青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡
二环已经成为高价地战场,继融创东二环、金泰东南二环、保利北二环拿地之后,西安二环楼市再次起火。
12月19日,西安南二环青龙寺板块再次摘地59亩,与金泰恒业仅有一站路之隔,情况却与金泰大不相同......
PART1-魔力二环
关于西安土地市场,我们一直有一个疑惑,为什么房企打造豪宅,都要拿地“意外怀孕”?
万万没想到,2016年12月底,融创以18.5亿斩获东二环137亩土地,亩单价1346万/亩,楼面价7212元/㎡,东二环、东南二环土地价值终于被揭开。相隔不到两年,2018年11月7日,金泰以48亿斩获388亩土地,一举将二环地价拍到了1519万/亩,楼面价9117元/㎡。
案例详情1:融创拿地:地籍编号为XC3-4-571,出让用地面积137亩(折合137.417亩,不含代征路19.77亩、代征绿地2.676亩、立交用地15.998亩),最终被被融创以18.5亿元摘得,溢价率达到168%,亩单价1350万元,楼面地价7232元/平米。
案例详情2:金泰拿地:地籍编号为YT6-1-85-1、YT6-1-86-1,出让用地面积208亩。土地成本266659万元,亩单价1281万元/亩,楼面地价7366元/平米。地籍编号为YT6-1-90,出让用地面积180亩,土地成本274075万元,亩单价1519万元/亩,楼面地价9117元/平米。
一家全国TOP4房企,专注于高端;另一家省国资房企,一直低调发展。如果说,融创斩获东二环陕建机厂地块,是西安招拍挂“新试水”;那金泰斩获青龙寺土地,就一定是“深布局”。
究竟是什么原因,让融创、金泰一掷千金,敢于在二环线重金拿地,二环线究竟有什么魔力?
PART2-资源密度
为什么一定要锁定二环?其实,这一点很好理解,一方面是醇熟好地段,早已经是芳心暗许,甚至有一些土地已经转手好几次。
尽管融创拿地价格高,却是一块少有市场化净地,即便是地价颇高,也并非不能接受,尤其是融创新入西安,震撼发声是策略之一。但金泰布局青龙寺就属于意外,既没有想到是国企接盘,也没有料到是金泰,更没有想到是48亿。
但从西安土地发展来看,二环是有地王基因的。1999年,西安市为了获取野生动物园筹建资金,就将东二环黄金地块115亩土地挂牌,在市场普遍40万/亩的大背景之下,老动物园竟然拍出了190万/亩的天价,成为90年代西安地王。
此后,一直空白近20年。这20年之间,全国各地都爆发出地王潮,西安一直是缄默无言,即便是爆发出所谓“商业地王”,也都是集中在东大街,从2012年的“1959万/亩”到2018年的2018年的“7182万元/亩”。
12月19日,青龙寺再次成交一块土地,让我们产生了兴趣,从地段来看,几乎与金泰恒业“地王”不相伯仲,容积率却比金泰高出不少。
>备注:12月19日成交地块由恒志置业摘得
地块位于雁塔区西延路以东、青龙路以南,编号为YT5-8-34地块。该宗地属性为商住用地,净用地面积58.926亩(折合39283.89平方米),其中出让住宅用地57.503亩(折合38335.18平方米),出让商服用地1.423亩(折合948.71平方米),设为共宗地。宗地内配建公办幼儿园(占地面积3027平方米,建筑面积3188.8平方米)。
该地块最终由陕西恒志置业有限公司摘得,总价18.4亿元(包含拆迁赔偿安置),成交亩单价1365.7万/亩,含补偿3127.48万/亩,楼面价为8785元/㎡,成交价32190万元。
该地块与金泰地块相距一公里左右,所享受到的地铁、商业、教育、公寓等配套如出一辙,一个处于乐游原高尔夫俱乐部附近,接近曲江一期;另一个在青龙寺公园附近,紧靠曲江二期。
尽管处于门户位置,想要打造高端,还是要资源深厚才行。市场不会因为某个项目成为价格标杆,而是普遍向高端看齐,房企购买的是价值,不是泡沫。
PART3-城市资源
为什么这个地段会频发拿地,而且都是高价地?这个地段究竟有什么魔力?
