陈劲松租深圳 世联地产董事长陈劲松:深圳房产为何看涨
陈功 : 刚才每位都发表了自己的观点。下面把时间留给在座的朋友,如果大家有什么问题的话,可以开展一个互动的交流。
我想问劲松一个问题,深圳的房地产市场有没有一些特殊的地方?我看到一种现象,从去年下半年开始,在上海房地产略微向下滑的时候,深圳反而出现了扭曲的上涨,你认为这种上涨是技术因素还是宏观因素呢?或者是制度因素呢?
陈劲松 : 上次我到深圳也在谈房价的问题,其实深圳不是一个特例,其实在其他城市随着宏观调控政策逐渐的明朗,房价在走高。深圳的情况如果说特殊,体现不只是高档房子在增高,确实是普遍性的走高。其实这个过程并不是从宏观调控,说政策出台让它走高,不是。
是因为我们统计数据原先的误导,使得感觉上前几年深圳的房价很平稳,每年增长不到1.5%,怎么一下子突然20%几,怎么回事。 我对平均房价历来有看法。
平均房价上涨多少,来衡量这个城市的房地产价格是不是已经过热,我是有看法。事实上深圳大家知道,跟其他城市不同的地方有关内和关外的房,一道关使房价差别二千块钱以上,以前是关内的房子推出来多,关外的少,即使是关内房子,当它土地越来越少的,关内房子越来越多的时候,虽然量变都涨,但平均价不涨,因为低价的比重大,平均价不涨。
去年显示出来的这种涨是因为涨到一定程度,体现出平均价格大幅度上涨,显然在交易环节上加税,限制楼花的转化,限制开发商任何形式的营销措施,公布房价,一连接着8项措施在出台,房价怎么样呢?没有像我们期望的那样往下跌,没有。
以前楼花转让是供应,现在楼花限制转让,从期楼伴随着办好房产证,伴随着没有相同产品可以竞争,这样不是帮着黑心的开发商吗?我觉得这是需要评估。
这么多大学者、大专家在,我作为前线的房地产人员,我认为已经到了一定的时候,能不能在产业、学界、政府达成某种共识,而不是基于阶级集团的分析。达成这种共识我认为太好了,为什么干的事总是跟实际情况相悖呢。
易宪容 : 楼花的转让导致了楼量的上升,楼花的转让是买来自己住呀。
陈劲松 : 买楼花是投资还是投机以后自住,跟开发商是一样的。
陈功 : 我手里有两个问题,一是国际资本,这两年进入中国市场的步伐明显加快,国际资本进入中国以后,对房地产商构成的压力,因为竞争者的增加。这个问题请在座的各位回答一下。
孟晓苏 : 近一年国际资本进入房地产有不少的资金,他们进入中国主要是购买售租物业,这种形式发展了多年,是收益高而风险小的股票。目前中国市场稳定,收益率高,而且不断增值,特别是人民币升值还有一个预期,这些都激发了国外的机构来到中国收购,面对这种收购我们要问的是,中国能不能自己发行机构,用老百姓自己的钱集中在一起来购买售租物业,为好的产品挽救中国多年低迷的股市。
陈功 : 第二个问题,问的是城市治理跟房地产直接的关系。这是问我的一个问题。城市跟房地产,我简单回答,因为没有时间了。城市和房地产之间的关系实在太大了,我清楚地注意到,房地产行业对城市并不是给予同等的重要性,给予同等的重视。
老百姓有自己的想法,反映在各种各样的舆论当中,我们看到了有的是公平问题,有的是社区的问题,有的是文化,有的是价值方面的问题,通过社会舆论反映出来。 房地产商把目光集中在利润,集中在一些楼盘的销售、造型等方面,没有对城市价值给予更多的关注,如果在这方面,我们的房地产开发商没有更多的创新,也就是今天我们的主题地产创新,如果没有这样的创新的话,房地产开发的意义是存在疑问的。
他是否可以延续很长的企业生命周期,我觉得也是有疑问的。我想它必须考虑行业对城市环境的适应过程,一个互动的作用,这方面有很多的理论早已经谈到这方面的问题了。其他的我就不想多深谈了,欢迎有兴趣的朋友用邮件或者其他各种各样的方式,或者博客也好,或者论坛也好,我们保持进一步的交流和沟通,谢谢各位在座的朋友,也谢谢各位在座的嘉宾,谢谢大家。
