【陈劲松东莞】陈劲松说楼市或将出现黑天鹅 东莞算不算?
此前有一段时间搞房地产论坛大家不积极,因为大家觉得没有什么好问的。现在大家又积极踊跃了,不是因为转型成功不成功,而是因为黑天鹅一个接一个到来。
房地产变天
中国房地产从上半场走到下半场的过程中发生了翻天覆地的变化,房地产已经变天了!
过去30年里房地产的逻辑,到今天已经用上了。之前在我们的理解范围内,房地产有四个关键词:第一个是地方的土地财政;第二个是房地产的预售制度;第三个是持续的巨量增长(今年房地产全年的销售额可能会达到十万亿,破去年的纪录一点问题也没有);第四个开发红利,没开发红利就没有地王!
上个世纪80年代到90年代初是资本稀缺的时代。我们出台了一系列中国房地产的根本制度:政府没钱靠土地财政;开发商没钱靠预售;老百姓没钱靠按揭……现在资本稀缺变成了资产荒。大家不知道应该把钱投到哪里去。城市化已经到了部分城市要限制人口的程度了,北京、上海的土地指标没有一年能够完成,这跟30年前是不一样的。逻辑完全不一样,因此规则肯定要变。
房地产依赖的市场背景是资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足才能有所作为,而如今我们面临着产能过剩,市场也从供不应求发展到要国家号召老百姓去库存的尴尬局面。
没有产业,仅靠轨道交通的城市没有前途
首先,城市变成大都市圈,大都市圈化跟原来的城市化存在区别;其次,过去我们讲的基本是增量,但其实存量也是房地产。这两个问题,都是下半场需要极度关注的。
非洲的摩洛哥其两个主要城市,马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差很多,相当于深圳的农民房,但房价在人民币12000每平米左右。因为这两个城市是核心城市。但那个地方的土地几乎一钱不值。而那里的中国人也多,特别是华为、中石油等中资企业的人多。但是稍微偏远一点的地方,就卖不起价格了。
20世纪80年代的上海、北京、深圳这些一线城市,房价大概是3000到5000,只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。
因此,未来房价变化的核心逻辑将跟都市圈的改变紧密相关。未来一两年,在核心城市限贷限购的情况下,房地产的发展空间在于整个大都市圈,比如深圳外围的中山、东莞等;还有北京外围的六环到七环之间不限购不限贷地区。
不过,光看到都市圈中心的距离和交通也不行,轨道交通规律不一定是对的。以日本的户田为例,户田的交通非常好,但是它没有产业,是全日本房价最低的地方。
所以对于房企来说,如果在北上深周边的城市高价拿了地王,但缺乏产业支撑,即便轨道交通十分发达,也不一定卖得起价格。
一定要轨道交通加产业才能让城市焕发活力。
城市是创新的发动机,所有创新都发生在核心都市,包括所有房地产的创新,违背这个逻辑做事就很可能会头破血流。
核心都市是人群的大容器,有一个容器规律。所有高大上之所以有效率,是因为有脏乱差,脏乱差让高大上凸显。纽约的华尔街跟中国城距离很近,二者形成互补,毫不违和,非常协调。因为只有有脏乱差的地方服务人员才住得起,进而能够低成本的提供24小时的服务。
这也说明,即使是核心城市的房价也在分化,而且未来会越来越严重:一些资产在高速流动,另一些则根本就没法卖,只能租出去。
量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量这四点是抓住市场契机和创新本质的关键。
地产下半场可能会出现很多黑天鹅
地产下半场,极可能会出现很多我们以前预料不到的黑天鹅。
首先是土地财政。土地财政是中国房地产的根本制度,怎么变?值得大家密切关注。
其次是预售制度改变。我们可能会从中国香港的预售制度,过度到欧美的预售制度,时间节点是2019年之前。一旦预售制变更,那么房企的负债率会随之变化,也许不再会有没交房就按揭,就无法用预售的钱作为融资利器了!
环保一定会变成强制的要求。目前,加入绿色供应链的只有70余家房企。这也逐渐成为房屋建造的趋势所在。
150万亿,市场存量依旧惊人
人的变化是下半场服务红利最主要的变化!
这两波人很重要!一个60后,一个85后。而且这两波人通常是一家人,父子关系。但两波人的生活方式不一样。85后和90后许多家境殷实,这些人是消费的主力军;而60后则可以推动整个养老产业的发展。
还有核心区的资产泡沫化,户型都不再是传统户型。香港70年代卖出的的户型,全部在改造成小房销售。价格太贵,过大的话,租也租不起。
未来,中国核心城市中心区的户型也会变,内容会取代功能。比如,客厅和厨房可能就不需要了,因为他们的时间不花在客厅,厅就没有用了;还有居住共享,美国试验证明,除了冲凉上厕所睡觉不能共享,其他都可以……一旦这样,户型自然要跟着改变……
当然,所有的变革一定是要基于产权的分割的实现。房地产是不动产,不动的东西很难流通的。要能流通,要诞生一系列的创新,必须在房地产一系列的权利的分割的前提下,在共享的前提下,这是未来房地产一切创新的根本。
在国外,拥有一套房产会有一本公共契约,目前中国是公共制度还没有,但未来一定有。
因为,所有的创新都需要在权利中加入规则予以约束。在不改变所有权前提下,还能改变使用权,照样能抵押、上市流通,进而对其进行拆分。未来,我们需要高度关注房地产这个实体背后可以拆分的权利,这与房地产的新金融紧密相关。
