不要浪费熊市陈启宗 陈启宗:不要浪费一个非常有价值的熊市

希望大家经过这一年的大起大落后,能够从其中学到功课,这样我们就不浪费一个非常有价值的熊市。

8月13日,由观点地产新媒体主办,上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。在会上,香港恒隆集团、 恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生发表了主题为“如何看待2009年中国房地产市场的急剧变化”的演讲。以下为陈启宗先生演讲的全文实录:

陈启宗:各位朋友们,大家好!主办单位要我讲的题目是“如何看待2009年中国房地产市场急剧的变化”。刚 才朱会长和樊教授已经从宏观角度、政策角度提了很多我认为是很对的意见。我现在从一个发展商、一个生意人,从发展商角度看看这个问题。

我首先引用最近一个 老外说的一句话,他说一个熊市是非常有价值的,我们绝对不应该浪费它。以往这一年所经历的正是极大的熊市,从这位先生的话说就是非常有价值的,千万不要浪 费它。怎么才能不浪费它呢?恐怕这里有很多该学的功课是大家都必须学的。不仅制定政策的政府官员,还有我们每一位发展商都要对一年发生的事情有一些回顾、 思考。在这里我提三点:

第一,多年来我不在中国做住房投资的原因是什么?我认为在社会主义国家里,政府有很正确的理由替住房的价格封顶。也就是说,政府不大愿意看到住 房的价格无限量的上升。市场过热的时候,政府一定会进来把它压一压。大概从06、07、08年那几年,政府用了极大力度要把房地产价格住房要压下去,当然 它成功不成功是另外一回事。

但是至少政府主导思想当时是要把价格压下去。也就是说,政府希望替住房价格封顶。我作为一个商人就不大喜欢了,因为封顶后,我 的盈利就可能受影响。

但是过去一年所发生的事情也告诉我们,政府在市场热的时候封顶,但是在市场不好的时候也会保底。他既封顶,又保底。你看一下自从 2008年上半年,我们发现有些经济数据不那么好的时候,政府就慢慢在调整它的政策,到了08年暑假的时候,可以说基本上政府的政策已经调过来了,就不再 是封顶,反而是保底。

从我个人角度来看,政府这两个政策都是很对的。住房基本上从政府角度来看,是希望在一个平稳角度下,不太高、不太低,平稳的发展。我 再说能不能达到政府预期效果,那是另外一回事。但是政府绝对希望看到这件事。从一般市民角度来看,也愿意看到这样的事情发生。

第二,以往这一年来,政府的政策好像在某一方面我觉得是有点可惜的。就是说我认为政府所应该做的是救房地产的市场,而不是救房地产发展商。结果 政府怎么做呢?是救了房地产市场,也救了房地产发展商。我记得去年9月的时候,我请了很多内地大的发展商到我香港写字楼聊天,基本上他们在那个环境里,基 本上在技术性来说,他们都是破了产的。

但是谁知道,9个月后,同一班人,不仅仅松绑了,而且又跑到房地产市场里去买地,而且听说两个月内15块新的地王出 现。

同一班人,8、9个月前在破产边缘挣扎,但是9个月后,同一班人在土地市场上大展拳脚。这就引致一个道德的问题。也就是说,要是他们赢了,赚了钱是他 们的。要是他们输了,不会影响他们。

也就是说,有赏无罚。市场好的时候,赚的都是他的。市场不好的时候,虽然他们在市场好的时候过份地投资,导致公司在市 场边缘上,但是因为政府进来拯救了他们,所以他们就不需要负责任。我认为这是一个很可惜的一件事。

这就象以往十几年、二十年,美国投资基金他们的收入制度 有点相象。好的时候,所有赢的都是他的,市场下去的时候,输的不是他的钱。这样就制造一个不对称的回报的环境,这个就叫房地产商在市场好的时候会盲目乐 观,因为他们知道就算市场下去了,不会有大问题,政府会来救他们的。

这个也算是政策上一个可惜的地方。后果就是在好的市场的时候,发展商会过度的发展。以 往4、5个月,房地产商抢地的情况就是这个原因。

当然我也知道从政府角度他们担心什么,他们担心房地产破产后会带来很大量的失业,社会问题政府不愿意看 见,我们大家也不愿意看见。另外市场好转的过程中,政府也需要房地产商快快投资,好叫经济能够被拉动。但是我认为在市场不好的时候,盲目扩张的房地产商是 应该受到市场的惩罚。

当然市场的惩罚可能叫他们破产,这个政府又不愿意见,怎么办呢?我认为有解决办法。譬如说,为什么不可以用股权换贷款方式。公司快要 破产了,政府可以贷款给你,不是给你更宽松的政策,从前买了地不用交钱、延迟交钱等等。

不是这样,而是说在破产边缘的时候,钱可以给你,但是股权给我。你 上去了,你可以赎回股份,你承担不了,那贷款给你的那些钱就变成买了你的股权过去。

这样对发展商来说,市场好的时候,得了好处。市场不好的时候,就要负责 任。这样在下一波牛市的时候,这一帮人就不敢盲目扩展。政府制定政策的时候,就像刚才樊教授说的,政府看得广、看得多,他们考虑的不仅仅是房地产市场,他 们有社会很多其他的考虑,我知道这是更重要的。

有时候对房地产市场上一些不大合理的事情,为了社会整体的好,可能要付出一定代价。不过我希望往后日子里, 政府考虑这一点。就是有赏有罚。

最后一点,以往这几年房地产走势告诉我们一件事,就是房地产价格的、周期性循环是可以预见,可预见度我不敢说高,但是我最少可以说是不低。也就 是说,你没有看到价格上涨,那是你水平不够。你没有看到市场会下跌,也是你水平不够。

