绿地董事长张玉良:2015年目标营收5000亿进入世界200强
张玉良:绿地为什么热衷建造超高层建筑?不仅你们问我,以前日本的NHK访问时也问过我。我认为中国越来越得到世界的关注,绿地在建和已经建好的超高层建筑一共有18栋,成都绿地中心是第18栋,预计今年年内银川将开建2栋,可能还会更多,要看地方政府的审批程序是否来得及,如果来得及我们还要开工。
建高楼有这么几个原因:一是中国城市发展的需要,中国城市化过程当中,近几年来特别迅速,这也是中国城市化的一个重要标志,城市在不断的长大。成都发展的非常快,已经到了1200多万人口。人口不断的往城市走,城市要变大,现在还要变高,这是一个基本规律。当然这个高是适度的高,不是无限的高,但是城市有了天际线,也是城市自身发展的需要。
第二,超高层是一种象征,不管你认为是太高,或者是不够高,一个城市的天际线是需要的,一个地方希望有一个地标;天际线也是经济实力的象征,世界上建超高楼的都是经济发达的地方,中国经济的发展有这个实力才会出现超高楼,不是说全部需要超高楼,但至少是需要高楼。
第三,技术的可行,造高楼的技术提高了,城市才能往上走。现在全球造高楼的技术都已经提高了,尤其是绿地造高楼,几乎是世界上最先进的技术。比如我们在南京使用了两年的高楼,它的技术是全世界最先进的,它楼外面的折射光不是用灯光打上去了,我们传统的楼都是地面上打一个灯,让它亮起来,我们这个楼每天早上9点到下午两点、四点,按照太阳照射的角度来打这个光,所以不同的时间,不同的角度去看这个光的颜色是不一样的。
此外,高楼的新风很重要,过去超高层是不能白天开窗户,我们现在在大窗边上弄一个直板,自动的开启,这样高楼不用你主动去通风,这样也很环保,也符合超高层的风的抗压技术,这个技术也是世界上最先进的,所以技术上也是可行的。
第四它需要有一个基座,现在绿地有这个能力做,所以从这四个方面来看,在中国建高楼非常不错。
好多人关心是谁要造高楼,是不是地方政府要造?我觉得不是,现在有些地方不造高楼的,是这个城市的老百姓不希望有高楼,这让我联想到十年前马来西亚前总理说:“每一个城市都需要有一个空中的仰望度,我们的双子塔是马来西亚的台阶,也就是每一个老百姓都有一个精神上的追求。
”所以我想建造超高楼不仅仅是地方政府需要,也是这个城市的老百姓所需要的。我印象很深刻的是上海第一栋高楼大厦,是中央的几个部委和企业联手造的楼,造完了之后老百姓都去看,有条件的客人都要上去看一看,感受一下这座城市的自豪,所以我想建高楼也有这么几个方面的需要,绿地有经验,也有实力,我们想做出一个品牌来。
绿地大西南战略:3季度增加1000亿 全年布局2000亿项目
张玉良:绿地进成都多年了,前几年发展相对慢一点,这两年我们下决心要加快,成都是西南的中心城市,国际化程度比较高,经济总量对周边辐射率特别强。这一次我们开工的是170多平米的综合体,这也是我们新一轮投资的开始。
我们在2季度大概上马有1000多亿项目,接下来的3季度,还会继续投一千个亿的项目,这可能需要三到五年的时间来完成;而今年动工共计两千亿元的项目是集团董事会批的,这既是贯彻中央稳增长的需要、各地实际发展的需要,也是我们自身发展的需要。
昨天晚上跟红林***做了一次交流,他非常的期盼绿地今年在成都上一个大项目,我们(绿地)也觉得非常有这个必要,这是西南的需要,也是我们(绿地)的需要,所以下一步成都将会出现更多绿地的项目。
绿地上半年营收增37% 世界500强排名预计前进50位
张玉良:中国的房地产企业中绿地集团是第一家进入世界五百强的,对于这个问题我是这样看的:绿地原来是两千万起家,经过了20年的时间,实现了两个“两千亿”——一个是年营业收入突破两千亿,一个是市场规模突破两千亿。这个成绩在目前的房地产当中除了绿地其他房企确实没有做到。上半年绿地经营收入增长了37%,按照今年的发展速度,我们判断今年绿地在五百强里面的排名至少可以往前50位到60位。
能进世界五百强,确实对我们来讲是一种自我鞭策,对于整个行业来讲,也提供了一条新的道路——是不是房地产也需要相关的产业研发?
