高善文一线城市 高善文:一二线城市房价因何飙升?为了孩子
安信证券首席经济学家高善文表示,小学在校人数的数量,城市房价的涨幅,在两个变量之间存在着非常紧密的关系。也就是说,小学生的增速非常高的地区,房价的涨幅要大得多,而在小学生增速非常低的地区,房价相对来讲,它的表现要弱得多。
而小学生人数的增长,非常生动地显示了他们的父母(青壮年人口)在大量涌入部分城市。这种现象从2011年开始。人口因何流动?
很多人认为,人口集中向这些城市流入,是因为这些城市有更好的就业机会,有更好的收入前景,更好的收入增长。
然而,高善文指出,这些看法是错误的!因为在人口相对集中流入的城市,实际上居民可支配收入增速一直在恶化。
但为何年轻人还愿意进入这些城市呢?
高善文认为,对于年轻父母而言,除了考虑就业机会,他们会考虑子女所能够获得的教育、环境等机会。而教育资源在不同城市之间具有非常大的差异,使得人口流向表现出选择性。
2012年之后,我们从城镇化转向了都市化,人口在集中的流向都市,大都市,人口在集中流向传统的经济、文化、教育、政治的中心,流向一个非常关键的交通枢纽,以及流向长江中下游的这个城市群。
最后,高善文提到两个疑惑:我们现在应对性的政策都是限制需求,限制需求能够在长期之内把人口流入趋势逆转吗?限制需求在中期之内能刺激供应的响应和增长吗?对这两点,高善文均表怀疑。
未来几年,这些这些人口涌入的城市房价会怎么样?高善文认为,这些城市在严格限制的条件下,几年以后房价会更高。
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但是我在今天想跟大家分享一个略微不一样的视角,我想从这样的视角来看一看中国的房价问题。
首先我们先来看一下上图,在中国,一、二、三线城市之间的房价的分化非常大。一线城市的房价在2011年以来,总体来讲始终是小跌大涨的格局,每一轮的回调幅度都很浅,随后的回升都迅速超过了前期高点。
但是大量的三线城市一直到现在它的房价还明显的低于2013年底的高点。在大量的三线城市以及三线以下的城市,实际上房地产市场的泡沫化并不是非常明显(下图)。
对于中国二线城市合并起来看,在2015年年底的时候,实际上房价比2013年年底的高点明显的还是要低。
但是今年,特别是今年年初以来经历了一轮特别极速的上升,现在的房价指数总体上明显高于三年前的水平。
但是,这个结果在一线城市不是这样的。一线城市在2015年底的时候,房价就已经创出了历史新高。
在中国不同城市之间,在房价上涨的同时,分化是另外一个特别显著的特征。这种分化首先表现为一线城市的房价单兵突进。在今年以来,开始进一步突出的表现为二、三线城市之间房价开始出现非常大的分化。
如果我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它,一个绕不开的问题是:为什么在大量三线以及以下的这个城市,房价总体上来讲相对还是比较稳定的?
从三线及以下的城市,它的房地产市场在全国房地产市场的体量来看,它的体量在开工面积上占到80%。实际上现在的这个房价涨得非常快的城市,合在一起的话,房地产开工面积在全国占比只有20%,其中一线城市只有4%。如果把一线城市整个割掉,从宏观来讲对整个经济的影响并不是非常大。
但是今年以来有一部分二线城市涨得非常多,但是他在整个房地产市场的占比只有17%。不能说很大,但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分,实际上房价的压力仍然很大,房地产市场仍然在非常缓慢的上涨,涨速比一般消费物价水平实际上还要低一些。
二、城市房价涨幅差异:以小学生为观察视角
对于上面的现象,我知道大家有各种各样不同的解释,在这里我想跟大家分享一个非常快速的解释。
所以在房地产新开工的市场上,我们也看到一个断裂,我们看到2012年以后的情况,有一个反转,非常大的一个裂口。
这是从房地产市场的角度来看问题,从房地产看完问题以后,我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售,影响到房地产开工。我们已经看到了,它也强烈地影响到房地产的价格。
三、人口因何而流动?
