聂梅生简历 聂梅生:浅谈房地产宏观调控催生历程
主持人:谢谢茅先生!下面请全国工商联房地产商会聂梅生女士,聂女士本来上午要出差,因为非常重视我们的这个论坛,把出差延时在论坛以后,所以我们对她的支持表示衷心的感谢!
聂梅生:各位嘉宾、各位同行下午好!非常高兴参加今天这样一个第三只眼看房地产,我想用一个比较客观的观点和心态谈一下房地产宏观调控到底怎样催生的。从2003-2005年持续不断的宏观调控,大家都非常关注这个问题,如果我们把宏观调控看成是一场改革,这是我最近的一些想法,实际上中国的房改是1998年到现在2003年大大的推动了中国房地产的发展,最后使它成为了支柱产业,最后推向了宏观调控,持续了两年的宏观调控现在中国房地产业已经发生了非常深刻的变化,这个变化将影响中国房地产乃至中国经济和社会的发展,所以我觉得中国产业的推动力从来都是和改革有关系的,如果没有房改就没有房地产这么多年持续的兴旺,但是如果没有宏观调控中国房地产不会再继续的健康发展,首先催生了什么,到现在为止房地产的折价开始倾向了。
我们从1998年到宏观调控,房地产都是放到经济领域里谈事,说它是支柱产业,说它是经济增长点,说它是消费热点,这些词都是经济领域的词,大家可能忘记了经济适用房是解决低收入住宅,是社会问题,当年启动经济适用房的背景并非完全解决低收入家庭的问题,而是消纳市场上过剩的钢材,当时钢材太多的,朱容基总理就说赶快要把这个钢材消化到。
一直到现在宏观调控当中很多很多问题除了经济适用房、廉租屋,所以到现在房地产仍然是中国经济重要的领域。
这次两会也提出了建立和谐社会和科学发展观这样必然会对房地产的发展产生深远的影响。大家会想你们为什么不早说社会功能,实际上政策引导是很重要的,如果没有引导就没有发展方向,咱们看看十五规划,基本实现每户拥有一套功能相对齐全,综合质量较高的住宅,这是十五规划,从十五规划的原文里既强调了拥有,拥有就是持有,就是每户都有持有一套住宅,但是当时也确实提出来了功能,功能相对齐全、综合质量较高,也提出了功能的要求,但是推动的过程中在拥有这个问题上打转。
提高住宅的功能质量不是今天说出来的,是十五规划就说了,从来就有这个要求,但是由于拥有它引导了住房需求,只要从购房身上解决,因为每户都得持有一套房子,主要是从新房市场解决,这是前一段时间市场引导的趋势,这样使得我国的住房持有率尤其是新房持有率达到了80%以上,几乎是全世界最高,后来很多媒体问我你凭什么说我们国家住房持有率全世界达到最高,现在我把数据说一下,国际住协的资料2000年的情况是这样的,美国是67%,英国67%,日本是62%,法国60%,加拿大67%,澳大利亚70%,德国只有42%,我们现在达到80%以上,是不是全世界最高,这个数字绝对不是胡编乱造,所以这和政策引导是有关系的,在这种情况下我们一股脑的把购房人群全部推到新房市场去解决,这样会使房屋租赁市场边缘化了,所以茅先生报出来的数据就是我们新房的房价和租金的比例是非常非常倒挂的,是非常不合理的,这和政策有关系。
应该把原来提的每户拥有改为人人享有适当的住房是联合国人居宣言里的原话,就是你去租房你也享有,是人人有居住权,而不是人人有房产权。这是一些政策的引导。
下面再说一下住房面积,这也是一个最近媒体非常敏感的问题。去年年底建设部在南京开的工作会上报的数据2005年我国城镇不包括农村,因为农村有宅基地,城镇人均住宅建筑面积达到26平方米,我为了今天这个会,我回去翻了十五规划,十五规划当中2005年达到22平方米,换句话说我们已经提前完成了十五规划,超了4平方米,因为规划不是很准,一般规划算得就比较大,但是已经超了规划,我们现在已经达到26,规划的数据是22,看看我们人均GDP,在经济调整后我们国家人均GDP是1700美元,香港和日本的人均GDP都超过了3万4千美元,是我们国家的20倍,再看一看他们城市居住住房的面积香港7.
