中弘集团王永红老婆 解密中弘联姻上影集团

在全国密谋旅游地产大棋局的中弘控股股份有限公司(以下简称“中弘”000979.SZ)一直在试图引入合适的电影企业资源,而近年致力于打造电影全产业链的上海电影集团(以下简称“上影集团”)也在不断尝试影视基地等文化旅游地产业态。

7月1日,两个都在市场寻找资源的企业中弘与由上影集团控股的上海电影集团影视文化投资发展有限公司(以下简称“上影投资公司”)签署了合作协议,计划共同开发占地6000亩的上影影视文化(安吉)产业园项目,中弘计划在6年内完成该项目全部投资。

据中国房地产报记者了解,目前,该项目公司已经成立,前期规划等工作亦已启动,万事俱备,只待政府挂牌出让土地。

中弘与上影投资公司合作,既看中了上影集团的电影品牌,也希望依靠上影集团国有企业优势,在政府规划、基础配套、土地获取、税收等方面得到支持,这一点,对于曾多次因政府推地节奏和规划变更等原因迫使项目搁浅的中弘来说尤为重要。

这个数千亩的项目需要百亿元级的资金投入,上影投资公司虽然在项目公司注册阶段实际出资,但后续项目的启动建设所需资金,将主要由中弘方面提供,上影投资公司将以上海电影集团品牌、版权内容等产品评估作价作为其在该项目的股权依据。

中弘计划在两年内将规划的北京、山东、吉林长白山、浙江安吉、云南西双版纳、海南等全国8个不同主题的旅游地产项目全部启动,而其能否如愿的一个重要砝码便是目前正在进行的定向增发。

据了解,已经拿到证监会批文的中弘定增工作目前进展顺利,有望在两个月内完成。“40亿元资金募集到位后将会撬动银行约60亿元贷款,加起来100亿元自有资金可以进行项目启动。”中弘董秘金洁称。

对于中弘与上影集团牵手,接受中国房地产报记者采访的多位业内人士认为文化资源嫁接地产元素利于主题公园开发。然而,中弘的旅游地产战略及发展模式能否得到意向投资者认同,以及在项目启动期对上影集团的过度依赖,仍使其发展变幻不定。

目前,中弘规划的8个旅游地产综合体均有不同主题,业态中除有中弘善长运作的住宅、商业地产等产品之外,还包括高端酒店、主题游乐场、滑雪场、体育公园、大型购物中心、演艺中心等此前并未涉足的领域,虽然未来有培养专业团队的计划,但目前中弘仍将自己定位为一个资源整合者。

随着近年来旅游地产发展模式的清晰,中弘也在有意整合上下游资源。2013年,中弘投资1亿元与唐杭生团队合作组建的手游业务类公司,亦计划将这些游戏产品植入主题公园;而在涉足影视资源方面,较高的收购成本一直令中弘望而却步。

据金洁向中国房地产报记者透露,去年,中弘曾尝试与海润影视等公司洽谈收购事宜,但由于成本太高,谈判进行得颇为艰难,面对当时十几倍市盈率的收购价格,资金欠佳的中弘只能退而求其次,计划以合作方式引入拥有电影、文化资源的企业。

6月22日,申科股份(002633.SZ)以25.22亿元收购了海润影视100%股权,如此高的收购价格对于截至2013年底自有资金仅有13.8亿元的中弘而言难度较大。

近日,定增和新公司团队组建等事宜让中弘董事长王永红忙得不可开交,他并没有向中国房地产报记者直接讲述选择与上影集团合作过程。但据金洁介绍,是通过业内资源介绍,中弘主动联姻上影。

其实,中弘在影视主题旅游地产开发方面,浙江安吉项目并非第一个。

2011年,中弘与美国主题公园设计公司Thinkwell公司、主题公园运营公司Profun,以及东阳百顺影视文化有限公司签署了合作协议,计划在北京怀柔区建设美猴王主题公园,总投资额约100亿元。然而,由于当地政府土地规划变更等原因,该项目一度被搁置。

