孙荫环现在什么情况? 亿达股权腾挪游戏 孙荫环在下什么棋?

11月1日晚间,亿达中国控股有限公司(下称“亿达中国”,03639.HK)发布公告称,董事会已获正宏管理有限公司(下称“正宏”)告知,正宏与中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”)订立保证金协议。至此,中民投入主亿达中国再进一步。

间隔六个月,亿达中国先后两次腾挪股权,其对象分别为首开股份、中民投,孙荫环究竟在下一盘什么棋局?

以股换钱

早在10月21日,亿达中国就宣布,其与正宏管理有限公司(下称“正宏管理”)、中民嘉业投资有限公司(下称“中民嘉业”)订立不具有法律约束力的谅解备忘录,中民嘉业将从正宏管理手中收购亿达中国10%-30%的股份,目前三方还未签署正式协议。

据测算,在此次交易中,中民投可能耗资约为约30-40亿元人民币(除非特别标注,以下币种皆为人民币),并有望成为亿达中国的控股股东。

资料显示,正宏管理为亿达中国掌门人孙荫环个人独资的离岸公司,目前在亿达中国持股比例为62.36%,如果加上孙荫环家人及亿达中国高管持有的股份,这一比例接近70%。中民嘉业为中民投旗下重要地产业务平台,中民投持有中民嘉业83.3%的股份。

值得注意的是,亿达中国实际控制人孙荫环也是中民投发起人和股东。在中民投的官网上,即便是卢志强都排在董文标、孙荫环之后,在中民投集团排位第三。孙荫环在中民投地位的重要性不言而喻。如果这次股份转让实现,意味着孙荫环、中民投和亿达中国三方形成以股权为纽带的战略共同体。

“此次交易,本质就是孙荫环以股换钱,在引进中民投这位金主的同时,缓解其资金饥渴。”一位接近亿达中国的业内人士指出。实际上,在6个月之前,亿达中国已经通过非公开发行可转换引入北京国企首开股份。协议显示,亿达中国向首开股份非公开发行了20亿元的可转换债券,这部分债券如果全部转股,首开股份可跻身亿达中国的第二大股东。

为此,亿达中国CFO马兰也表示,“通过本次股权结构优化,亿达中国可以依托中民投强大的资本实力,搭建国际化、创新性的资本运作平台,开拓多样化的投融渠道,降低融资成本,从而加快全国产业布局的速度,继续扩大在综合商务园区开发与运营业务方面的投资规模,力争未来3-5年向千亿资产量级迈进。”

作为商务园区的运营商与服务商,亿达中国近年来开始实施轻重资产并举策略,一方面继续开发自持项目,一方面也开始输出园区管理。据2015年年报显示,亿达中国在全国开发运营的商务园区有20余个,其中开发持有的商务园区项目有6个,分别为全资持有大连软件园、大连科技城、亿达信息软件园,持有50%权益的武汉软件新城和大连腾飞软件园以及持有30%权益的大连天地,这些商务产业园凝聚了超过80余家世界500强企业在内的众多企业客户与合作伙伴。

尽管亿达中国以园区地产开发、运营为主,但是其近年来业绩开始出现下滑。其在2015年的营收为74.73亿元,同比下滑3.19%,净利润为8.21亿元,同比下滑9.18%,甚至低于2013年的净利润;2016年上半年,亿达中国业绩继续下滑,营收为28.34亿元,同比下滑0.93%,净利润2.74亿元,同比下滑12.72%。

在营收下滑的同时,其收入来源仍然以销售物业为主。以2014年、2015年为例,其销售物业取得的收入分别为70.07亿元、62.75亿元,在总收入中的占比为90.9%、84.0%。相比之下,这两年通过租金取得的收入为3.

09亿元、3.61亿元,占总收入的比重为4.0%、4.8%(见表1)。虽然亿达中国在2015年获取的租金收入增长了17.1%,但在总收入中的比例仍然比较低,只能依靠物业销售获得资金补血。

“对于园区地产的运营商而言,融资难题一直都存在,亿达中国也不例外。目前,各园区运营商主要的融资渠道就是银行贷款。由于银行的贷款期限短、间隔低,在建设期间土地回流资金与债务偿还时点经常不匹配、亦或是有些基础设施项目运营时间可能长达十多年才能收回成本,从而在一定程度上增加了园区的偿债压力。”北京一家园区地产公司的负责人指出。

资料显示,亿达中国在2015年的短期债务(一年期)为82.63亿元,期末的现金及现金等价物则为10.59亿元,仅能覆盖短期负债的12.82%,债务压力之重可见一斑。

傍上金主

在上述接近亿达中国的人士看来,中民投入股亿达中国是一种战略投资,为亿达中国开辟一条全新的融资通道,“而且孙总也是中民投董事局副主席(副董事长),中民投发展战略和亿达中国一致,正好产业地产也是中民投一个重要板块。”

由全国工商联发起成立,59家全民营资本组成的中民投成立于2014年,是名副其实的金主。据悉,中民投成立两年来,公司总资产从成立之初的500亿元增至近2000亿元,其成绩单令市场瞩目。在国内市场上,中民投主要布局的领域包括新能源、居家养老、建筑工业化、通用航空等;在金融方面,涉及保险、银行、租赁、资产管理等传统业务与互联网金融等。

在海外市场,中民投与英国第一太平戴维斯合作成立基金,在新加坡成立中民投国际布局东盟10国,收购美国再保险公司思诺国际保险集团100%股权。

近年来,中民投提出“产融结合”的战略方向,即用金融的思想做产业,围绕产业布局做金融,从而打造强大的全球产融平台。“中国的民营经济经过几十年的发展,到了一个新的阶段。中民投所创建的‘资本聚合、抱团发展’模式显示出很大的生命力。”中民投总裁李怀珍表示。

“无疑,中民投有雄厚的资金实力,双方合作让亿达中国获得一个便捷的融资渠道,降低融资成本和压力,同时由于有中民投背书,也会方便亿达中国向第三方融资。此外,在中民投的59家股东中,大部分为国内各行业内有一定地位的企业,而亿达中国为产业地产开发商和产业园区运营商,双方可以形成协同发展效应。”渤海证券的分析师王健认为。

对于中民投此次牵手亿达中国,业界并不意外,中民投与其股东之间频繁的资本运作往来已成为其惯用的模式之一。单以阳光城为例,2015年,中民投旗下上海嘉闻投资管理有限公司以45亿元人民币入股阳光城,持有阳光城总股本18.27%,而阳光城也是中民投的59位股东之一。

此外,虽然成立仅有两年的时间,但中民投在地产领域动作频频。例如,参股阳光城、上置集团,并在上海、南京等地直接参与拿地。

“中民投牵手亿达中国是看重其产业园区开发运营的稀缺性和多年经验积累,而此次中民投与亿达中国的合作,或许是一次双赢合作。对于中民投而言,是其立足产业,正式涉足产业地产发展,将推动土地资本、金融资本、产业资本的融合,进而打造其强大的全球产融平台。

而亿达中国将成为中国民生投资股份有限公司成员企业,未来将成为中民投在产业地产整合、综合园区开发、建筑工业化、综合房地产开发等业务方面重要的投资运营平台。”王健指出,即便中民投此次的股权投资并不控股,但其强大的资本背景、股东阵容无疑会为亿达中国打通任督二脉。