徐枫好声音 美联物业徐枫:现在投资住宅商铺不是好“方向”
◎徐枫 美联物业全国研究中心主任,房地产科班出身,从业7年,主要从事市场研究。
我个人认为,针对房地产领域的投资主要可以分为两类,一种是针对实体的投资,即住宅、商铺,写字楼等,另一种即金融衍生品类的无形资产,如股票、债券等。下面我主要想谈谈针对实体投资的一些看法。
从短线的操作来看,我认为住宅市场不是最好的一个领域。以深圳为例,深圳商品住宅量价发展的黄金十年已经过去了,再加上现阶段价格高、贷款难、利息高,进入的门槛愈发严格,要清楚地在成本和回报间算笔账的话心里还真的没谱。投资目前较高机会成本的深圳住宅个人认为不是一个好的方向。
根据针对股市的观察,股市里80%的投资者资产都在50万以下。按照楼市的二八定律,80%投资客的资金量应该是占小头的。如果以手头上有100万流动资金作为界线的话,我建议100万以下人士可以去选择房地产以外的投资领域,比如股票等金融衍生品,而在100万以上的投资客们现阶段可以去选择投资商铺等商业地产。
商业地产目前有这样的属性:它本身就是投资品,与住宅不同它不涉及到民生问题,因此受到政府进行的调控干预较少,价格上也没有天花板,认准一个热点区域它的投资回报是很可观的,这都是其自身属性所决定的;另外,全国各个地方都在建设C BD和城市间的经济圈,未来城市间经济纽带的建设会更加频繁。
一些原本属于价格洼地的区域很容易吸引资本进入。好比说我们旁边的香港,租金水平一度位列全球前三甲,而在城市经济圈建设、深港融合的大趋势下,进驻香港的外资企业极有可能转而选择价格更为低洼的深圳。而深圳在全球的知名度还不算高,说起中国的城市能被老外叫得上名的也只有上海和北京,这也从一个侧面体现深圳城市和物业具有的潜力。
说到具体的区域,我认为投资时可以分为两类:保守派和激进派。保守派自然是选择配套成熟的关内地段。但是东门、华强北之类的热门商圈目前想进入的话门槛较高。从周围的投资客来看,南山的一些工商铺目前的涨幅是较高的,依托于前后海的规划,前海中心的建立,这一类较热门的铺位更被用于短线炒作。
而激进派则更为冒险一些,一旦成功回报率也相应更高。他们往往会选择龙岗、宝安甚至外地价格较低洼的项目。这一类的区域就需要投资者有足够的耐心,持有的时间要长些。
