牛刀:政府房地产调控政策就如“关门打狗”

内容提示:自去年国11条开始,中国各限贷令、限购令、限外令等多个针对房地产调控政策应声出台。可是2011年全国兴建住房住宅价格仍然高企不下,全国两会即将召开,房价再次成为社会热议话题,究竟中国房市将走向何处,密集政策下房价到底会不会回落。SOHO中国董事长潘石屹、中国著名房地产评论家牛刀作客《震海听风录》,就此展开对话。

凤凰卫视2月23日《震海听风录》,以下为部分文字实录:

邱震海:欢迎收看《震海听风录》,我们知道中国的房地产市场始终是有人欢喜有人忧,因为买了房子的人自然希望不要降,没买房子的人自然希望房价能够大降。那么从今年元旦以后,我们看到中国各地从中央到地方,各地的抑制房价的措施可以说是一天接着一天的接连出台,搞的很多人的心情像过山车一样的。所以今天我们讨论的话题就在这么密集的措施之下,今年中国的房地产的走势到底如何。

2011中国房价:潘石屹对话牛刀

解说:从去年1月中央出台国11条、国4条、新国4条、国10条开始,2010年的楼市调控政策密集式的连续展开。从调结构、抑投机、控风险、明确责任等方面遏制过楼市炒风,各地并以限贷令、限购令、限外令抑制购买欲。另外去年年底重庆和上海作为试点征收房产税。据统计显示2010年房价同比涨幅逐月回落,12月份全国兴建住宅价格同比上涨7.6%,比涨幅最高的4月份下跌7.8个百分点。

可是中国国家统计局2月18日公布今年1月中国70个大中城市住宅销售价格的变动情况和上个月相比,全国房价总体仍然保持上涨趋势。同时中国央行自去年10月以来已经三次加息,从去年初以来连续第七次上调存款储备金率,对中国楼市下重手。

美联社日前报道指,中国已有北京、上海、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春八个城市出台了贯彻新国8条的实施意见。其中上海的沪9条细则限贷令中,当地户籍也被列为购房条件之一。据悉按照相关调控要求,未来几天还会有20多个城市密集推出限购政策。

分析人士认为中国新一轮的房地产调控将比市场预计的更迅速,更猛烈。也有经济学家认为从经济学理论角度说,这一政策还可能被认为是中国的房地产行业正在放弃改革开放以来奋斗了30年的市场经济,准备回归计划经济。

邱震海:好,按上面说的这些问题,我们在北京现场先请出潘石屹,您好,石屹兄。

潘石屹:就是今年2011年开始的话,所有的房价都在政府的掌控之中,因为有好多城市都开始限购了,如果是限购的话,这个价格就和市场的价格没有太大的关系。另外我们看到就是出台了一些政策,例如像出台的拆迁条例,这个政策实际上可能会在短期之内影响土地的供应,如果是影响土地的供应就会影响房子的供应,所以对房价的抑制没有好处。可是像房产税、限购令、限外令这些实际上对房价的影响会非常大的。

潘石屹:今年房价趋势 不上不下

邱震海:从走势来说,因为我们知道两会马上就要开了,两会之后,中国房地产的走势是会大跌还是会继续维持目前这样不上不下的趋势?

潘石屹:我觉得不上不下的趋势,就是房价在政府的掌控之中。

邱震海:好,在上海现场我们听一下牛刀的意见,牛刀兄。

牛刀:政府房地产调控政策就如关门打狗

牛刀(房地产独立评论家):潘石屹先生,我对他比较了解,他曾经是在我们海南泡沫当中成功出逃的开发商之一,这是一个很了不起的事情。你在海南泡沫当中能够出逃,那么到今天的这个市场来讲,现在的市场比海南当年的泡沫要严重的多,中国的房地产价值、价格的形态全部扭曲,不存在市场的供求关系,大量住宅空在那里。

现在最关键的问题是什么东西呢,我们把这个问题找准,我认为目前政府的政策它的趋势比较严厉,这个是不对的。我们打个不好的比喻,但是比较形象的比喻,也就是老百姓比较通俗的比喻,政府现在一个什么时候呢,关门打狗的时候,它提高六成首付其实是关门,然后不断的提高存款准备金率,这个又加息,用各种的财税、货币这个土地政策、产业政策来控制限制房地产的这种发展,这个政府的意图就是很明显的,它要做的一件事情,一般我们认为现在我们已经加息三次,加息三次以后,加上提高存款准备金率五次,那么它在回收流动性上做了一些努力。

在货币的币值上进行了一些努力,现在人民币的币值基本上停止了贬值,但是还没有完全的增强购买力。

在这种情况下,房价是停止上涨,但是加息了五次以后,房价就要开始出现拐点,这个是我对房价走向的一个判断。

邱震海:我们听一下石屹兄的意见,石屹兄,这个拐点是不是已经出现,牛刀显然不同意你的意见,你的意见怎么样?潘石屹:我想给牛刀说的最重要的一点就是今天中国的房地产市场跟十多年前海南岛的房地产市场是完全不一样的。

当时海南岛的房地产市场基本上是没有最终的需求,全是炒建。而今天我们看到北京、上海的需求,尤其最近几个月时间,像北京的租金上涨的幅度很快,这就是最真实的需求。邱震海:所以很多人就说中国房地产市场目前有个钢性需求,到底怎么看泡沫和钢性需求之间的关系,牛刀?
牛刀:这个潘先生刚才讲的这个观点很正确,租金没有泡沫,租金上涨表示这个房租的市场的需求还是比较大的,这个话是没错。

但是潘先生忽视了一个很根本的问题,这个很根本的问题是什么呢,就是在目前的中国房租的市场上如果用房价来比租售比,中国的租售比在250倍以上,也就是说你一个房子要收回租金要250个月,这个房价显然是偏高的,这个在租售比是不合理的。

目前在北京、上海、深圳几个城市我都对比了一下租金,除了北京在上涨以外,上海的租金是没怎么上涨的。
潘石屹:我这边有一个数据,就是在过去两三年时间,我们在北京、上海两个地方开发房地产,就发现北京和上海的市场有一点不一样,就上海的租金回报率都要比北京高,无论是住宅,还是写字楼,还是商铺都要高。

所以在这一次租金上涨的过程中上海没上涨,我觉得可能是跟这个原因有关系吧。
邱震海:到底未来这个看看两会前后,中国的房地产到底会不会降,还是会像潘石屹说的不上不下,我想我们拭目以待。