罗康瑞最新消息 罗康瑞:改造最昂贵的弄堂
在“新天地”南北广场之间,罗康瑞专门拿出一套完整弄堂作展示厅。一进门就是马桶,大小型号一应俱全,是瑞安集团收集来的。“新天地”的客户服务主任米璐说,马桶要中放入蛤蜊壳,早上主妇们在弄堂中刷马桶,哗啦哗啦作响,一天的生活就开始了。
屋里摆着老式家具,都是罗康瑞叫人从乡下收来的。地板是杨松的,从别的石库门中拆下来,已经用了六七十年了。罗康瑞力图封存当年的生活细节,他设想这户人家来自宁波,男人在洋行里上班,桌上有算盘,沙发边有留声机,他有一儿一女,女儿住大间但光线不好,儿子住小间但向阳,男女平等。
“弄堂是最典型的中西合璧建筑。”同济大学教授阮仪三说,“用石条砌门框,装饰风格绝大部分是西洋式的,有仿西洋古典式的檐部,或带檐的山花,门洞两边还有简化了的壁柱,十分考究;再配以两扇中国传统的黑漆大门和铜门环。
推开门就是一个天井,这和传统的江南民居三合院很像,典型的石库门弄堂是一堂两厢,上下两层,共六间,二三层之间还有一个亭子间。”一条总弄通向马路,弄口设铁门,内部则由支弄构成肌理和脉络,住宅则像兵营式的连排设立。
上海最早的弄堂发端于19世纪中叶,太平军逼近上海,小刀会起义者占领上海县城,江浙的小有产者大量涌入上海租界避难,地少人多的矛盾十分突出,英法租界相继开放土地,吸引房地产商,直到上世纪二三十年代,建造了大量的里弄连排住宅。
“中国人居住讲求‘天人合一’,石库门都有一个天井,可以‘接地气’又可以望天。”阮仪三说,“同时它又参考了英式的连排住宅,增加密度,提高了安全性。”解放前上海弄堂有几千条,没有一条完全一样,“解放前一幢石库门大概一两黄金,一套弄堂洋房要20根条子,合200两黄金。”阮仪三说,解放前上海有600万人口,其中约450万住在弄堂里。
弄堂最初为独门独户设计,50年代后这个局面被打破。上海一位建筑老专家同时也是那个时代的亲历者对记者说:“上海是中国最早工业化的城市,工业化带来了社会分层;以前,租界内多为中产阶层,出了租界就是棚户区,是城市贫民自己搭的房子。而公私合营后,私房主每户只留下一间自己住,其余的交给房管所,房管所再按每人4平方米的比例分配。”于是一幢石库门住进多户人家。
阮仪三说:“如果不是人太多,弄堂还是很宜人的。”上海大规模的城市扩容是在80年代中期以后,此前由于人口增加,一户变两户,两户变四户。弄堂是上海的底色,3/4的上海人挤在里面。
最现实的一面
很多外地人理解上海是从弄堂开始的。
洪华国是个外乡人,大学毕业后留在上海,最开始他就租了一间便宜的石库门,“第一次走进弄堂是黄昏时分,门口的青砖坊牌上,刻着一个发暗的数字:1922,和我外婆的年纪一样大。我看见穿着睡衣的主妇在弄堂的水池子边淘米洗菜,早早吃过晚饭的男人在一张躺椅上边剔牙边看晚报,小孩子在人流中穿来穿去捉迷藏,还有一帮闲人在打牌、下棋。
有更老的人,一动不动地坐着,落寞地望着从他面前穿梭的人群。大家在很窄小的空间里面对面地打招呼,欠着身子让别人过。
我就在那里住了两年。从早到晚,会不时出现刚刷过的湿漉漉的马桶、各家的杂色拖把、污脏的旧塑料桶、回收废品旧报纸的黄鱼车等等,杂物众多,各有其主。晾衣竿像天线一样组成立体网络,各色人等在一个个黯黯的小窗或黑乎乎的门洞里像蚂蚁一样各自忙碌着。
弄堂里的气味也像是年深日久积在墙脚背阴处的霉斑,阴沟里会飘出一缕缕腥臭,好在并不太熏人,走过几步就不觉得了,再走过来又会如期而遇。烧饭时节,各家厨房传出菜刀斫在砧板上的笃笃声,下油锅时窜起刺激的兹拉声。
谁家婆娘闲散着东一句西一句搭家常声,收音机里的本地新闻和股市行情,有时会有评弹段子,咿咿呀呀地拐着弯从哪个窗户中钻出来。偶尔,会有一两声异样腔调的吆喝声传来,那是走街串巷的修鞋伞的,磨刀的,或是卖晾衣服的竹竿的。”
许歆在一家广告公司工作,他的老板是美国人,在上海租了一幢弄堂的上层。夏天他看到很多人打着赤膊乘凉,他觉得很好,也赤膊走过去。他的体毛又很重,一位老太太走过来说,“小伙子你怎么有这么多的毛?是不是生病了?我带你去看医生?”“我的老板喜欢弄堂,喜欢里面的温情和邻里关系;但这只是一部分。
