易小迪演讲 [博鳌房地产论坛演讲录]易小迪:房地产企业的转型与出路

房地产今后发展,争夺焦点从过去争夺资源,到今后争夺客户或者叫争夺市场。

我讲的题目是“房地产企业的转型与出路”。尽管房地产行业形势出现一些热潮,我上午听一些专家讲,大家认为这是一个成熟的表现。但是我也看到只有少数人会发现这次周期轮回不是一个简简单单周期轮回。也有人问到下一个周期到底有什么本质的变化。我觉得这实际上是很多人要考虑的。我想讲的,实际上下一个周期跟新的机会来临是质的不同。我一直在讲实际上一个新的竞争时代可能会到来。

第一点,中国房地产企业的发展其实走到一个转折点。我判断外部形势,高增长时代已经过去了。这是什么意思呢?这十年来都是量的增长、价的增长,一个长的牛市里度过。2007年商品房销售7亿多平米,2008年只有5亿多平米,恐怕很难再保持高增长。

所以量的增长我觉得可能到了一个顶点。当然,不同城市它的增长幅度不一样。其实北京、上海它的销售量已经在下降。这一点从城市化角度来看,不可能所有的城市都还在无限制扩张外来需求。

所以我们靠规模发展的时代已经过去。第二,房地产需求虽然旺盛,但是它的需求开始多样化。不简简单单是以住宅需求为主或者以城市普通住宅为主,还是走向多元化。第三,城市功能发挥变化。过去它是制造行业为主,现在慢慢要向服务行业。第二产业向第三产业转移。自然会产生新的需求。

伴随第二个判断,价格的高增长时代也会过去。房价会结束只涨不跌的态势。它今后的增长会在波动式的规律上增长。而且增长趋向于稳定。这种每年都是房价暴涨,这个时代我想已经过去。房价它的外来增长因素判断原因就是它也缺乏。过去移民城市刺激的房价增长,或者说一个城市有大量的外来移民,或者产业转移带来房价增长。我想这两个高增长一定会发生变化。这个时代过去,对我们制约因素是一个本质的变化。

第二点,新的形势下会带来一个新的机遇。城市功能升级会成为下一个时期城市化主旋律。上一个周期是工业化带来了大量人口的迁移,实际上是产业集中带来的,但是现在城市主要的问题是要功能升级。目前来看,中国的城市,基本上省会城市500万人口,区域中心城市已经快到1000万,基本上除了直辖市之外,这样的规模它已经不可能再继续翻番增长下去,城市经济只能支撑这样一个规模。

第三,供求变化也会发生变化。08年我们发明了一个词,去库存化。房子开始有库存,城市也有库存,土地也有库存。尽管现在危机过去了,但我不认为去库存化这个名词就永远消失了。将来还可能存在。我想这样一个供求关系会发生变化。

将来可能会有一些地方仍然是供不应求,但是更多的时候是供需平衡或者供大于求。甚至供大于求我判断有可能是一个常态。因为现在房地产扩张生产能力的速度远远快于需求增长。我们可以看到很多房地产企业有过百亿,过了百亿后,并不是它的目标,他还要过千亿,需求会不会这样增长?这是一个本质变化。其实就是供大于求。这是我对外部形势判断,下一次轮回会出现的本质变化。

所以它更多的是在这样一个规模下,城市本身也在做定位。

大部分二线城市更多关心的不是规模,而是是要城市功能升级。大家可以看到最近几年来,尤其是现在城市更多的希望要做CBD、商业中心,他要做很多城市功能的变化。所以大家可以看到其实有些从不同的品牌企业,如果给一个城市的发展带来功能需求相吻合的话,他最能够获得新的成功,而且盲目大规模圈地,其实不一定能够成功。

比如我们阳光100在很多二线城市,只要为这些城市做一个新的时尚中心,基本就能够成功。你盲目的供应量,你会发现很多城市会开始供大于求。

房地产的机遇转入市场化发展的轨道,这是2008年后房地产一个本质变化。过去制约房地产的因素它完全市场化,尽管政府有很多行政干预,但是我们看到宏观政策已经发生很多变化。比如过去制约我们的土地和资金,更加市场化,更加通过市场手段获得。第二,政府调控市场政策更加市场化,他不是限制价格、开工量,更多通过价格因素、利率因素调控市场,这些都为房地产发展生存环境产生很多质的不同。