吴必虎大地 大地风景吴必虎教授接受《中国房地产报》记者采访

      北京大学城环学院旅游研究与规划中心主任、博士生导师、国际旅游学会秘书长吴必虎教授日前接受了《中国地产报》记者薛晖的采访,《中国旅游报》在11月8日第13版城市开发与旅游地产报导了这次采访。

吴必虎教授十多年来,参与地方旅游项目规划设计数百个。谈及时下的旅游地产热,吴教授抽丝剥茧,将个中秘决一一道来。 拿地秘技       在吴必虎看来,投资热点的转换也是"熙熙攘攘皆为利往"的表现,就旅游地产而言,其特殊的拿地方式可以凸显出别样的利润空间。

      随着土地成本占地产开发商投资成本比重的持续高企,旅游地产以其的"低价面粉"优势而成为开发商觊觎的蓝海。

旅游区综合开发的拿地方式不同于住宅地产单一的"招拍挂",开发商可以通过一二级土地开发联动获取相对的廉价土地。

由于地方政府在旅游项目招商中必需要求占有一定比例的公共产品(如桥梁、水库、公路、旅游工程等),而且项目动辄上千公顷甚至上百平方公里,开发商在承接旅游公共产品时,同时可获取一定比例的配套建设用地也就顺理成章;由于后者的腾挪余地很大,而且透明度较低,同行竞争不多,使开发商较易于规划利润空间。

即使一些土地仍要走"招拍挂"流程,也可以采用相应的附加条款限定竞争者,实际也就是为"意向"开发商"量身订制"项目。

      这个相对模糊地带的出现,对地方政府招商决策的要求也较高。"政府有必要保持谨慎。"吴必虎告诫。政府的风险有两点:盲目招入地产商为主投入,旅游综合区开发可能会使项目"跑偏",即开发商卖完房子就全身而退,使旅游业可持续发展受影响,地方财政受损;另一种风险是"圈地画饼",开发商本身没有经验开发或资金不足,只想坐等圈定的土地升值。

第二种情况有可能导致"绑架"地方政府。      "其实某些地方政府很想吸引房地产开发商投资,但社会舆论不利于单纯的房地产开发方式,以旅游开发的名义可以规避一些质疑声。

"吴必虎坦言。      "郎情妾意式"的官商合谋也可能滋生灰色交易,这是此类旅游地产开发中所隐约折射出的另一层风险,也是其利润点的某各考量。

收益秘技       对于房地产开发商来说,旅游地产的另一种冲动是平滑利润曲线。单纯的依赖售房回款的剧烈波动式利润曲线已使得像万科这类标杆企业也为人诟病。

自持物业成为部分有远见企业的谋划方向。       "旅游地产投资回报相对长一些,但回报较持久。"吴必虎认为。投资回报有以下几种:一种是出售住宅,以使部分投资快速回收。

作为辅助手段,还可以将部分经营配套设施建成产权式酒店(公寓),此类经营设置的申请可规避地产项目审批,而且出售给中小投资者后回款快,有利于资金周转。二是酒店、会展中心的经营性收入,这类物业可以自持,随着景区品牌的提升而收益日增。

第三类是景区景观收入,由于景区工程在建成后维护成本最低,随着整体旅游公共产品的完善,景区门票、休闲产品的提供,此类收入往往是最为持久也是增值最明显的部分。

"但是房地产开发商往往对于景区经营不太了解,因此需要地方政府在招商时多考虑三方合作问题,也就是政府、地产商、旅游服务商三方合作,以保持旅游综合开发项目的可持续发展。"       显然,旅游地产是地产开发商作"加法"的另一种尝试。

"旅游地产不是指在风景区盖房子卖,我们学术界强调在旅游二字后面还有个加号。"吴必虎补充说。学者们将建景工程及旅游服务工程称为"旅游吸引物"建设,所以旅游规划和管理必需前置。

旅游业红利       虽然中国制造业在未来二十年很难再分享到更多"人口红利",但地产开发商似乎可以搭上旅游红利的快车。

"世界旅游组织预测,未来十年间中国将成为世界第一旅游目的地国家。随着国内旅游业从单纯的观光游向休闲旅游转型,房地产开发商也将分得一杯羹。"吴必虎给记者举例说明中国旅游地产的潜力:中国第万人拥有国家级和省级风景名胜区面积仅有 0.

00013平方公里,而美国的对应数字为11.3平方公里(不计州立公园);中国的海岸沙滩多集中温带和亚热带,而热带积岩海岸(细软的沙滩)稀缺,这就是海南旅游地产被爆炒的原因。

与旅游资源稀缺相对照的是,白领或富裕阶层的旅游需求急剧增长,开发商圈地造景运动也就是在此大背景下应运而生。       随着国家收入分配改革的深入,白领及中产阶层人群扩大,"到此一游"的观光旅将逐渐为休闲度假游替代。

中小投资者支景区产权式酒店(公寓)的需求也会增长。吴必虎非常看好产权式酒店(公寓)的发展,在他看来,这是中产阶层分享地产投资收益的较佳途径。

"旅游地产项目中的别墅利用率很低,资源浪费严重,而产权式酒店兼有自住和出租两种用途,是旅游地产发展的理想模式之一。"对于某些城市叫停产权酒店销售的作法,他并不赞同。"产权式酒店发展需要管理,但不是禁止。"