【郎咸平谈未来房价】大谈房价崩盘专家称危言耸听
最近,国内外关于中国房地产即将崩盘的论调甚嚣尘上。全球最大的空头基金公司尼克斯联合基金公司的创始人及掌门人吉姆·查诺斯,美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院博士,长江商学院(首席)教授,香港中文大学讲座教授郎咸平等,都是预言中国房地产崩盘的急先锋,而近日,挂着“发改委顾问”头衔的深圳大学当代金融研究所所长国世平更是预言“110个城市房价即将面临崩盘”,号召百姓“赶紧卖掉房子,一套都不剩”,被大家谑称为“崩盘帝”。
中国房地产由于人为地赋予了过多的投资属性,导致价格虚高、泡沫堆积已是不争的事实。尽管近来国家也出台了不少的政策企图遏止房地产行业的非理性发展,但最终却是“疗效不佳”。但倘若就此争当曾经风靡一时的“章鱼帝”,或许我们应该看看若干年前经济学家凯恩斯是如何拒绝预测未来经济走势的——“长期看,人总要死的。”
有人常拿日本来比对中国,但正如古希腊唯物主义哲学家赫拉克利特所言“人不能两次走进同一条河流”,中日房地产市场的背景有着明显的不同。在土地资源上,日本国土面积狭小,土地资源非常紧缺。而中国国土广袤,土地资源相对日本丰沛的多。在供求结构上,日本仅有1亿多人口,在人口结构上也趋于老龄化,在1985年日本城市化率已达76.7%,城市化进程已接近尾声,房地产市场需求已呈现相对稳定甚至下降的趋势。
而我国13亿人口中,每年有几千万人口有着结婚购房需求,房子对于很多人来说就像性生活中的玻睐示特必不可少。如果从中国经济发展的阶段来看,房地产也不可能在短期内崩盘。笔者曾多次指出,中国正处于现代化、城市化和工业化多重叠加的阶段,而城市化更为显著,处于加速阶段。
目前中国的城市化率刚过50%,与发达国家理想的78%左右的城市化率尚有较大距离,由此如楼市稳定发展的话,至少还有30年的高速成长期。未来还有数亿农民将随着城市化进程,从农村迁移到城市。因此,从这个角度讲,中国房地产市场的整体需求仍然很大,中国房地产泡沫短期内破裂的可能性比较小。
实际上,更为重要的是,中国房地产市场长期以来是一个“政策市”,研判未来房价走势,应从市场化及非市场化双重层面来考量。笔者认为,除非中国在未来发生经济危机或深层次的社会变动,未来十年房价大跌的可能性基本不存在。
目前,中国改革已步入深水区,凡是有利于既得利益集团的政策,会得到迅速及放大地执行;而触动这些利益群体的政策,通常会不了了之。事实证明,中国的很多事情具有巨大的惯性和阻力,改变起来极其困难。中国的房地产市场下是一个错综复杂的利益链条,房价涨跌牵扯到政府的土地财政、GDP增长、城市运营、政绩以及献礼工程。
百姓愿意房价崩盘,因为他们一无所有,所谓的光脚的不怕穿鞋的。但是如果房价一旦崩盘,这个强大利益链条的各个受益者肯定就不干了,谁愿意丧失即得利益啊。这样的巨大利益链条,绝非一两年内可以斩断,我们从银行、地方政府、民众、开发商角度分析一下。
从银行来看,最优质的贷款是什么?房贷,又安全,利润又高。这么优质的资产,银行希望最好是房价缓慢上涨,这样房地产开发贷款,地方抵押贷款,购房贷款、房地产信托基金收益都不错。失去了这一块优质的资源,对银行是极大的损失。如果要是房价下跌得厉害,拖垮的就是银行,那坐不住的就是国家。因为国家才是银行的大股东。银行是国家的经济主动脉,试问国家能让银行破产吗?
从地方地方政府来看,现在每个地方政府都严重缺钱,债台高驻。而地方需要钱的地方很多,现在中国的城市化进程是50%多,而发达国家是70%多,城市化进程和发展的钱从哪里来?税收,地方所占比例不大,那么最好的办法就是卖地,所以,地方政府要通过经营土地来获得收入的局面不会改变,如此情况下,地价如何下跌,房价又怎会下跌,那怎么才能维持并且要又好又快的发展,对地方政府来说,当下最好办法就是经营土地。如果地方政府失去卖地收入和地产税赋,那它再无力进行社会基建和公务开支。城市基础建设无法保障,城市怎么发展？
从中国老百姓来看,房产一向是中国人的主要财富储存工具,中国人讲究的是居有其屋,其实房价涨与跌与我们大部分老老百只是一些数字关系,如果你不缺钱你不会把房子卖了,当然我们更不会因为涨了就把自己的房子卖了,然后去租房住;跌了你更不会卖,说穿了这不是在股票市场能高抛低吸。如果大家都不抛,试问在没有卖方市场的时候,房价会不会深度下跌、崩盘?
从开发商来看,房价深度下跌的时候,还有哪一家房地产会争着买地,争着开发,愿意赔钱来盖房。在开发商不愿意盖房的时候,又没有新房上市的时候,房价何谈下跌或崩盘。十一五期间房地产是拉动经济前进的火车头,在十二五期间,房地产虽然退出支柱性产业,但是这不代表房地产这个行业不存在。房还是要修,有人可能要问,哪保障房呢?其实包括保障房在内也是开发商在修,在没有利润的时候,保障房开发商也不可能去修,我们又何谈下跌、崩盘?
多年来,中央政府多次表态希望中国房地产市场“稳定发展”。房地产行业不仅牵涉到钢铁、水泥、建材等多个行业的就业、景气度,而且与民众的生活紧密相连。房价暴涨暴跌,都不符合政府的政策目标。
早已形成利益深度捆绑的房地产业,不是个别专家能够“唱衰”的。尽管高房价扭曲了中国的经济社会结构,因其深层矛盾难以撼动,部分城市的房地产泡沫仍会像皮球一样被踢来踢去,短期内难言破灭。房价崩盘听起来很美,但实际上是一场长久的博弈。有人希望房价一夜之间就破裂,但有的人,希望房价和执政者期盼手里的政权一样,能够享受万古长青、祖祖辈辈九五之尊的待遇。
