董登新房地产贷款 董登新:中国是否会关闭房地产市场?

2010年“楼市新政”的连续推出,是在近十年来房价持续快速上涨的前提下展开的。高房价成为“过街老鼠”,人人喊打,但就是无计可施。于是,房地产市场的政策调控开始剑走偏锋、另辟蹊径。

面对2009年全国房价普遍疯涨的紧急形势,2010年1月10日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4 号,以下简称“4号文”)。不过,该通知释放出的信息仍然是相对温和而平静的。

4号文首先明确地肯定了房地产业在“反危机”、“保增长”中立下的汗马功劳,并指出:“2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施,取得了积极成效,新建商品住房成交面积大幅度增加,保障性安居工程建设进度进一步加快,这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了重要作用。

”

同时,4号文清楚地作出了如下判断:“随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。”

在这一轮房地产调控政策中,4号文首当其冲地指出了“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”是第一要务,并强调“要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

”与此同时,4号文主张采用用差别化信贷政策和差别化税收政策来“合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求”。4号文要求“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。

然而,就在4号文出台数日之后,全国地价和房价再次向上攀升。于是,便有了10号文的诞生。2010年4月17日,国务院再次发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称“10号文”)。

10 号文与4号文的差别是显著的:10号文旗帜鲜明地强调“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”,并要求“房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”,同时要求“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”。

此外,在差别化信贷政策上,4号文规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”而10号文则进一步紧缩:“对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的1.

1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”

当10号文出台后,众多媒体及所谓的专家学者纷纷看好这一政策效果,他们很快便作出了“半年之内,中国房价将下跌30——50%”的武断结论!

然而,十分滑稽的是:在新政实施6个月后,除了成交量萎缩外,全国房价依然坚挺。如此调控结果,让预测专家们大跌眼镜,更让一些媒体和学者愤怒难平。于是,他们由乐观转向悲观,由愤怒转向消极:“如果不将房价打下去,后果将不堪设想!”

很显然,这不是一个学者应有的学术态度,更不是一个所谓“专家”的学术水平!既然中央4号文与10文都明确地指出了调控的目标是“防止房价过快上涨”,“稳定市场预期”,“促进房地产市场平稳健康发展”,那么,这些所谓的专家、学者为什么硬生生地要将中央精神曲解、误导呢?

这些人主张将房价打下去,一方面是为了将个人意志强加于中央精神之上,另一方面也是为了固执己见,误导并迎合大众味口。这当然是一厢情愿、天真幼稚的!无论从眼前看,或是从长远来看,“将房价打下去”,既不符合经济规律,也不符合现实要求。

首先,从眼前看,从短期看,保增长,防经济二次探底,仍是后危机时代、当今世界的主题。在中国大多数省市,房地产业贡献了GDP总量10——15%的份额,在经济增长率上,房地产业贡献了至少2个百分点,更要命的是,房贷规模已占据了银行贷款余额的1/4。

试想想:对于万分看重GDP总量及GDP增长速度的我们来说,将房价打跌30——50%,这将意味着什么?你真的如此天真的相信“房价下跌50%,银行杠得住”的压力测试??

其次,从将来看,从长远看,未来20年,也就是截止2030年,中国将有至少4亿农民入城定居,到那时,中国人口城市化比率将达到65%。这是国家发改委的官方报告,当然不是开玩笑的。试问:未来20年的快速城市化,谁能阻止人们对房地产的巨大需求?谁又有能力将房价真正打下去?

不过,现在已有一些地方政府正准备将房价“打下去”,然而,究竟是真打下去,还是假打下去,我们无从得知。不过,中央政府从来都没有主张过要将房价打下去。既然地方政府是高房价的第一受益者,那么,它们真的要将房价“打下去”吗?10月7日,还在国庆节中的上海就出台了楼市调控细则,其中,最为刺眼的规定有两条:一是“限购令”,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭只能新购1套商品住房;二是准备开征所谓的房产保有税。

10月11日,杭州市也研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控,加快保障性住房建设的实施意见》,并暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房。很显然,地方政府这样做,只是为了扩大可卖商品房的有效供给,但它能解决保障性住房的有效供给吗?

试想:如果限购一套商品房仍不能将房价打下去,那么,下一步,我们是否还会出台新规定“有房人不允许购房”呢?眼下,已有地方政府打出了“抑制房产过度投资”或“不提倡投资房产” 的口号,如此一来,其他省市是否跟随效仿?照此下去,最终的结局是否会“关闭房地产市场”?因为只有关闭房地产市场,才不会有房价上涨!

事实上,中国房地产市场之所以会出现如此恶性循环的政策尴尬,是因为政府与市场边界的模糊与混淆。因为商品房是一个纯粹的市场,而保障性住房则是公共产品,因此,商品房问题应该交由市场决定,而保障性住房则应由政府负责供应。

两者不能混同!低收入者或弱势群体的住房问题,应该由政府的保障性住房来解决;而中高收入者的住房问题则应交由商品房市场来解决。二者不能混淆,政府不可能通过打压房价来解决低收入人群的住房问题,更不能通过打压房价来推脱政府应该提供保障性住房的社会责任。退一步讲,即便房价下跌一半,低收入者家庭能买得起吗?当然买不起,因为他们甚至一边拿着低保,一边仍在等待政府的保障性住房。

即便商品房市场存在过度投机现象,结论仍然是“堵不如疏”。因为中国人的投资渠道太少、太窄,甚至就连股市也是不能投资而只能投机的。房地产既然是一个市场,而且是一个重要投资市场,你能说“不允许投资房产”吗?你能主张“抑制或打击房产投资”吗?如果不让投资房产,老百姓的钱就只能放在银行硬生生地遭遇贬值;房地产既然是一个投资市场,就应该允许投资者自由选择,政府能做的就是“间接”宏观调控,比方,扩大保障性住房的有效供给,通过利率政策、信贷政策、存款准备金制度、税收政策(如资本所得税,房产保有税)等来有效调控房市,但中央政府或地方政府却不应行政规定“限购”或“不允许购房”。

最后结论:只要不关闭房地产市场,在未来20年内,中国房地产仍是保值工具或投资对象。

作者:董登新 武汉科技大学金融证券研究所所长