被告同意原告将上述物品放进去的。

8、涉案冷库现状的录像,证明被告投资建设的冷库及其配套设备的事实;因原告封堵冷库东南大门并拆除西侧办公用房,导致被告无法转租冷库造成经济损失。原告对冷库配套设施是由被告投资建设的无异议,原告在封堵东南大门之前已经开通北门,不存在影响经营的情况。

经审理查明,2010年8月23日,原告张泽峰(甲方)与被告王集涵(乙方)签订《冷库租赁协议》,约定原告将其位于城阳区惜福镇街道霞沟社区居委会霞沟冷库(毛坯旧冷库,无任何冷冻、配电设备、聚氨脂防火保温材料及防水层等)租给被告使用,租赁期限为长期,即自2010年9月1日到甲方土地规划征用结束。

冷库租金每年33000元,租赁期间每年9月30日一次性付清。在协议规定时间内,如遇政策变化土地被国家征用等原因,地上补偿甲方投资毛坯冷库归甲方所有,乙方投资(冷冻机、配套设备、变压配电设备、聚氨脂防火保温、防水层、搁架制冷排管等)归乙方所有。

乙方在正常经营期间,甲方不得违约不干预乙方正常经营,如甲方出现违约所对乙方造成的损失其责任由甲方负担;乙方必须按协议规定的时间向甲方交纳租金,如果违约甲方有权收回冷库安排他用;乙方在经营期间,如出现违约所造成的后果其责任由乙方负责。

租赁协议签订后,原告向被告交付了涉案冷库,被告安装了部分冷冻设备。被告向原告交纳了第一年的租金33000元,第二年的租金3万元(被告称于2012年10月交纳的)。被告尚欠原告2011年9月1日至2012年8月31日的租金3000元,2012年9月1日至2013年8月31日的租金33000元、2013年9月1日之后的租金均未支付。

2011年8月之后原告将部分建筑材料堆放在涉案冷库内。原告为被告垫付电费2633.82元。

2014年5月29日原告向被告发出《关于解除冷库租赁协议关系的函》:承租方王集涵,您好!贵我双方于2010年8月23日签订冷库租赁协议,该协议约定了租金的缴纳时间及违约责任等,但截止到本月底贵方尚欠我方租金58000元。另外,贵方尚欠我方2011年6月至2013年12月期间的电费2634元,共计为60634元。

虽经我方多次催收,贵方均以种种借口为由拒付。根据贵我双方签订的冷库租赁协议之规定,解除本租赁协议的法定条件已经成就,故今特致函于贵方,请贵方在收到本函三日内付清所欠款项,并办理解除本租赁协议的相关事宜。否则,由此而产生的一切法律责任均由贵方自行承担。特此函告。

另查明,原青岛市崂山区土地管理局于1991年颁发涉案冷库的集体土地建设用地使用证,确认土地使用者为霞沟村冷库。原告(系青岛城阳顺风塑钢门窗厂投资人)与城阳区惜福镇街道霞沟社区居民委员会于2007年11月26日签订《冷库土地出让合同》,将涉案冷库出让给前者。2008年1月22日原告向该居委会交纳冷库出让费322000元。

以上事实,有《冷库租赁协议》、《关于解除冷库租赁协议关系的函》、电费发票、《冷库土地出让合同》及农村集体经济组织专用收据、集体土地建设用地使用证、照片、证人证言,当事人陈述及庭审笔录在卷佐证,并经当庭质证,足以认定。

本院认为,原、被告签订的《冷库租赁协议》是双方当事人的真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行。综合原、被告的诉辩理由,并结合本院查明的事实,本案争议焦点问题在于:一、《冷库租赁协议》是否达到约定解除条件;二、《冷库租赁协议》是否已经解除;三、被告所欠租金、电费数额,被告应否承担利息、支付自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金。

关于《冷库租赁协议》是否达到约定解除条件问题。双方在合同中对解除合同的情形约定为:合同第四条第2项约定“乙方必须按协议规定的时间向甲方交纳租金,如果违约甲方有权收回冷库安排他用”,现结合合同该条的约定及履行情况,对双方的相应主张及抗辩理由作如下评析:

首先,涉及被告是否按照合同约定交纳了租金。根据合同“租赁期限自2010年9月1日起、租金每年33000元、乙方租赁冷库期间每年9月30日一次性付清租金”的约定,被告应自2010年9月1日开始于每年的9月30日一次性付清该年的租金33000元,但被告在交纳第一年的租金后,第二年仅交纳了3万元租金,之后的租金没有交纳,故应认定被告没有按照合同约定交纳租金。