我举一个例子,2008年年初的时候,万科提出拐点论,很多人不以为 然。但是其实当时候经济数据已经看到有一点苗头是有问题了。还有那个价格实在是上的太快了,再来就是政府之前三、四年对房地产价格要压下来的那个力度,那 个政策终于产生了一点功效。

所以万科08年头的时候,就慢慢意识到这个市场在转变。所以他们就做出了减价的决定。当然在一两年里,他们能不能够利用市场的 变化而达到盈利,那是另外一回事。但是最少他们是看见了市场下降的趋势。

我再举一个例子,恒隆,讲一讲我自己的公司。从90年代在香港,2000年代在中国内地,我们都正确的把握了市场的脉搏。97年那次金融危机之 前,我们两年多没有买地,我们反而卖了很多收租的物业,我们没有贷款,没有贵价的土地在手上,反而我们在资本市场上筹了很多资金,这样金融危机来的时候, 我们成为香港最大的赢家。

到了最近这一次,我们在2005年跟2006年买了很多土地,在二线的城市,在沈阳、在无锡、在济南等地买了很多土地。

但是 2007年春天的时候,我们就已经发现了那个市场开始疯狂。到了2007年8、9月份,那真是莫名其妙,疯狂的上升。所以我们在07、08年两年根本没有 买过一块地,因为我们看见那不是买地的时间。

直到什么时候呢?2009年5月我们才进去买了两块地。这些地都是08年第四季度已经谈好了价钱等等。由此可 知,市场的走势,价格的走势绝对是有预见度的,可以摸索得出来。07年8月、9月那个疯狂的程度,要是你真的看不见的话,我只能说你是瞎眼了。

08年在上 海南京路有一块地,它的楼面地价是我旁边恒隆广场的10倍,那不是疯狂是什么?到了现在,恒隆在以往内地买的地,还没有一块楼面地价比93年恒隆上海广场 更贵的一块地,那是有史以来我们买的土地当中最贵的。

旁边一块07年8月的时候,是我们楼面地价的10倍。这不是疯狂了吗?一块地5点多公顷,是恒隆从 1992年以来15年来所有买土地的总和还要贵15%。

这不是疯狂是什么?要是你在这个环节,你跑进市场买地,对不起,你不是疯狂,就是瞎眼。你是该受到 市场惩罚。可惜的就是政府救了你。希望各位被救的发展商,不要再重蹈覆辙。从这个角度来看,我认为以往两年所发生的事是很好的事,叫大家都学点功课。

当然 有人说,V型恢复太快了。叫我们没有疯狂的人失去了买更多土地的机会,那是有点道理的,但是我认为整体的研究社会整个经济来看,我认为国家以往一两年来所 采取的政策还是正确的。我们不能够,也不应该因为个人的利益而没有看到对社会整体经济更重要的发展。

最后我希望提出一个意见,现在地王每个月都出现,我昨天在来的路上看报纸,两个月之内15块地王出现。什么是地王?简单来说,就是破记录的就是 地王。这样的地王对谁有利?对已经有房子的人,不想再买房子的人,刚才施先生说的对,绝大多数在城市的人都是已经有房子的。

很多房子都是从前从公家房子变 成私人的,是不理想的,他们都是希望再购买房子。有房子的人,他们感觉比较良好,价格上升,这个叫他们更愿意消费。另外地王对谁好?对传媒朋友好,记者朋 友好,有东西写,又有新的故事。除了对这两种人之外,我认为新地王对谁都没有好处。

第一,对那些想买房的人,不是好事。第二,对社会安定和谐不一定是好事。第三,对整体房地产的价格也不是好事。因为这样子,房地产就可能有大上 大落的可能性。但是最不好的是谁?所谓的地王对谁最不好?就是买了地王的人,对他们最不好。历史告诉我们,所以潘石屹,你没有买到地王,恭喜你。

历史告诉我们,凡是买了地王的,后悔的人多,欢喜的人少。我不说买地王的一定不赚钱,但是他们所承担的风险一定非常高,他们盈利的能力一定下 降。从香港以及东南亚地区国家的经验来说,凡是买了地王的,大半都是后悔的,历史都证明他们是傻瓜,不是聪明人。

所以到底我们对地王这个事,要如何下一个 新定义,我最后几句话,真正的地王简单来说,就是凡是恒隆买的地都是地王。为什么这样说?都是好城市,最好的地点。但是价格都是相对便宜的。

恒隆在上海两 个商场,恒隆广场跟港汇广场,土地占总投资的31%,但是05、06两年以及09年买的房地产的土地,预计对总投资额不过是16%。也就是说,我们买的土 地是便宜的,地点又是最好的,所以那个才可以叫做地王,希望朋友们头脑要清晰,做房地产是高风险的行业,周期性又长又强,所以更要冷静的头脑,能够忍,看 见市场高的时候不要跳进去,看见市场低的时候要跳进去。

我知道说来容易,做起来难。但是恒隆的经验告诉大家,这是可以做到的事,希望大家经过这一年的大起大落后,能够从其中学到功课,这样我们就不浪 费一个非常有价值的熊市,慢慢要是有一班这样有水平的发展商出现,国家房地产市场才能慢慢走向成熟地步,这对国家、对整体经济都是好事,最终对你作为发展 商来说,更是大好事,你会赚大钱的。

前天,梁上燕,我听说你们一天卖了50个亿,恭喜你。我没有你厉害,我两天才卖了40个亿的房地产,市场太好了,是卖 房子的时候。

不过可能我回报比你高也说不一定,我大概卖了43个亿,我的税前盈利大概是30个亿。也就是说,要是你抓对了市场脉搏,那你赚的钱将会非常 大,希望大家都发大财,但是这个需要你冷静的头脑。谢谢!