李仁杰电影 兴业银行行长李仁杰:新一轮楼市调控对银行影响有限
9月30日,兴业银行行长李仁杰在接受《财经》杂志专访时认为,楼市新一轮调控政策对银行资产质量的影响有限。
9月29日,央行、银监会等多部委联合发布楼市调控政策,其中包括暂停第三套及以上住房贷款;首套房贷款首付比例调整到30%及以上;第二套住房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍;各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房等。
目前,兴业银行的房地产相关贷款占信贷总量在同业中处较高水平,李仁杰解释说,这与其过去几年对房地产大势的乐观判断息息相关。他认为,城镇化进程在过去几年推动中国经济高速发展,并带动房地产业欣欣向荣,城镇化还将在未来5-10年内继续充当经济发展的最重要引擎。基于这种判断,2005年-2006年期间,兴业银行房地产相关贷款投入迅猛。但随着房价上涨,2008-2009年兴业银行对于房地产市场的介入变得谨慎。
在谈到接下来楼市发展方向,以及对银行资产质量影响时,准确把脉了中国房地产业发展趋势的李仁杰说,更严格的楼市调控政策对银行相关资产的质量影响有限,对楼市不用太过悲观。
《财经》:接下来兴业怎样布局房地产业务?
李仁杰:我们前几年这类业务发展速度却是很快,房贷占总信贷的比重也很大。2008年兴业银行放慢了速度,在房贷业务上会更审慎些。对待房地产开发贷,也会视开发商的土地成本进行投放,并且严控高价拿地行为。
接下来,兴业银行对一线城市会比较审慎,比如房价特别高的地方。但二三线、房价比较正常的城市,我们还是会适度开展房地产贷款业务。
《财经》:您对目前银行房地产相关贷款的风险总体判断如何?
李仁杰:我对房地产的观点,没有大家那么悲观。很多人按照过去的经验来看中国,还有很多人按照国外的经验来看中国的市场。如果做过实地调研,就会发现很多情况不是那样的。
比如我们做的哈尔滨棚户区改造项目,说起来既是政府融资平台又是房地产,但实际上项目很不错,城市扩大了,政府拿出了30%的资金,我们贷了剩余的70%,拆迁成本一两千块钱,不担心卖不出去,因为有回迁的家庭。银行的信贷资金是封闭运作,所以也没有什么风险。在这一项目的运作过程中,政府、百姓和银行取得了“三赢”。
《财经》:新一轮楼市调控政策会对银行资产质量带来多大影响?
李仁杰:大家担心房地产调控会让银行资产质量快速下滑,但从兴业银行的经验来看并非如此。
兴业银行大部分房地产相关业务是在2006到2007年做的,到了2008年速度就慢下来了,2009年就更慢了。兴业银行目前的房贷总体抵押率——按照购房合同价格——低于50%,如果再考虑房价不断上涨,抵押率就更低了,在这种情况下,房贷资产质量是不错的。
目前兴业银行房贷不良率大约0.1%,但最后真正造成实际损失的概率微乎其微。可以说,房贷是银行的优质资产。
《财经》:您对此轮调控政策抑制房价的效果怎样看?
李仁杰:房地产市场本身是分很多级的,计算平均房价没有意义。房价涨跌要看供需关系和人们的心理预期。
房地产调控的最终目标应该是什么?不一定是针对房价,我个人认为应该是“居者有其屋”。所谓“抑制房价”的概念太笼统,而且依靠调控无法实现。从2003年开始,政府就调控楼市,越调控房价越高。有人要去买天价楼盘,他有这个钱购买,政府就不用去管他。
真正需要调控和管理的,是如何“居者有其屋”。其中,我认为,最重要的是房租价格的管理。政府应该更多地提供出租房源,关注房租和工薪阶层的收入比例。让每个人通过各种方式住得起房子。
同时,购买住房用于投资的投资者,也会关心房租的回报。如果大部分人没必要买房,房价自然就会降下来。