其次,涉及被告未按照约定交纳租金是否违约。被告主张原告“私自占用已经出租给被告的冷库、将冷库必经东大门堵死、将租赁时被告投资装修的冷库附属办公用房拆除”,原告违约在先,对此本院认为,原告主张其先开通北门,后将东大门堵死,被告方的证人王某也证明原告是在开通北门的情况下,将东大门堵死,故原告的行为并未妨碍被告对冷库的使用,不构成违约;《冷库租赁协议》没有约定冷库西边的两间小屋系租赁物,被告提交的证据也不能证明冷库西边的两间小屋系被告投资装修、小屋系涉案租赁协议的租赁物,原告作为房屋的所有人其拆除行为不构成违约,故被告主张因此造成无法转租,本院不予采信;对原告将部分建筑材料堆放在冷库内的行为,被告称原告自2011年8月开始私自占用,本院认为,按照被告所述的时间,涉案冷库已经交付被告使用将满1年,若原告未经被告同意如何将建筑材料堆放在冷库内,且在原告“私自占用冷库”的情况下,被告可以通过相关合法途径主张权利、排除侵害,但被告没有证据证明其实施了相关救济行为,反而继续交纳了第二年的租金3万元,故对被告所称“原告私自占用冷库”的主张,本院不予采信。

在被告以上主张不成立的情况下,被告未按照约定交纳租金的行为,构成违约,故本案租赁协议约定的解除条件已经成就。被告反诉要求原告拆除冷库东门外墙、恢复西边附属办公房、赔偿经济损失131000元,无事实和法律依据,本院不予支持。

关于《冷库租赁协议》是否已经解除问题。被告虽否认收到原告《关于解除冷库租赁协议关系的函》,但证人郭某、解某、张某甲的证言,能够证明原告已于2014年5月29日将该函送达给被告,故对被告的主张本院不予采纳。

同时,在被告未按照合同约定交纳租金,构成违约的情况下,原告按照合同约定解除与被告之间《冷库租赁协议》的条件已经成就,故原告向被告发出《关于解除冷库租赁协议关系的函》,符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,应认定《冷库租赁协议》已于2014年5月29日解除,故原告要求解除冷库租赁协议关系,无事实依据,本院不予支持,但其要求被告腾交冷库,理由正当,本院予以支持。

因合同解除,根据租赁协议约定被告投资的冷冻机等设备应归被告所有。

关于被告所欠租金、电费数额,被告应否承担利息、支付自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金问题。被告尚欠原告2011年9月1日至2012年8月31日期间的租金3000元,2012年9月1日至2014年5月29日(合同解除之日)的租金57501元,以上共计租金60501元,原告主张租金58000元,低于该数额,系对其权利的处分,本院予以支持。

因被告未在原告《关于解除冷库租赁协议关系的函》通知的时间内支付租金,原告要求被告承担自2014年6月1日起按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息,理由正当,本院予以支持。

被告对原告提交的电费发票的真实性无异议,关联性有异议,认为发票上客户名称系“张峰”,与本案原被告无关,但在随后的庭审中,对原告张泽峰与“张峰”系同一人无异议,并认可原告妻子掌握电费单据,故对原告主张为被告垫付电费本院予以采信,其数额应为2633.

82元,原告要求被告支付电费2634元,理由正当,本院予以部分支持。

自2014年5月29日原告发函解除涉案租赁协议至今,涉案冷库仍由被告占用,故被告仍应按照原租金标准(年租金33000元)支付占用冷库期间的占有使用费,原告要求被告支付自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金(实际上应为占有使用费),理由正当,本院予以支持。

综上,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

一、确认原告张泽峰与被告王集涵之间的《冷库租赁协议》于2014年5月29日解除;

二、被告王集涵于本判决生效后15日内腾出并返还原告张泽峰位于青岛市城阳区惜福镇街道霞沟社区的冷库;

三、被告王集涵于本判决生效后10日内支付原告张泽峰租金58000元,并承担自2014年6月1日起至判决生效之日止,按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息;

四、被告王集涵于本判决生效后10日内支付原告张泽峰自2014年6月1日起至判决生效之日止的冷库占有使用费(按照年租金33000元的标准);