“上海姑爷”罗康瑞:250亿打造“新天地”

因为约纳堂不同于一般的海鸥,它是罗康瑞最喜欢的一本书《天地一沙鸥》里的一只以追求完美的飞行技巧为生存最终目的的海鸥。罗康瑞希望自己跟约纳堂一样,用锲而不舍、力求尽善尽美的精神带领自己的企业成长。

其实,论财富,罗一手创办的瑞安集团与香港十大财团中的和黄、恒隆、恒基等地产巨头相去甚远。但现在,罗可以称得上是中国最具国际知名度的开发商。在国内,有超过10个大城市向他发出邀请,请他帮助改造旧区,在当地再造一个瑞安的标志品牌“新天地”。

如果缺少了罗康瑞,在不少财经人士眼里,这届的福布斯峰会多少失去了些颜色。幸亏这个“新天地”的创造者很给史提夫·福布斯面子。

坐在金茂君悦大酒店的大堂里,55岁的罗康瑞依旧穿着那身标志性的“改良中装”。之所以称为“改良中装”,是由于在设计上融入了西装的元素。而在他看来,上海“新天地”的成功,和自己的着装如出一辙,融合了东西方的文化。整旧如旧的是石库门,内里装灌着“星巴克”、“吴思远影城”、“东魅”这些活动的因子,再加上人的串联,“新天地”不火也难。

罗康瑞并不愿意多谈“新天地”过去的沧桑和现时的辉煌,他更愿意聊聊他和瑞安的未来。他告诉记者,现在正计划筹组一个新的大规模的房地产公司,也是由瑞安控股,由许多投资者和瑞安一起来做。罗康瑞说,现在还不方便透露具体的投资者,但“现在国际上很多的投资者都看好中国,他们很喜欢‘新天地’,因此他们都来找我。”说这话的时候,他的脸上浮现出一丝狡黠、几分得意。

对罗康瑞而言,他并没有很强的石库门情结,改造石库门于他不过是一桩生意。罗说起自己的地产生意经来乐此不疲。他告诉记者,自己投资的方针策略和其他房地产开发商不太一样,“新天地”的房产只租不卖,但与其一湖之隔的住宅小区“翠湖天地”第一期很快就全部卖光了。

原因是,瑞安总是先营造好环境,然后再进行房屋开发。像“新天地”旁边的这个湖就是瑞安先于小区挖凿的一个人工湖,并进行了绿化。“实际上我们一分钱广告都没有投,现在还有2000多人在排队买我们的第二期。”说起这个结果,罗颇为满意。

其实,“新天地”周围的房子好卖,并没有罗说的那么简单。如今,“新天地”成为了上海的又一个坐标,“新天地”模式也成了中国老城区改造的一个典范。但当时,罗康瑞决定投入巨资保留卢湾区的这一片3万多平方米的石库门建筑时,人们都认为这个香港商人有点傻。

石库门建筑其实就是上海的弄堂,过去曾经有六成的上海人住在这种房子里。这种房子里没有厕所等卫生设施,人们新的一天都是在家家户户主妇刷马桶的声音里开始的。当上海市进行城市改造时,这样的弄堂自然要被拆掉。此时,罗康瑞却以公益性质的人工湖及绿地为代价从卢湾区区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。

太平桥地区,位于上海市中心淮海中路的南端,此地有大片的石库门建筑,但都破败不堪。罗康瑞举起了花巨资打造的手术刀,开始了对该地区的整容手术。他的想法是:把上海最典型、古老的街区保存下来,变为最新锐、奢华的消费场所。而这个手术不亚于一场赌博:这片不到10分钟可以走一圈的“弄堂”,花了罗康瑞当时总资产的50%——14亿元。

他花了3000万元人民币请来美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所,并请同济大学建筑设计院为顾问,因为“美国人没有包袱”。为了“整旧如旧”,罗康瑞花了大价钱,最后统计出来的情况是,“新天地”每平方米的造价达到了2万元。而为动迁这一地块上近2300户、逾8000名居民,瑞安又耗资超过6亿元人民币。

罗康瑞的想法成为现实,石库门从私人化走向了公众享受——目前“新天地”已经有98家知名品牌的店铺。“每个人都能从中找到一点自己喜欢的东西。”

接下来,罗康瑞的工作重心转移到在“新天地”周围开发住宅楼、商务楼和购物中心上,而“翠湖天地”一期住宅楼只不过是小试牛刀。罗一脸豪气地说,我们的平均房价是上海最高的,而将来把“新天地”周围开发完要8到10年,预算投资至少250个亿。

罗告诉记者:“很多银行来找我们,说可不可以参与我们的融资计划啊什么的,但我们完全没有这个需要,我们的资金没有任何问题。”实际上,这可以看做是罗对外界怀疑瑞安的资金链肯定要出问题的一个回应。而说这些话时,罗脸上也始终挂着微笑,一句不提为“新天地”所吃的苦。

“新天地”改造工程开始时并不顺利。由于新天地高达14亿元人民币的巨额投资,建设之时又正处于亚洲金融风暴的冲击下,国内外的银行都不肯轻易放贷。罗康瑞的助理周永平回忆起往事唏嘘不已:“我们去找银行贷款,他们问,你们究竟是做什么?娱乐、餐饮、住宅还是旅游?我们去政府部门审批,也不知属于文化还是旅游。

”不得已,罗康瑞拿出自有资金8亿元开工,一年后银行才放出了4500万美元贷款,约占总投资的30%。罗后来说,我知道万一这个项目做不出来有多大风险,但那时我对自己还是很有信心的,因为我知道有可能出现的最坏情况会是什么样子:就是没人来租,14亿元等于扔进水里。

但是罗还是觉得一定要做出来,因为他一直坚持自己的两个想法。罗认为,房地产跟经济增长肯定是挂钩的,在过去这10年中,上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目,如果没人喜欢,没人租,那本身就是不正常的。罗经常到国外去旅游,每到一个城市,都一定去看看这个城市的旧房子是个什么样子。罗发现,它们都很吸引游客,他的另一想法就是:上海还没有,为什么我不可以在上海做一个呢?