”许歆说,“我觉得上海人的优点与缺点和弄堂分不开,弄堂里的关系,表面是平静下面是争斗,在争斗中要维持一个和谐局面。比如说,每座石库门下面都有一座灶披间,8平方米左右,如果一套房里住了6户,那么每户做饭的面积就是8除以6,于是就开始想办法多占面积。
对邻居说这块地方你用吗,人家要是客气,你就说,我摆个坛子行不行?再比如,一套房子只有一个晒台,于是就有了赶早洗衣,你把衣服晾出去,别人就只能晾到街上去了。
弄堂里,虽然大家住得都差不多,大人们还是对小孩子说,你要跟谁玩,他的祖父、外祖父是做什么的,跟他们的孩子交往有出息。上海人的生活空间本来就很小,一抬头看到的就是晒起来的被子和袜子,压抑呀。”
“坦白地说,石库门并不漂亮,虽然上海的朋友对石库门有一种很深的感情,他们在石库门里长大。”在香港长大的罗康瑞说。罗本人并没有那么强的石库门情节,对他来说,改造石库门从开始就是一桩生意。
“上海姑爷”
罗康瑞生活极有规律,每天早上七点起床,打20分钟的练功十八法,然后往往工作到凌晨2点,一天要看七份报纸。瑞安集团的员工说,老板工作起来非常疯狂,他每一分钟都喜欢工作。罗康瑞人称“上海姑爷”,是去年3月梁锦松上任香港财政司长前给他起的;而罗本人连上海话都不会讲。
罗康瑞1948年香港出生,出身富家。据中华罗氏宗谱记载,罗康瑞是香港鹰君集团创办人罗鹰石的四子,罗家祖上广东汕头普宁泗竹埔村,祖父罗功贤少年时去泰国谋生,经营杂货,1938年其父罗鹰石携带3万多元港币汇票往香港拓展新业。
1956年,罗鹰石见大量中国移民涌入香港,预计房屋需求必然大增,便转营地产业,遂于1962年创办鹰君公司。1972年,罗鹰石趁股市热潮把鹰君地产上市。1974年及1975年,他趁工业复苏之机大量购入工业用地,发展中小型厂房,配合市场需求,结果大受欢迎。
1978年开始,鹰君公司转向商业楼宇,并将富豪酒店、百利保公司等“分拆”上市。由于资产迅速膨胀,罗鹰石一跃成为香港的超级富豪。目前罗氏家族执掌香港四大集团,除瑞安外,鹰君集团和孙福记集团总经理为罗康瑞的三哥罗嘉瑞;世纪城市集团由二哥罗旭瑞主持。
罗康瑞自小对地产业耳濡目染,十几岁时赴澳大利亚新南威尔士大学读书,学成归来是纺织界的光辉年代,先到纺织厂实习,但他很快察觉到,香港地少人多,做地产才更有前途,于是回到家族公司发展。1971年罗康瑞创办瑞安集团,向父亲借了10万元,自立门户,连自己在内只有5个人。
最初他看到承建香港政府的公屋前景可观,一开始就着力发展与政府的伙伴关系。70年代末,瑞安夺得牛池湾的丽晶花园合约,赢得“公屋专家”名头。在此后的20年里,政府工程一直是罗康瑞的着力点。
1985年罗康瑞来到了上海。在新天地广场上,罗康瑞对记者说:“我真没想到这十几年来变化这么大。80年代中,中英还在谈判,而我已经决定留在香港不会走,于是到内地寻找机会。20年前我不太懂普通话,到上海与当地官员吃饭,连沟通都有困难。
另外那时的官员普遍年纪较大,穿中山装,一脸严肃,我根本不知道和他们谈什么,往往吃一顿饭,也只说两三句话。当时,我与上海市团委合作城市酒店,国内地产业还未开放,壁垒重重。我认识了很多上海团委的年轻人,他们的勇气、热情和创新能力让我很吃惊,我们都成了好朋友,于是我决定把事业留在上海。”
瑞安在上海的第一个十年里多处于潜水状态。“我们花了相当长的时间来适应水土。”董事长助理周永平说。而罗康瑞的第一个里程碑,就是淮海路上的瑞安广场。1995~1996年政府宏观调控,一些地产项目向外商开放。
“当时地产顾问们说,上海写字楼市场供过于求,而且数字可观,而我们没有简单相信。”周永平回顾说,“罗康瑞组织大学生做市场调查,发现很多国际顶尖大公司,都还租宾馆的房子办公,事实上是甲级高档写字楼不足。于是我们就在淮海路上,上海的市中心开发甲级写字楼——瑞安广场,客户群就是国际跨国公司。
在香港,写字楼都是瘦高的,因为土地稀缺。但是在上海我们发现,客户喜欢在同一个层面办公,于是我们把每层楼面扩大到2500平方米,是香港的两倍多,所以瑞安看上去胖墩墩的。”1997年3月瑞安广场正式入住,出租率就已达80%。
在瑞安广场的项目中,罗康瑞同时得到了另一重经验:他发现了更多的富人,发现更多的跨国公司,更大的老板,各个国家的精英,越来越频繁地到这里寻找机会。而这些人的生意该怎么做?