从实际体验来看,东二环、青龙寺确实成熟,能够打造一些高端产品。目前,东二环、东南二环板块醇熟,是主城区优质地段,无论是地铁、教育、公园、消费等等,都有品质呈现。
其一,商业,从青龙寺环境来看,处于曲江、城东、城南交汇处,既可以享受曲江商圈、立丰商圈,又可以坐拥小寨商圈商业资源。近距离享受太乙城商业资源,如影院、永辉超市等,随着商业氛围渐起,太乙城商圈逐步诞生。
其二,交通,雄踞曲江门户,位于曲江、城东、城南三区交汇处;距离地铁3号线北池头站仅500米、近邻5号线青龙寺站、太乙路站。该地块近享双地铁资源,未来出行较为方便。
其三,教育,铁一中分校、铁五小、西安建筑科技大学、曲江第一小学。教育资源是这个板块的重头戏,尤其是铁一中分校区,对于周边人居价值的影响,堪称重要。还有一些成熟校区,都让新区无法比拟。
其四,医疗,解放军323医院、西安武警医院、西安市第九医院。1.5KM范围之内,享受优质三甲级医院,满足了业主对于医疗健康资源的需求,这种医疗资源配置,在主城区也是极为罕见。
其五,人文,邻近名迹青龙寺,毗邻70余亩高尔夫俱乐部,周边环绕曲江皇家园林,唐城墙遗址公园、大唐芙蓉园、曲江南湖等生态公园,环境优美。过去,曲江一直缺乏文化培育,如今文旅如火如荼。
为了搞清楚各家房企对于这一地块的认识,我们第一时间联系了参拍房企前策人员。据悉,未来该地块将考虑高端精装产品,物业类型将会设计高层、超高层,但因为产品设计仍然在研发当中,缺乏详细设计方案。
PART4-市场走势
回想一下二环拿地,2017年12月15日,融创拿地现场也是历经波折,接连遭遇网络瘫痪、线下续拍等突发情况,最终还是被融创摘得。
当时,西安楼面价一直较低,融创“陕建机场地块”成交价无疑刷新了西安市住宅地价新高度,比区域房价还要高出1000元/㎡,当时有人就鼓噪,面粉贵过面包。还有一些人高呼,市场走入正规化,此举是土拍里程碑。
但金泰恒业拿地楼面价9117元/㎡,人们反而不再纠结荞麦、面粉、面包的问题了,因为在市场竞争公平竞争的大前提之下,能够诞生高价地,也是市场选择之一。
只要优质土地存在,就会有鲨鱼吞饵,融创、金泰、恒志既不会是第一波,也不会是最后一波,事实证明,只要土地像失血海豹,鲨鱼们闻腥而至。这也是为什么西安屡屡诞生高价地,不仅业内刷屏,连购房者也在刷屏,关键就是信心。
青龙寺算是一片优质区域,旁边既有绿地·海珀紫庭、融创·壹号院左右护法,又有金泰恒业后期加持。目前,融创西安壹号院打造精装大平层,金泰极有可能打造洋房类产品。因此,这块新地(YT5-8-34)极有可能打造高端精装产品,而且还会参考融创等名企的标杆作品。
高端住宅的诞生,只是城市留住财富圈子的手段,究竟能否锁住财富,将高端消费人群一网打尽,青龙寺究竟有多大底蕴,关键还是看政府对于土地市场的运营。
青龙寺属于二环主城区醇熟地段,几十年发展沉淀,想要打造一个豪宅朋友圈,还是要焕新区域,优化管理、优化商业、优化景观、优化教育...