1%,日本是15.8%,现在我们算的是建筑面积,他们算的可能是住房面积,这里有点差距,但也差不了那么多,从面积上来讲我们应该打住了。
因为户居面积过大,不仅使得一套住房的总价过高,像美国、日本是按一套一套的卖,并不跟平方米挂钩,比如90平方米的房子跟100平方米的房子可能是等价,他更多的是考虑功能。
如果面积过大不仅使得一套住宅的总价太高,而且也不符合现在的科学发展观,面积越大,可能对资源的占有量越大,但是并不见得大的房子会舒服,所以再看看国家十一五规划中对住宅怎么说的,十一五规划再没提这个指标了,这说明一个问题,不能偏向的追求大房子了。
十一五规划里提的是提高建筑物质量,延长使用寿命,提倡简约、实用的建筑装修,这三句话说的全是质量问题,提高质量、延长使用寿命、提倡简约、实用的装修,另外是发展节能省地型的公共建筑和住宅,后面说的是功能。
现在从强调人居住德国住房面积,转到住宅功能质量的阶段了,不管媒体多少人说这个事,甚至说到聂梅生你说现在要提高住宅的功能质量,那是为房地产开发商说话,让他们涨房价,我只说一句话,我觉得到了这个阶段这符合国家十五、十一五规划的要求。
第二个房地产的金融要加速不可的,在宏观调控以前中国是有房地产信贷,没有房地产金融,当前在海外资本大举进入中国房地产市场的情况下,中国的房地产金融也在紧锣密鼓的涌动,正是宏观调控催生了房地产金融。我们看一下海外资本在中国的现状,当前海外资本进入到中国的形式有三种,第一是地产基金,主要是对项目进行股权投资,2005年基金投资规模,正规的基金投了28亿,算上直接针对项目和企业的股权投资可以达到60亿美元,也就是说500亿人民币左右,国外金融机构的债权这部分基本上是做过桥性的投资,很快的债权进来再回购回去,他拿到回报率,这个回报率达到了18-30%甚至以上,已经属于高利贷了。
另外一个就是直接炒房,直接炒房这块就是在炒房或者炒地,进来出去进来出去,很快的,这样的话估计有200亿美元在这里热炒,加在一起步是一个小数。
2003年宏观调控以来,外资股权加债权是150亿美元,试图进入的在那谈的,大概有1千亿美元。
为什么这些国外的资本要进入中国房地产市场,基本上他们在赌三件事情,第一件事情人民币升值,比如某某在清河拿了一块地,这个情况我很清楚,他一般都有外资的背景,这件事情对周边房价的影响很高,以前拿地价格不高的项目也提价了。
第二是赌房地产的利润,海外基金的股权投资是针对中国的优秀房地产企业,他要挑最好的房地产企业,目的是分享利润,当前我国房地产业的利润率在10%上下,在这种情况下优秀企业的利润率就更稳定。
第三个是赌银行的利率上调,在宏观调控中大家可以看到第一轮海外资本,包括现在我今天看了一家网站,他们的动向是针对这个的,海外资本在中国长期收购经营型的物业,这种投资是针对长期、稳定的现金流的,他也可以在中国打包REITS上市,REITS为什么在中国这么火,因为他有退出机制,所以海外资本现在对中国的房地产是非常的关心,非常的热爱的,而且最近新加坡、香港的都往这头跑。
我们看看国内银行的房地产贷款余额,大概2005年第一季度达到了2万7千亿,到2005年底达到3万亿,这是我们银行贷款的余额,银行贷款的余额包括了开发贷款和按揭贷款,它这个余额是在流动的。大概的想一下,已经达到了5%-6%的了,这三万个亿是包括按揭贷款在里面,那部分是没有按揭贷款的,而且它是针对全中国的,海外尽管是2百个亿美元,它是针对中国房地产目前过热也好,泡沫也好,最凶的几个城市,上海、北京、广州、深圳,还没有到二线城市,二百亿美元在这里对房地产的影响绝对不是5%-6%的问题。
