控制汇润地产的许冬瑾原来是康美马兴田的老婆!

中药大佬与地产大亨,康美药业在两条战线上疾驰。公司副董事长、副总经理许冬瑾控制的汇润地产在广东揭阳等地一路攻城拔寨,风头正劲,其把触角更是伸向了安徽等地。

汇润网站显示,汇润地产成立于2009年,资金实力雄厚。众所周知,房地产开发需要大量资金和土地,在银行限贷和经济危机的背景下,汇润这家新晋地产企业如无雄厚背景和资金实力,则很难生存。显然,汇润地产是有备而来。汇润地产背后站着康美药业吗?以许冬瑾在当地的人脉和资源,获得土地和贷款应该不会困难。

许冬瑾是康美药业董事长马兴田之妻,其本人是康美药业副董事长。由此,马氏家族在房地产领域的投资自然引起资本市场的注意。从汇润地产的投资吉祥里、雅苑、平安里、熙岸尚城等多个项目的公开资料来看,投资规模颇为可观。

康美药业在其澄清公告中言之凿凿,称公司与汇润之间不存在任何形式的资金往来,也不存在隐瞒地产关联交易的情形。你信吗?反正笔者不信。许冬瑾的两个身分不能排除资金往来拆借的嫌疑,更不能排除利益输送和关联交易嫌疑。在康美药业经营范围中,也包括了房地产投资。

在媒体刊载的《康美谎言》一文中,更是揭示出康美曾多次更改原医药项目用地用途,最终落入实际控制的汇润地产,让马氏夫妇难逃借医药项目为名变相圈地获利之嫌。

在中国当下,有很多企业都是借建工厂,市场为名,行圈地搞商业房地产之实。一些人深谙此道并从中获益巨大。工业用地价格及其便宜,一旦变性为商业用,则仅土地价值一项就增值数十倍。尤其是一些地方政府招商引资,康美在全国各地建药材交易市场和物流配送中心,自然被地方政府引为座上宾。康美药业以及其便宜的价格拿到工业用地不成问题。

药材交易市场本身不具投资价值,但从地产角度来看无疑是个洼地。药材市场前期都是在交通较为便利的地方兴建,目前都是各市的中心地带,配套完善,开发商业或住宅有很高的投资价值。

正是看到这一巨大的商机,汇润地产顺时而生。否则无法理解,在房地产市场受到严格控制,大部分房产企业纷纷转型乃至生存艰难的情况下,汇润地产会突然杀入。

中国的土地所有权分为集体土地和国有土地。从前者变为后者,需要经由国土部门出让或划拨。村集体和国土部门作为土地的所有者,均可对自己拥有的土地颁发使用权证,但前者权利受限,不能颁发给集体经济组织以外的居民,但是可以颁发给乡镇企业。除非在乡镇企业破产的情况下,是不能转让的。按理说,康美应该去买国土部门招拍挂的工业用地,这是理想情形。实际情况是,几乎看不到有关康美药业参与工业用地的招牌挂。

在实操中,当土地还是农地的时候,康美已经和当地政府(村集体、地方政府)谈好要在这里建一个物流基地、药材交易中心等。通常情况下,因地方政府没钱,或不愿出钱做征地和土地整理,这笔钱通常由企业先出,把钱拿给村集体,他们自己内部去做征地和土地整理。村集体拿到钱以后,先给了一个他们的集体土地使用权证,作为凭证。康美在此时计入了无形资产。

一般经过两年多的时间,要么是征地和土地整理搞好了,要么是上面又分下来了一些建设用地的指标,这些地由当地国土部门过手,性质转为国有土地,定向出让给康美。此时康美需要补交一些土地转性的费用,算是国土部门的收入。

这种先用后征、先征后批、等有指标、有钱时在给土地变性。因地方县政府允许土地出让范围受到限制,土地是分成多个小块分批出让的。每次出让交对应的钱,康美在取得这些证时,再把这部分金额计入无形资产。

康美药业土地乱象由此可窥见一斑。这里就存在巨大的套利和腐 败空间。地方政府往往会在项目的周边给住宅用地作为配套。副总是实际控制人,项目地点与公司项目高度吻合,完全没关系是很难令人信服的。至于是否有利益输送,以及输送多少,要看房地产用地的出让价格,公司取得的工业用地的价格,以及和周边同类土地相比是否合理。现在,因无直接证据,很难判断。

目前,媒体和公众一直聚焦于康美药业的土地及地产项目,而它的主业——中药产业发展得如何,产品有无市场竞争力,盈利能力情况,则更应引起市场关注。