从葱油拌面到时髦地带
罗康瑞说起“新天地”缘起是在1996年,“上海市卢湾区的领导们,也是我很好的朋友说,‘罗先生,我们在淮海路旁边有这么大一块地,你看我们应该怎样设计建设?’我自己对经济社会发展很感兴趣,所以就当作一个学术上的研究项目来思考。”
这块地指的就是太平桥地区,目前新天地在它的西北角。太平桥是一个俗地名,19世纪时还是一片沼泽,有一条小河叫打铁浜,其上一座桥叫太平桥,1900年打铁浜被填,桥同时也被拆了。目前太平桥地区大致位置在济南路以西、顺昌路菜场以北,自忠路219弄以东,兴业路口以南,有自然街坊23个,占地52公顷。
开发前有人口7万多,各类单位800多家。整个地区有24个地块,形状像一把铲子,记者绕一圈走下来有一个小时左右,基本上都是完好的石库门弄堂。1914年法租界东扩,开始对这一地区的大规模建设,20世纪20年代是一个建筑高峰,现存的193个里弄中,有97个建于这10年。
“你看现在新天地风光,吃碗面都要上百元,但以前是什么地方呀。”记者的一位地产朋友说,他此前也曾到这里考察,“在这儿我吃过两元钱一碗的葱油拌面,这应该是个穷人区。”一位参与新天地开发的老专家对记者说:“太平桥北面近邻淮海路,南面是肇嘉浜棚户区,因此太平桥是一个从繁华到穷困的过渡带,所以居民一直是以中层和中下层为主。
而且这里的人口密度高,解放前就有三四所小学,也没有地下排水系统,污水都是走地表。”太平桥里还有一个大宝贝——中国共产党一大会址,这是不能动的,一大会址高度是9~12米,它周边建筑的限高就是12米。
“瑞安认识很多著名餐馆的老板。”周永平介绍说,“他们都想在上海开店,在市中心很多地方看过了,但没有满意的地方,为什么?周边环境太差,我的店不能开在菜场、烟杂店边上吧,地上污水横流,我的客人下了奔驰车,脚往哪儿搁?”罗康瑞出去看了很多地方,像纽约的SOHO、巴黎的Montmarte、东京的银座、迈阿密海边的林肯街;罗说,上海过去几年建设中很有特色的地方不多,你很难笼统地说到哪个地方吃饭。
香港可以说到尖沙咀吃饭,上海没有这样的地方。
到1998年,罗的想法基本成熟,他在上海市长国际企业家咨询的演讲中说,“上海必须创造优良的生活环境,一个国际金融及商业中心,亦应在市中心建设各种活动场所让本地及外籍专业人士有一个聚会的场所。”罗康瑞向上海市和卢湾区政府提出了他的改造原则,“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”。
很快,52公顷的土地批了下来,罗康瑞计划把西面一大会址边的109、112两个地块改造,老房子留下来,功能置换,做酒吧、咖啡馆和画廊。项目取名新天地:“一”、“大”合起来是个“天”字,和“天”对应的就是“地”。
本杰明·伍德
1998年,美国人本杰明·伍德第一次到上海来见罗康瑞,伍德早先供职于Benjamin Associaties和Wood Zapata公司,都以老城改造闻名。他曾参与华盛顿特区中央火车站改造,迈阿密海滩具历史意义的林肯路改造;这些项目罗康瑞都曾亲自看过,他要的就是历史与现代的融合。
为了“新天地”项目,罗康瑞选择了三个合作伙伴,伍德的设计所、新加坡日建设计所和同济大学罗小未教授,“我们的很多客户是西方人,所以我们选择伍德。日建所是一家东方背景公司,参与保存了很多新加坡老街区,而罗小未对上海弄堂的考察非常专业。”周永平解释说,“伍德负责把握整体设计风格,日建所提供具体执行设计的工程师和方案,罗小未教授考证石库门的历史、人文地理和细节恢复。”