而这两个想法就造就了今天的“新天地”。记者想起前一天晚上在“新天地”里泡吧,那家酒吧的人均最低消费已经上涨到100元,而一年前还没有设最低消费。同行的朋友不无艳羡地说:“‘新天地’的房租上涨得很厉害,刚开始时根本没什么人敢租这儿的房子,现在是‘此一时彼一时也’。”

“更多地产商目光还在地皮上,而罗康瑞已经看到了地上老房子的价值了。”上海同济大学教授、著名规划专家阮仪三曾这样评价罗康瑞的胆大和见识。

罗康瑞的胆大和见识遗传自他的父亲。

罗说普通话时还带着一点广东口音,但一说起英文来,发音却非常标准。罗说这要感谢父亲,父亲至今仍是他最佩服的人。罗的兄弟姐妹英语都不错,但父亲一开始却一句英文不识。于是,父亲就先到外面去学,然后再回来教儿女。

1948年,罗康瑞出生于香港富豪之家。父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石。家中共有10个兄弟姊妹,罗康瑞排行老六。罗自称从小挨骂最多,家里出了什么坏事,大人肯定最先找他。虽然出身富豪家庭,但罗却没有享受到做有钱人家儿子的多少好处。

在国外读书6年,父亲没有给过他一分钱,全靠自己打工。他当过酒店的侍者,在小餐厅里做过汉堡包,到工厂里上过班,几乎什么工作都做。这艰苦的6年国外生活,锻炼了罗的意志,也影响了他将来的创业。

最令人惊讶的是,在国外这6年,罗康瑞竟然没有回过一次家。回家的第一天,父亲就带着他坐巴士去公司上班。这样的生活他整整过了两年,直到有一天,父亲借给他10万块,然后交给他一个工程。那一年,罗康瑞刚刚24岁。

在创业的前7年,罗康瑞没有休过一天假,每天工作10多个小时。他说,其实倒不是有多大的理想在激励着他,当时只不过想要让父亲相信,自己是个有能力的人。1971年罗康瑞创立了“瑞安建筑”,1984年他的“瑞安集团”上市。

据说,罗康瑞很忙,但生活极有规律,每天早上7点起床,打20分钟的练功十八法,然后往往工作到凌晨2点,一天要看七份报纸。瑞安集团的员工也如是说:老板工作起来非常疯狂,他每一分钟都喜欢工作。而他至今最大的成功就是开发了“新天地”。“‘新天地’可能是我一生事业中最重要的一块了。”罗康瑞自己也清楚地意识到他与“新天地”之间相辅相成的关系。

说起来,罗康瑞在创业的路上并非一帆风顺。因为自己能吃苦,事业开始时基本很顺利,这让他觉得自己什么都能。出于分散经营风险的考虑,罗决定走多元化经营路子,开始涉足电脑、酒店、餐饮、旅游业等多个行业。“但最后什么都做不好,因为公司的人才都是对工程、建筑比较在行,他们的经验放在其他行业里却并不适用。

而且,投资了这么多行业,开董事会时,怎么做决策呢?5分钟讨论一个行业吗?现在回头去看看,就知道根本是不切实际。”罗回首往事,很是感慨。

如今,罗康瑞除了是瑞安集团董事长,还有其他10多个头衔。但在他的名片背面,却只印了4个头衔,其中包括第九届全国***委员。罗没有让这个身份闲置,而是用自己的行动来体现。

2002年11月3日,第十四届上海市***、国际企业家咨询会议上,罗康瑞播放了一部自己拍摄、制作的录像短片:在上海的十字街头,面对高悬着的红色交通信号灯,行人却熟视无睹,堂而皇之地穿街而过;在地铁车站,大家你争我抢,潮水般涌进车厢……这一分半钟的短片,打动了上海******。

***当即表示,上海要抓住新的历史发展机遇,大力推进建设世界级城市的进程。第二天,“世界城市”和“城市精神”两个关键词,便赫然出现在上海的媒体上。

而罗康瑞之所以这么做,除了是在履行***委员的使命,还由于自己对上海这座城市的热爱。在今年9月刚结束的福布斯全球行政总裁会议上,他激动地说,他的成功得益于上海过去10多年中的飞速发展。

对上海,罗康瑞可谓是情有独钟,尽管他并不会说上海话。1985年,在香港房产商们还不屑做内地房屋开发时,罗康瑞已经在上海开始了他在内地的第一个投资项目。罗原籍潮州,但至今还没有回去过。但他却几乎每个月都要来上海好几次,1999年更被授予“上海荣誉市民”称号。而“上海姑爷”这个称呼,则是香港特别行政区财政司前任司长梁锦松在2001年3月上任前给他起的。

“在香港地产界,我们不是最大,但却是成长最快的,因为我早走了一步!”罗康瑞至今还为自己当年率先投资内地房地产而感到骄傲。