陈劲松场景 世联董事长陈劲松:房地产进入城市分化下半场
日前,由世联地产[微博]主办的“深圳下一个黄金年代——前海起航”高峰论坛在深圳落幕,世联地产董事长陈劲松发表演讲认为,中国房地产进入城市分化下半场。
如果说中国房地产的上半场是个单边上扬的利好市场,那么下半场意味着什么?尽管各种房地产调控政策出台,但国内地产商们这些年来依旧赚得盆满钵满,2013年整个行业销售额上升30%。可另一方面,A股地产指数下跌11.
75%。为什么高速增长的行业,股票如此大跌呢?很多市场言论认为,房地产行业进入了拐点,之前单边上扬的行情已经结束,房地产市场进入了下跌趋势,甚至可能崩盘。但陈劲松认为,中国房地产下半场最主要的特点就是分化。
他在世联地产的报告中提出:中国房地产市场已经进入了高位平台的时代,这个时代具有4个基本特征:一是总量在高位震荡,即销售额和销售面积在高位震荡;二是开工量的增速急剧下滑;三是待区划量维持增长;四是结构分化。
也就是说现在的房地产市场进入了一个总量增速下滑和震动阶段,这个阶段的市场具有不确定性,风险与机会都非常大。他同时提出,2014年,中国房地产将进入了准金融行业,同样具备几个特征:一是金融开始开放,利率市场化浮动大幕拉开;二是房地产的债、信托、基金上市,房地产金融交易所有可能出现;三是配套商成熟了,中国房地产各类配套开始成熟;四是地价的增长带来了风险的急剧增长,这个风险主要在于资金的周转。
房地产进入准金融行业之后,城市分化将非常明显。
据世联统计,全国50个大中城市的房产销售额占全国的50%,而全国另600多个城市占另外50%。其中,这50个大中城市中,前22个城市的销售额占其总量的40%。结合房地产市场的特征、可持续收入、收入增长、GDP等因素综合考虑,全国具有投资价值的100个城市可分为领跑型、潜力型、脆弱型、风险型。其中,北京、上海是领跑型城市,深圳、重庆、武汉等为领先型城市。
“领先型城市就是房地产市场与经济发展很匹配。而脆弱型城市就是房地产市场发展很快,但城市人口和经济没有跟上。人口经济不错,房地产发展总量不匹配的,则划分为潜力型城市。风险类城市则房地产市场特征不明显,人口经济也不好。
”陈劲松认为,海口、呼和浩特、温州等就是属于风险型城市。针对不同类型的城市,陈劲松认为,一线城市未来是资产的故事,高位整理、富裕社会、房地产金融化,一线城市在这种情况下已经度过了城市危机期。
“深圳是中国的纽约,是财富和底层保障兼顾的城市,内部也在分化,未来深圳还有进一步分化的空间。城市分化最基本的结论,国际都市核心区一般平均是93平方公里,都市核心区的均价是国际级的,人均8万美元,每平方米大概是9000美元。
现在,中国一线城市的房价接近国际水平。国际都市边缘区房价是中心区的40%左右,中国一线大概50%左右,略微偏高,也就是说中国的都市核心区的潜力随着资产故事的来临可能会进一步分化。”陈劲松介绍说。