安吉影视产业园项目位于距离上海市仅有200公里的湖州市安吉县,此次中弘选择与由上海市国资委所属的上影集团合作,对于项目的顺利开展所起的推动作用不言而喻。

据金洁向中国房地产报记者介绍,中弘旅游地产综合体项目中约有70%产品为可销售物业,未来5年,中弘主要收入仍将以地产销售为主,但随着多个旅游地产项目开工,将逐渐过渡到依靠主题公园等运营产品收入为主的阶段。从产品设计到盈利模式,中弘与万达集团的同类项目形态类似,但相较万达31亿美元收购美国第二大影院AMC的强大实力,实力悬殊。

上影集团的地产业务然而,上影投资公司并非仅为中弘站台,上影集团近年来也多次涉足文化旅游地产。

上影集团董事长兼总裁任仲伦曾说,每天,在不同的电视频道里,差不多可以看到至少两三部影片是以车墩影视基地为场景的年代戏。其提到的车墩影视基地,即是位于上海松江区的一个集影视拍摄、旅游观光、文化传播为一体的主题乐园,这座由上影集团投资建设的、占地43万平方米的影视基地于1998年建成营业,2011年年初,上影集团再征地200多亩,对车墩影视基地进行了扩建。

2011年以来,上影集团先后在杭州千岛湖、信阳鸡公山、南通民博园等地进行了文化旅游地产项目布局。

然而,通过轻资产运作发展的影视公司撬动资金沉淀较大且回报周期较长的文化旅游地产并非易事。

中国房地产报记者查找上影集团多个文化旅游地产项目的最新进展情况发现,除上海车墩影视基地正常运营以外,其他项目进展并不顺利。

2014年4月,证监会公布了上海电影股份有限公司招股说明书,这一以院线和影院为主要业务的公司,是上影集团最大的利润贡献者,占到上影集团利润的40%。然而,业内对于这一公司单独上市能否成功仍存有争议。原宏源证券传媒行业分析师张泽京认为,目前很多拥有院线资源的公司背后都拥有房地产开发资源,对于这些公司而言,由于院线所在地为自有物业,就形成了先天的租金、区位优势,而对于靠租赁物业运营院线的上影来说,只能通过谨慎选址来获得盈利保障。

业内人士分析称,此次上影与中弘合作,既是全产业链的完善,也将在一定程度上弥补其在房地产资源方面的欠缺。

对于此次与中弘合作的战略目的以及其文化旅游地产项目进展情况,上影集团以处于IPO敏感期为由婉拒了中国房地产报记者采访。

一位长期关注上影集团发展的研究人员对中国房地产报记者表示,此次上影与中弘合作,可以实现优势互补。“旅游地产项目需要通过‘讲故事’实现溢价,比如西溪湿地,如果没有电影《非诚勿扰》的带动不会经营得这么好。而上影集团也可以借助与地产商合作弥补资源不足问题。”

故事能否成真,目前还存在土地、资金以及后续运营管理等多方面不确定因素。但金洁称,通过与项目所在地政府方面接洽,在土地获取方面没有问题。金洁称,该项目一期土地约在两个月时间推出,“届时也不排除会有市场竞争者,但通过多方面条件限制,只有我们有资格拿到。”

根据中弘的计划,该占地6000亩的项目将先启动住宅部分,实现一定现金流和入住人群后再启动主题公园、高端酒店等产品。长期以来,国内部分地方政府常常为了追求政绩而更青睐于能带动就业和税收的酒店、主题公园等项目,因开发企业与政府理念不同而陷入两难的情况时有发生,中弘与上影集团这一项目如何避免上述风险,仍有大量协调工作要做。

除上述因素外,中弘此次定向增发能否顺利完成对项目的进展也至关重要,同时,模仿迪士尼主题公园的中弘并没有专业的运营团队,如何寻找到适合的运营公司等都是中弘急需解决的问题。