那么人口流动的原因是什么?
多数人很朴素的想法是,人口集中向这些城市流入,是因为这些城市有更好的就业机会,有更好的收入前景,更好的收入增长,所以人口向这些城市流动。
但是这种看法实际上是错误的。
我们再来看这两组城市的居民可支配收入。
我们看到的,同样是2011年或者2012年,它是一个明显的断点:在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲,这两组城市基本上是一样的,甚至红线比蓝线要略高一些。但是在2012年以后,红线摔了下来,蓝线相对在上边。红线所代表居民可支配的收入,相对于蓝线明显变得更低。
换句话来讲,在人口相对集中流入的这些城市,实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。
所以从这些观察来看,它支持了几个看法。第一个看法,若干断点同样出现在2011、2012年,小学生的断点,房地产销售和开工断点,包括房价、居民可支配收入的断点都是出现在2011年或2012年。
这样的断裂,说明不是因为收入机会吸引人口流入。如果是收入机会吸引人口流入,那么那些房价涨幅大的二线城市,居民可支配收入应该更高,而实际上我们看到的是更低。
那么一个重要的解释,是因为在经济以外的其他的因素,导致年轻人口集中向这些城市流入。
那么对这些城市来讲,因为大量的年轻人口在集中流入,所以劳动力市场变得更加具有竞争性。劳动力的供应在增加,导致居民收入增速的放缓。所以对进入城市的年轻人来讲,实际上从经济的角度来讲,相对而言生活质量是在恶化。一方面收入增速在变得更慢,另一方面房价在非常快速的上升。
那么为什么这些城市,年轻人还愿意进去呢?为什么在经济上没有非常明显的吸引力的条件下,大量的年轻人口,青壮年人口愿意流向这个城市呢?
四、中国城市化显著的选择性:“城市化”OR“都市化”?
我们在回答这个问题之前,来看一看在中国的版图上这是什么样的特点(见下图)。
但是2010年以后,中国适龄小学人口开始重新恢复增长,重新爬到0以上,这个过程大概会维持接近一代人的时间。从现在人口预测来看,这个过程大概会维持到2025年。如果从2010年开始,大概15年的时间,差不多接近一代人的时间。
而这样的小学人口增速从负到正的转折,与我们看到的城市化,出现选择性的转折,在时间上是非常接近的。
我们并不能由此断定这两者之间就是因果关系,而且我个人高度怀疑这两者之间不应该是非常随机的因素同时发生的。我们围绕这个转折,想提出两个关联的解释。
第一个关联解释就是,对于孩子正在上小学的人口来讲的话,可以断定他们的父母基本上都是80后,基本上都是30岁左右,或者说略大于30岁左右的这个年轻的父母。对于这些年轻父母来讲,小学人口的增速进入到正的增长,在计划生育没有废除的情况下,表明他们的父母所代表的年轻人,在整个全社会的流动人口之间的占比出现明显的提升。这一提升使得他们的选择,在宏观经济层面上开始具有系统重要性。
那么在以前,孩子正在上小学的年轻父母,在整个人口之中的占比,从数据上来看应该是比较低,甚至一直在下降,进而使得他们的选择在宏观上的影响没有那么大。
那么,这个解释背后的另外一个解释是什么?
就是如果你是一个年轻的父母,你的孩子马上要上小学,当你选择在中国不同城市居住的话,除了收入之外,还会考虑什么?我们认为还会考虑教育,或者的话是以教育为代表的一般公共资源的好坏,比如说治安、空气的质量,比如说环境,包括教育,包括其他公共资源的好坏。对于年轻的父母来讲,除了考虑就业的机会,他会考虑子女所能够获得的教育、环境等等机会。
而这些公共资源,特别是以教育为代表的公共资源,在中国不同城市之间的分布是具有巨大的差异的。一个在北京的孩子上北大清华的概率,跟一个在河南的孩子相比,一出生下来可能就相差十几倍,这还是保守的估计。所以教育资源在不同城市之间具有非常大的差异,对于年轻父母来说,他的孩子要上学,他在选择居住的时候,会进入教育资源更好的城市,从而使得人口的流向表现出选择性。
这个选择性为什么在宏观上,是在2012年后才出现呢?