“我在到上海的第一天,就告诉罗康瑞先生,‘Vincent,我觉得你一定要略过这些显而易见的污秽、腐烂、拥挤和不卫生的条件,而看到太平桥(新天地)将成为长江三角洲一个象征东西交融的艺术品。’”伍德说。此后,为了“新天地”,他一共32次来上海,花了1000小时研究石库门,他在襄阳公园边租了石库门房,还买了辆自行车,前期调查花了6个月。
伍德说:“我的脑子里已经知道哪些房子要拆掉,哪些要保留,哪些要新建。”伍德和罗康瑞反复讨论,最终定下了“新天地”的灵魂——“保留石库门旧的基础,赋予它新的生命。”
伍德说:“新天地不是展示厅也不是博物馆,我们赋予它更加现实的功能。如果将石库门修复后再请人住进去,像博物馆一样,只会把历史淹没。而现在我的做法是创造另一个历史,让石库门从私人化走向公众共享。”
wood zapata公司的建筑师任锦钟也一直参与了“新天地”的项目,“你知道为什么会选择伍德来改造我们自己的老房子?因为他是个美国人,美国人没有什么包袱”。
“奢侈”的工程
罗康瑞心里有个算盘,他一定要在2001年6月30日完成基础建设。“2001年7月1日建党80周年,一大会址肯定会有活动,江泽民和上海市领导可能都会来。”周永平说,“另外这一年的10月上海还要办APEC会议,很多政要也要到上海。外交部和领事馆给普京安排了三个地方选,其中的一站就是‘新天地’。当时我为普京介绍情况,我说,宾馆到哪里都有,‘新天地’只有一个。”
工程的开始并不顺利,“我们去找银行贷款,他们问,你们究竟是做什么:娱乐、餐饮、住宅还是旅游?我们去政府部门审批,也不知属于文化还是旅游”。
不得已,罗康瑞拿出自有资金8亿元开工,其中6~7亿元动迁了当地居民,一年后银行才放出了4500万美元贷款,约占总投资的30%。一位参与过工程的老专家和记者谈起时唏嘘不已,说没见过这么下本的,“梁思成提出‘整旧如旧’是因为看到很多景点被翻新了,更确切的应该是冯纪忠提出的‘整旧如故’。‘新天地’以前就是破破烂烂,瑞安是把它恢复到盛期景象,一个‘故’字好辛苦”。
新天地北广场,面积不到两公顷,原先由纵横交错的15个里弄,密布着3万平方米的旧房屋,其中最早的建于1911年,最迟的建于1933年。首先就要拆掉1/4到1/5之一的建筑,在密密麻麻的旧屋中“掏”出一些供人们活动与呼吸的空间。在“掏空”同时,还要注意把有文化特征的建筑与部件保留下来。拆掉的老砖头都不能扔,砍掉灰浆后,大部分都砌了支弄的路面和花坛。
“新天地”需要开敞的空间,人流量较大,承载荷要求很高,内部全部易为内框架结构加筑混凝土梁柱。但由于原房建于法国租界的第三次扩张期,偷工减料情况普遍,内部一动外墙就站不住了。一位参与者告诉记者:“很多建筑最后只剩下一面墙了,罗先生说,‘不行就拆,拆完了重砌’。
”所以外墙多是用拆砌后的清水砖、石灰砌筑,除部分做了表面仿古涂层,绝大部分砌成原来的样子保留,没有任何修饰。而清水砖使用了几十年后,表面风化、渗水非常严重,所以在施工中采用了一种从德国雷马士公司生产的“护墙膏”,也就是给墙“打针”。
这种涂料能渗入砖墙15毫米。很多保留的墙都要重做地基,只好将它们先顶起来,在下面掘地。屋顶原先是小青瓦和平瓦,但几十年下来,保温、隔热已经很差,翻建中外层屋顶仍采用防水处理传统瓦片,下面重铺保温材料,空调机组也往往隐藏到坡屋顶下面。
旧式石库门底下没有地下排污管、煤气管等设施,新天地每幢楼都挖地3米最多达9米,铺了水、电、煤气通讯、污水处理、消防总共17个现代系统,周永平说,仅埋地下这些管子就花了3个亿。
新天地中所有新建的建筑几乎都用了玻璃材料,伍德的想法是,新的就是新的,旧的就是旧的,玻璃代表了现代,正是与历史的呼应。