房地产行业是一个特殊的行业,特别是中央对调控政策不停的加强。绿地在普遍的规律当中寻找特殊的规律,企业是有机械机理和生命机理的,机械机理注重理论上的功能,生命机理是环境怎么样,就随机应变,所以绿地在特殊的行业,特别的地方做房地产,就应该有生命机理。
“什么样的环境做什么样的战略决策,做什么样的商业决策,一定是合适的最好”这是松下新之助讲的,这也在我们身上验证了。
绿地的成功有很多的原因,国家的改革开放,环境给予了我们很好的发展,绿地的团队文化等给了我们很好的精神。我们希望到这个来了还想来的城市——成都来休闲,但是做企业我们这个阶段的话,还是需要拼搏的。
收获500强之后,对绿地来讲是上了一个台阶。现在我们要不断的加快国际化,加强与世界标杆企业的对照,不断的做强中国的市场,走向海外。与此同时,我想中国这个行业里头,未来可能还会有以房地产为主业的企业进入五百强。
张玉良:我还想讲讲企业本土化,这是一个非常重要的问题。全世界的企业都需要本土化,但是这个本土化是需要把自己的特点、自己的行业、自己的产品与当地结合,比如:产品怎么适应当地市场的需要,一个团队怎么把总部的思想和当地的文化融合,你企业的员工去哪里找。从绿地的观点来看,我们觉得必须要做好本土化才能取得更好的发展,产品的服务必须要符合当地消费者才能生存,如果你不符合当地产品,消费者是不会买你帐的。
生产房地产和生产可乐不一样,可乐可以在一个地方生产,全世界卖,房地产产品不能这样,造给成都的房子只能让成都人居住,造给重庆的房子只能让重庆的人居住,造给北京的只能让北京的人居住。另外各地人们的生活习惯也不一样,所以每个地方的房子也会不一样,各企业的管理也会有差异,但是这些差异必须是适应整个市场激烈竞争环境的,这样来塑造你的团队,把所有你认为最优秀的人才凝聚到公司来,这样才是可持续的发展。
谈高层建筑:建造高度要与经济社会匹配
提问:现在建超高楼饱受垢病,包括光污染、对能源的高消耗等,绿地建高楼的时候会不会面对这样的压力,是怎么样来应对的?
张玉良:超高层不是越高越好,我们现在搜集到的全世界专家的观点,专家们一致认为300米左右的高楼是建设运行最经济的,能耗以及使用的人性化方面也是最好的。那按照什么来建高楼呢?绿地是把经济与社会,与这个地区的需要相结合,比如成都绿地中心修建468米,这是我们和地方政府商量后决定的。
成都政府觉得这个高度可以,考虑到成都这个地方曾发生地震,我们也曾经置疑过,但是研究商量后觉得没有影响,所以才建468米。而且现在高楼的先进技术能降低很多的能耗,比如送新风,按常规都是要通过电力,但是现在有小的天窗,就不需要新风系统,用电我们可以分段处理,比如十层到二十层,二十层到五十层,可以分几个阶段把电送上去。
在能耗方面、高污染方面,我认为所有的光污染是一个适度,并不是所有的地方都不能有光,只要周边的环境是合理的,我就认为是需要的,我不认为全部都不能用玻璃幕墙的房子,过多肯定不行,过少了我认为还需要增加。
谈经济形势:绿地投资重点放在商业地产
提问:您说过企业最大的风险就是不发展,刚才说到绿地以一千亿的规模在扩张,08、09年在全国迅速拿地,您是不是把这一轮的宏观经济形势当成是扩张机会,您对宏观经济形势和房地产的关系怎么看?
