陈劲松银行 陈劲松:互联网不会颠覆中介 独立经纪人在中国行不通

搜房的莫总很聪明,去年搜房网的股价涨了很多,市值一度超过恒大,他在股价高位区间增发融资了一笔钱,然后用这笔钱通过股权的形式与线下中介建立关系。搜房今年入股了我们,也入股了合富辉煌、21世纪不动产等中介代理公司,希望通过建立股权关系做一个布局,跟线下的公司先建立好关系。

但是在实质性合作层面,我们还没看到有成熟的合作模式,双方都在摸索中。我预计,世联行与搜房的合作很可能会从三四线城市开始。

在今年的市场行情下,代理公司要在三四线城市赚钱太难了,我们不会贸然派大量人手到这类城市,肯定是巨亏的。但搜房在这些城市的布局已经很完善,未来双方能否借助移动互联网创造一种新的营销模式,这是值得期待的。现在阿里巴巴也在进军农村,明年我们在三四线城市会有一个很大的发展,不管是跟搜房合作还是我们自己单干。

REITs的中国机会

邦地产:现在各家都在争食房地产金融,以首付贷为代表的各种金融产品兴起,这背后到底存在怎样的市场空间?

陈劲松:房地产金融在未来几年会出现巨大的发展,这体现在两方面,一块是按揭贷款的补充,一块是房地产信托基金(REITs)。

在按揭贷款这块,商业银行提供的服务远远不够,受到的限制非常多。首付款的短期筹借就是一个巨大的市场,比如说夫妻俩人看中了一套房子,就差5万块钱的首付款,赶不上开盘就错过了优惠,这5万块钱也许只需要俩人一次年终奖就能偿还。

类似的情况其实非常普遍,但是在国内,商业银行帮不了他们,所以这给了我们非常大的市场机会。在美国,银行是直接给零首付的,按照我们的测算,中国未来的房地产市场规模要比美国大3到5倍,国内银行做不到零首付,这就是我们的市场。

世联行今年前三季度金融服务收入的同比增幅达到208.72%,贡献最大的是针对首付款贷款的家庭消费信用贷产品——家圆云贷,自去年7月份推出以来销售迅速上量,今年上半年放贷共计4798笔,金额达5.5亿元,平均每笔贷款为11.5万元。

另一个巨大的机会是REITs,未来3~5年内肯定要放开。在美国,最大的房地产上市企业不是开发商,而是一个名为西蒙房地产集团的REITs,香港的领汇也是亚洲最大的REITs。REITs等于给老百姓提供了一个新的产品,不用买一套房你也可以投资房地产。

中国这几年建了大量的商业物业,这些产品需要流通,否则全部抵押给银行它们也吃不消,市场形势倒逼REITs的放开。在未来数年,中国的金融改革我认为非常快,政府只要给REITs税费优惠,商业地产价格也降一下,推行REITs就不存在障碍。

二手房模式变革仍在路上

邦地产:目前世联在二手房领域业务占比很低,随着中国进入存量房时代,未来是否有提速计划?

陈劲松:我们当然有想法了,但是我们不会考虑大面积开店招人去做,这样做肯定要亏钱,我们要向股东负责。

在中国,二手房市场需要打出一套新的规则,我们也在思索。"独立经纪人"模式在中国推行很困难,因为客户已经习惯了委托多家中介到处放盘,不是单一委托制,你必须要让客户改变这个习惯,独立经纪人模式才有可能成型。

我们也看到,在二手房业务高度发达的中国香港地区,独立经纪人模式也做不起来。所以二手房模式的变革也许要折腾五六年,才有可能诞生新的商业模式。

市场软着陆还看"年关"

邦地产:自从央行出台9.30房贷新政以及降息后,楼市在10月与11月成交连续出现回暖的态势,这是否意味着市场已经完成软着陆?

陈劲松:今年市场年关还是有问题的,软着陆的最后一关,就是开发商的资金链。

现在大量非上市房企的资金链异常紧张。由于前几年中小型房企主要是通过银行表外的信托产品与理财产品实现融资,现在银行表外业务在收缩,通过信托融不到钱了,无法"借新偿旧",如果项目在一二线经济发达城市的企业还可以降价甩卖,如果是在三四线城市,降价也卖不出。所以中小型房企需要面临年关,能续上钱的房企就有活下去的资格,大量续不上钱的房企将退出市场,行业整合加速进行。