北京宋庄画家村首例小产权房纠纷宣判
依现行法律,小产权房买卖一旦发生纠纷,合同应被认定无效,农民可收回房屋。但根据实际情况,农民应赔偿买房者一定的经济损失。10月20日,小产权房购房者,北京宋庄画家李玉兰的反诉获得法院支持。作为宋庄14起小产权房纠纷的首例,该案的判决揭示了小产权房纠纷的审判导向,备受全国关注。
小产权房引发诉讼 2002年7月1日,画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议,约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落,房屋价款45000元。这样的房屋,俗称“小产权房”,泛指由乡镇政府、村委会、开发商或者农民等联合或单独在农村集体土地修建,对外出售,但不能取得合法产权的商品性住宅。
后来,宋庄要重新规划产业园区和道路,很多农家院落面临拆迁,按照现在的房价,房主会得到巨额的拆迁补偿。于是,2006年12月,马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,返还房屋。该请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持。
2007年12月,法院判决,房屋买卖协议无效,李玉兰腾退房屋,但法院同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对李玉兰的经济损失进行赔偿。
判决马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元。在房屋合同被判无效后,李玉兰于2008年向北京市通州区法院宋庄法庭提出反诉,要求马海涛赔偿经济补偿金48万元。
经审理,通州法院认为,李玉兰作为买受人的经济损失,其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益,以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后,法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元,约占房屋市值的70%。
近年来,小产权房在全国范围迅猛发展,据国土部门不完全的统计,截止2007年上半年,全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米,其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。尽管国家有关部门多次出台文件,禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。但小产权房仍然游走在法律的边缘,在全国范围蓬勃发展。
近年来,农村土地大幅度增值,农民纷纷反悔,起诉要求合同无效,收回房屋。由于法律存在漏洞,小产权房纠纷成为全国性的司法难题。2004年, 北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》,规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则,以认定有效为例外。
同时,要综合权衡买卖双方的利益,要根据拆迁补偿所获利益,和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。
据《中国青年报》的报道,此前,北京市海淀法院山后法庭相继审结了四起同类案件中,亦根据房屋的升值程度,确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中一宗案件中,农民须赔偿买受人45万元之多。由此,在小产权房的纠纷中,尽管农民可收回房屋,但是高额的赔偿金在一定程度上会让得不到利益的农民遇难而退。
