[转载]牛刀:北京房价下降15 5%仅仅只是开始

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作为中国楼市炒买炒卖恶性投机最严重的城市之一,北京的房价环比开始下跌。据统计,除去保障性住房,北京2月份实际成交的期房商品住房的套数为4012套,环比下降了37.9%;开盘项目均价18833元/平方米,环比下降了5.8%,而整体成交均价环比下降了15.5%,为16362元/平方米。

一个城市的房价与这个城市的经济发展水平和城市居民收入水平,有一个相均衡的状态。北京2009年的楼市已经完全打破了这种状态,并出现严重的背离。关于这种状态的衡量数据,主要是租售比、空置率和房价收入比,你看看北京都被扭曲成什么样子了?租售比正常状态下为1比200左右,北京为1比500;空置率在美国超过3%就爆发了次贷危机,在日本超过5%泡沫就破灭,北京已经超过了40%;房价收入比正常状态为1比3—6,北京1比20。

房价下跌的局面谁能扭转?

因此,2月份的环比下跌仅仅只是开始。趋势预测,不管中国央行怎么坚持,今年都要进入加息的通道,这是事关整个经济大局的事,不仅是中国经济结构调整的需要,也是应对全球经济走势的唯一方法。央行宣布加息后,北京房价3个月内至少要下降30%。北京的房价是被超量货币吹起来的,因为这个泡泡吹得太大了,要想不破,就只有靠回收货币来促成下降。

未来8到10年,北京的房价都不可能达到2009年的价位。作为一个城市,北京缺少制造业的支撑,最后的发展不是一个国际化的大都市,而是在居高生活成本的支撑下的一个空城,会类似于美国的底特律。北京2009年的消费只有40%依托北京市民,其他都是外来人口的消费支撑。在经济转入萧条时期,大量的白领都要被边缘化,也就是被蚁族。不改变整体的经济结构,北京很难有继续拓展的空间。

北京市政府有一个误区,始终认为把城市配套解决好了,把空气质量问题解决了,北京未来的发展空间就拓展出来了。他们忽视了,解决这些问题都是需要成本的,这些成本很大程度上要依托制造业的发展来分摊。没有制造业的长足发展,第三产业的很多行业就将成为过剩,包括房地产,北京写字楼年空置了50%就是一个信号。同时北京的商业物业也将大量过剩,这种过剩就是萧条。而这种萧条进一步挤压消费群体的收入。

支撑房价上涨的唯一动力,就是普通城市居民的购买力。北京的很多经济数据,就只是一个数据,与经济发展的正常状态是不相吻合的。其实,北京的房价泡沫是这种经济结构的一个正常反应,在去泡沫化的年代,作为一个城市最重要的是提高这个城市普通居民的收入水平,千方百计的解决就业。蚁族,有自己的生存方式,他们现在的生存困境,将会昭示社会的不安。把中外的炒房客都吸引来北京,可能是2009年北京这个城市最大的败笔。