张玉良:首先08、09年的环境和现在是不一样的,08年首先有中央“四万亿”刺激经济,中央当时说要狠,要快,要准,现在的经济状况和当时不一样。第二中国的房地产总体上对未来充满信心的。有几个值得我们关注,第一,我们的城市化还再继续处于快速发展的阶段,从这一点来讲,房地产是城市化的重要战略,这是经济规律。
第二个是经济发展的需要,现在讲投资,并不是传统的都是住宅,现在投资重点是放在商业地产,经济结构在调整,企业要适应中央要求的调控,适应中央要求的结构调整,虽然商业地产业有一个蓝海和红海的问题,但是目前我认为全中国的商业地产还处于刚刚起步的发展阶段,很多方面的空间非常大。
第三,我们也不是说像08年那样发展,我们认为现在是一个既响应中央要求,又要尊重市场经济规律。
发展还需要有能力,因为机会有时候也是陷阱,另外要有综合的可控,能力要可控,人也要可控,在这两个可控范围内发展,我们会把这一段时间作为一个重要的投资阶段。
谈绿地战略:2015年进入全球200强 营收5000亿
提问:大概十年前,您说十年之内绿地一定要做中国最优秀的一流房地产企业,十年之后绿地不断达到了这个目标,也实现了进入世界五百强的宏伟蓝图。那下一个阶段,绿地在进入五百强之后,下一步的战略规划是是什么?下一个城市地标又在哪里?
张玉良:我认为在中国未来还是有很好的发展环境,绿地进入五百强以后的战略,我们坚持要做强主业。
在做强主业中我们要调结构,并不是全部都是住宅,我们会以综合地产来加快发展,我们定的目标是2015年进入全球200强,做到五千亿的收入,在现在的基础上翻番,平均每年还要有30%以上的增长。我们今年计划再增长70—80%,另外一个是人员结构要翻番,我们的金融战略也会有大的发展,这个业务结构是我们未来四年的要做的工作。在这个增长当中,我们会把房地产主业放在重要的位置。
就高楼而言,成都的数量已经超过南京,排名世界第六,这个数字当中,现在有些楼也在建设中,但是据我所知的部分高楼,有的今年开工,明年就停了,今年做完明年就不做了,这个太多了。很多地方都公布了五六百米,但是这些企业技术、能力到底有没有,我都很怀疑。我印象最深刻的全中国的高楼烂尾楼是史玉柱,这个是最典型的,一栋超高楼。绿地的高楼没有一栋是开工了没有建成的,我们都是一气呵成。
四年的时间,巴蜀大地上会有一栋亮丽的高楼展现给老百姓,我们在技术方面非常的国际化,至于到底谁会超过468米,我们目前正在谈,目前还不方便说,拿完土地定完以后,再给大家汇报。
提问:我们绿地为什么选择在成都建设绿地中心项目?
张玉良:所有城市都可以做高楼的,首先这个城市的基本经济规律要符合,他要能承载这么高投资的需要,这就决定这个城市必须是大城市。第二大楼的高度也要跟这个城市人气相匹配,因为建筑的造价很贵,如果在这个建筑上面做酒店,一个晚上才500块钱的消费,这个高楼能做起来吗?不能。
我原来和市领导谈的时候,大家都希望建在一个好的地方,所以就选址在东村,这儿还有一个好处,地铁马上要动,按我们原来的想法是希望两个以上地铁交汇点,这是价值最大化,这不光是对企业,也是对整个社会价值的最大化。另外我们还会考虑市场的承受能力,像成都这样的地方,价格是可承受的,无论是地方政府还是老百姓的需要都是如此。
提问:在现在的一个常态化的调控环境之下,绿地进入500强,您认为核心竞争力在哪里?
张玉良:每一个企业都有核心竞争力,从本质上讲,每一个企业在完全市场化的状况下,他的技术、品牌、人都是重要的竞争力,你说哪一个是最重要的,专家们有各种各样的说法,我认为对于绿地来讲,我们现在把技术看得很重。虽然有人讲房地产技术含量多种化,他和其它的产业相比,技术含量相对要低一些,但是没有相对稳定的高层团队,强有力的团队,我想是很难称为有坚强竞争力的企业。
