潘苏通酒庄 潘苏通红酒下地王 借贷信达摘香港最贵宅地
就在市场猜测碧桂园联合世茂、英皇、佳明闯入香港是大概率事件的时候,半路却杀出了一个“程咬金”。
3月2日晚,高银金融集团有限公司宣布,公司以地价约63.81亿港元投得香港九龙何文田常盛街地块,折合平均每平方呎价格为10888.8万港元,即每平方米1171663万港元,批租期为50年。值得一提的是,这是今年以来香港卖出最贵的一块地。
据了解,该地块属于香港罕有的市区豪宅地,共收获了12份标书。除碧桂园联合体外,还包括长实地产、恒基地产、会德丰、中信泰富等香港本土大鳄。
亦正因为参与竞标的大型品牌房企不少,高银金融的出现着实给了市场一个惊喜。美联物业管理咨询有限公司执行董事张锦成直言,对这个成交结果确实比较诧异。“算上地价,这个项目投资估计将近100亿港元,一般是很大的财团才能做到。”
就在高银金融香港高价夺地的同时,潘苏通另一上市平台高银地产却在头一日宣布向中国信达融资180亿开发天津(楼盘)高银天下项目。一边厢是大手笔拿地的土豪范,另一边厢却融资借款,市场不禁好奇,潘苏通这唱得是哪出戏?
豪夺香港年内地王
公告显示,何文田长盛街地块涵盖总占地面积约9,074平方米,土地用途为兴建私营楼宇,最少及最多可发展总建筑面积分别为32,667平方米及54,444平方米。
据观点地产新媒体了解,该地块属于香港罕有的市区豪宅地,前身是车辆扣留中心,邻近何文田村,旁边是常盛街公园。出让初期市场估值介乎58.6亿港元至64.5亿港元,每呎楼面地价为1万港元至1.1万港元。
换言之,高银金融的拿地价在市场预期范围内。“地价是属于市场价的,不能说是买贵了。”张锦成认为。
高力国际估值及咨询服务部亚洲区行政董事张翘楚表示,纵然现时区内供应较多,但随着今年底港铁何文田站(观塘延线部分)通车,以及其后沙中线各站陆续开通,何文田区将会成为新界、港岛与九龙的中心点。因此,他认为对地价依然有支持。
不过,张锦成特别指出,虽然地价目前来说并不算贵,但利润空间也不会太大。据其介绍,目前何文田板块的市场价是2-2.5万港元/呎,部分售价为2.5-3万港元/呎的豪宅成交量都是差的。
“而且现在要小心后市,今年以来香港楼市整体低迷,全年跌幅预计达10%-20%,如果是这样的话,盈利空间将进一步压缩。”
除市场因素外,高银金融需要考虑的还有其操盘能力。据观点地产新媒体了解,高银金融在香港开发物业旗仅有“高银金融国际中心”一个写字楼项目,而兄弟公司高银地产旗下也仅有高银天下一个项目,虽然业态众多,但在豪宅开发上也几乎是零经验。
但在张锦成看来这并不是最主要的问题。“在香港盖房子有很多配套公司可以合作,包括建筑、设计、市场推广、市场调研等都可以配合到,香港有很多独立或小型的开发商都会很主动积极地投地开发,只要肯花钱还是可以把产品做好的。当然,有知名度的开发商在销售层面上会更游刃有余。但最终卖得怎样,还是要等产品出来之后再看,现在不能断言。”
潘苏通的神秘财富
高银金融能不能驾驭香港豪宅,尚需时间验证。但高银金融此次64亿港元夺地的豪举确实引起了市场的关注。
“算上地价,这个项目投资估计将近100亿港元,一般是很大的财团才能做到,所以香港地产界和财经界对高银金融拿地都感到比较诧异。”
就在高银金融高价夺地的同时,潘苏通另一上市平台高银地产却在头一日宣布向中国信达融资180亿开发天津高银天下项目,这一正一反的表现,引起了市场的关注。
实际上,高银金融的财务数据也不支持这笔大投资。据观点地产新媒体了解,2015年财政年度高银金融的营运资金约为40.08亿元,同比减少1.7%;现金及现金等值总额只有5230万港元,同比大减92.3%。同期,未偿还银行贷款约为10.52亿港元。
同样,高银地产也不具备开发高银天下的条件。据其2015年中期报告显示,高银地产净利润按年减少29%至约3.72亿港元,录得营业额约5700万港元,约减少88%。据悉,高银天下号称总投资额为780亿元,目前已投入400亿元。
单以上数据看来,无论是香港拿地,还是开发高银天下,潘苏通似乎都不具备相应的资金实力。不过,有市场分析人士指出,这并不能说明问题,潘苏通一直都是用自己的钱维持上市公司的运转,但其真正的财富规模目前仍是一个谜。
观点地产新媒体查阅资料显示,无论是高银地产还是高银金融,都是潘苏通收购而来。在收购两间公司过程中,潘苏通提出全购要约已经花了一笔钱,随后又斥资约2000万元增持公司股份。
不仅如此,在高银金融三次供股融资期间,潘苏通每次都是亲自担任包销商。该三次供股均以大比例进行,分别是“一供九”、“二供五”及“十供十一”,最后两次供股甚至分别以同价及溢价进行。期间潘苏通还认购了一批价值约1.8亿元的可换股债券(CB),兼且需要履行包销责任,再次动用大量资金。
有市场消息透露,即使潘苏通曾经需要腾挪如此大笔的资金,但他几乎不向银行贷款,甚至从不质押或抵押股票股权。
据悉,潘苏通的巨额财富来自于一直流离在大众视野之外,繁杂庞大的多元化产业,其控制的业务包括有房地产、澳大利亚马匹育种、法国葡萄酒庄园和德国智能手机。
而登上富豪级别的潘苏通也是一身土豪气。有消息称,潘苏通位于香港国际金融中心的办公室里,墙上挂着中国山水画,所有的物品都金光灿灿。办公桌上有8张压在玻璃板下的1000元面值的港元纸币,还摆着一架尾鳍上带有高银标志的私人飞机模型。办公桌后面放着一个金色的藏宝箱,左边是一个有家用冰箱那么大的金色保险箱。他用一套镶着金边的茶具喝茶,旁边摆着一个金色的塑料烟灰缸,还有一座迷你的金色佛像。
不过,虽然市场关于潘苏通财富有很多讨论,但亦难说确切,至今,潘苏通的身家背景仍是谜一般的存在。也因此,无论是高银地产借贷,还是高银金融香港高价夺地,可能都无法用一般的市场规则去评判。