在这种情况下我们应该非常重视中国的房地产金融这么大的市场,当前金融在房地产业的地位发生了很大的变化,212号文件后金融的地位上升了,我很同意茅先生讲的的,房地产有两个命门,一个是金融一个土地,目前有几个问题需要我们解决的,一个是银行如何面对巨大的存贷差,现在商业银行的存款差达到了9万亿,这真是从92、93年以来差额最大的,在这种情况下海外资本无疑要趁需而入。
现在银行也出台了一些新的办法比如一个是固定利率,一个是单周按揭。
还有一个是宏观调控后留下的优秀企业到底还有多少,宏观调控无疑是对中国房地产企业的一次大洗牌,没地的、没钱的肯定要出局,原来靠空手套白狼的企业肯定要走,50%的企业出局了,很多企业现在都在干什么,大企业最开始宏观调控的时候土地一收紧,忙着国内的并购,像万通和泰达的并购,还有潘石屹和任志强是由于土地和资金之间的联系,有的是绑大款,现在很多公司都忙这和海外联姻,先后有首创、万科、万达、金地等等企业,以资金上市直接对接海外资本,都在忙着这些事情,资本市场从来都是嫌贫爱富的,这个没有办法。
中国房地产80%在住宅上,商业地产不多,即便是初期的商业市场也是打零了卖。
我们以往的政策都促使开发商建问房后就全部卖掉,因为中国房地产政策引导是卖房而不是经营物业,所以我们国家有现金流的物业本来就不多,这样的市场海外的市场有很好的机会,你卖他就炒,现在国外的热钱炒完了房又来买物业,两把都给他赚去,中国的良性物业本来就不多,一个物业需要经营、持有形成现金流是需要时间的,并不是把房子卖完了,买楼花就可以走。
这个事情也是值得考虑的,总之我觉得中国的房地产政策应该支持中国的企业和中国的金融机构,应该尽快的建立追究房地产金融体系,拓宽融资渠道,建立方面产业基金和信托基金,最后我讲一下科学发展观催生了绿色建筑。
宏观调控注重房地产产业结构的调整,企业开始重视核心竞争力,因为原来一个卖房市场,并不重视它的核心竞争力,现在提出的科学发展观使科技含量很高的绿色建筑可以发展,技术加上资本等于是如虎添翼了。一开始房地产的融资手段有土地、施工单位我欠着,再加上可以预售,这样他就可以用很少量的资金敲动这个项目。
目前房地产逐渐开始倾向理性,出现了很多优秀的开发企业,非常重视住宅的质量和产业化。现在经过大概8年后到现在科学发展观指导下的节能省地在中央的倡导下被房地产开发企业逐渐接受,但是它仍然缺乏一定的竞争力,还需要更好的完善。
所以节能省地型的建筑同样需要资本市场的支持。节能省地性住宅节能要增加一二百块钱,即便增加6-8的造价也会摊在里面,一般节能65%7年后就回收了,但是谁出这个钱,这个问题一直没有很好的解决,发达国家可能会通过税收的激励机制来解决这个问题或者一部分基金支持绿色建筑。
技术加资本是一个产业腾飞,不仅在IT产业中起作用,IT产业就是高技术加上资本,在节能省地方面照样可以这样,这样可以使我们产业结构调整,我们从劳动密集转变成技术密集,同样可以这样。
2006年的房地产业变化当中会让我们大家做出理性的选择。谢谢大家!
记者提问:您刚才说进入中国的海外资本达到的1千亿的资本量,他想进入房地产市场是否会形成泡沫,会不会像1997年东南亚的金融危机一样,我国在这方面会采取哪些措施?
聂梅生:我是说关注中国房地产市场,并不是说进入的,进入的大家比较能接受的是150个亿,200个亿,1千亿是现在关注的,并不是进入的。目前这样的海外基金进入中国房地产市场的事情,已经引起了中国金融部门、政府部门高度的注意,所以我觉得绝对不会出现像香港那次金融危机的情况,会有相应的办法和政策解决中国金融市场和房地产市场的问题。
主持人:聂会长讲了中国房地产宏观调控究竟催生了什么,通过她的讲解我们还是可以很理性的面对房地产市场,这样的心态对于我们来说是非常非常重要。