1999年8月,瑞安做出样板间,也就是现在“夜上海餐厅”位置。罗康瑞开始带人来参观。来的人劈头第一句话就问,“这个房子能住人吗?”罗康瑞就开始解释,这房子不是用来住人的,每平方米成本就2万元,一幢最少200平方米,有多少人能住得起呢?将来要做高档的酒吧、餐厅和画廊,这一片老房子都要做成这样。
十个手指按跳蚤
目前“新天地”有90多家商户,罗康瑞边建设边招商。“我们不是看谁有钱就租给谁,第一要看他是不是喜欢石库门,第二看它有没有自己的客户群,能否给‘新天地’带来人气。比如T8餐厅,美国《Travel》杂志评选的世界100家最好的餐厅中就有它,在中国它有1000多位高尔夫会员。
”周永平说,“‘新天地’的基本租金为每平方米0.5美元/天,但我们一般让商户报一个保本的低价,超过这个数以上的盈利我们分成,这是一个共同成长的方式。”
在瑞安公司中有一个太平桥地区的开发模型:在这52公顷的土地上,所有弄堂都将被推掉,取而代之的是几十栋高层建筑。这样,“新天地”的青砖灰瓦在都市丛林里更像一个“盆景”。周永平说,将来这里有住宅楼、商务楼、购物中心,开发时间要8到10年,1999年时曾经做过一次预算,投资至少250个亿。从罗康瑞更大的生意看,“新天地”的老房子这样真成了一块“肥料”,带动周边地价升值。
现在罗康瑞已经开始着手杭州西湖边的一片旧城改造。“这和‘新天地’是个不同的项目,‘新天地’的客户是那些短暂休息的商务人士,他们在这里喝咖啡,脑子里就在想下一步怎么办,而杭州项目则是纯粹休闲的。”周永平解释说,“很多市长,很多银行都找过我们,问能不能再做一个‘新天地’,而我们是非常慎重的。”
同济大学教授伍江研究了十几年石库门,几乎跑遍了上海所有的里弄,他告诉记者,在“新天地”之前,上海市政府曾做过两处弄堂改造:蓬莱路的252弄和303弄,原则是原住居民不搬走,同时增加面积安装卫生设备。“但是成本过于高昂,这种改造难以为继。
所以说,像‘新天地’的模式是第一个,很可能也是最后一个。”伍江说,里弄的平均密度0.5~0.6之间,最多是1,而高层的密度在3~4之间,所以高楼的容积往往是弄堂的8倍,“越是中心区,密度越大,越破旧,地价越高,宝贝也越多。
所有的国际化大城市都是这个样子,没有办法。上海市中心,动迁居民后,一块砖不砌,每平方米成本已经达到了4000多元。开发已是如此,保护的成本就更大了”。
建国后上海的城市扩张是在80年代后才开始的,有当事者向记者回忆说:“上海市长问规划院,有多少老的弄堂和街区需要保护。其实我们心里都有数,一星期后报上去,对市长说,有10个地区,每个地区100万平方米,一共1000万平方米。
这个数字把市长吓了一跳,问能不能再少点?1000万平方米只相当于上海市区的1/10,一个城市留1/10的老城,多吗?现在上海挂牌保护单位398个,单从保护看,乘以10也不多。”
“很多人说我是老保守,但我赞成新陈代谢。”曾力主保护丽江与周庄的阮仪三教授对记者说,“唐代的建筑现在已经没有了,可能五台山里还有两个小庙。元代的建筑也很少,清朝房子不是使用的概念了,只用来参观,现存的大量的是民国时期的建筑。新陈代谢是基本规律,环境也在变,以前去周庄是坐船去,现在是坐汽车。保护的只能是少数,好像十个手指按跳蚤,按住地一个,放掉九个。”
即使认为“新天地”可能是一个“孤本”,伍江认为,政府还是应该利用商业手段改造旧城。“国外用平衡土地的方法来限制与利用开发商,城乡结合部的土地最好,而老城的改造成本高,两块土地搭配给,不能挑肥拣瘦。”