一个解释是,因为在那之前,有孩子的父母,在整个流动人口中的占比一直在下降,使得他们的选择在宏观层面看不出来。但是随着这一比例非常快的上升,这一影响开始显现出来。
第二个附带性的解释是,2010年以后,孩子要上小学的父母基本上是80后,他们基本上都是在改革开放以后长大的。改革开放以后长大的显著的影响是他们在小时候没有挨饿过,中学的时候家里多少会给一些零花钱。他们没有经历过票证,没有经历过管制,没有经历过严重的物质资源的匮乏,由此带来的影响是,80后的他们对生活的选择更加从容与自信。
而80之前的人口,小时候基本都经历过饥饿,经历过吃不饱饭,经历过冬天穿不上鞋,经历过严重的物资匮乏,这使得他们在内心深处,严重缺乏安全感。这一严重缺乏安全感在人生价值观念和选择上,对80前的人口来讲非常重要的就是,生活的最终目的有且只有一个,就是赚钱。
因为你只有赚足够的钱才具有安全感,在这个意义上来讲,做官最终的目的也是为了赚钱,做官是手段,赚钱是最终的目的。
但是对80后的人来讲,赚钱仍然是非常重要的,但除了赚钱之外,生活还有更多元的,更丰富多彩的目标。这样的一个选择性的差异,在我看来,也影响了80后的人口流动和对城市定居方向的选择。
这个是我们这部分的总结。
这部分讨论,如果作一个简要总结的话,就是:
1、在2012年之前,我们经历了城镇化,但是在2012年以后我们正在转入都市化。
2、 而且这一都市化的过程,差不多在一代人,也就是15年左右的时间,不会很明显的逆转或者说不会很快的结束。
结语:中国城市化策略的基本逻辑是否依然成立?
那么,这一都市化的趋势给我们带来的挑战是什么?
带来的最重要的挑战是:中国城市化的基本策略,是建立在大力发展中小城镇的基础上——这个策略的逻辑,是否还成立?
人口集中的向都市流动,那么这些都市需要盖更多的房子,需要更多的农田转为住宅,转为商业地产,需要建很多的学校,很多的医药,有很多公共资源的配套来适应人口流动的压力。
但是我们在城市化规划时,我们迄今为止主导性的方向是把人口引导和就地安置在大量的中小城镇。如果说这样的政策在2012年前没有问题,因为2012年前人口的流动是没有选择性的,所以说这样的政策并没有特别大的问题。但在2012年以后,这种政策的问题开始表现得越来越严重。
人口在流入一部分城市,但是这部分城市的住宅用地,这部分城市的公共资源配套,显然缺乏相应的规划,而且难以非常快速的增长上来。
所以说带来的压力,对这些城市来讲这种供求压力,集中的通过房价非常快速的上升而爆发出来。而在人口相对离开的城市来讲,原来供地的指标,其他的配套指标都不差,但是相对来讲,人口越来越少。
而面对房价极速上升,我们迄今为止采取的政策都是打压。严格的限制需求,以至于你只能通过离婚的方法,才能获得这个购买资格,以至于大家说现在感情不好都不敢离婚。说明在这个市场上投机是非常难的。在投机这么难的情况下,房价上涨的压力仍然这么大,基本上来源于人口大量的流入,和供求难以快速响应之间的矛盾。
那么很自然的会有两个怀疑:
1、 我们现在应对性的政策都是限制需求,限制需求能够在长期之内把人口流入趋势逆转吗?我非常怀疑这一点。
2、 那么,限制需求在中期之内能刺激供应的响应和增长吗?我也同样非常怀疑这一点。
如果建立在这两个怀疑基础上,我们要问几年以后,这些城市的房价会怎么样?
那非常大的可能性是:几年以后,这些城市在严格限制的条件下,它的房价会更高。
