长隆集团地产项目坐享暴利之谜
以超低价格取得土地,因为各种原因导致开发周期漫长,水涨船高之下,售价甚至是地价的成百上千倍,这就是暴利地产项目的盈利曲线轨迹。
开发了广州长隆旅游度假区的广东长隆集团有限公司(下称“长隆集团” ),其首个地产项目长隆珑翠9月份入市。虽然周边配套稀少是其最大的硬伤,但是该项目打长隆景区牌,却卖出了2.4万元/平方米的高价。
而更匪夷所思的是这个项目的非比寻常的身世:这块地其实早在1999年就已获得,地价低至10元/平方米,但却闲置了十年,如今坐享暴利,价格已涨了2000多倍。
番禺区105国道与新市广路交会处,靠近长隆野生动物园,附近鲜有人烟,而该处南侧还有一片草木疯长的山地,所以,长隆珑翠项目十余栋房子就显得格外突兀。
时代周报记者现场踩盘时发现,这个号称是长隆集团的首个地产项目,虽然早已封顶,但现场仍有机器轰鸣在施工,而该项目的销售中心,更是远设在长隆旅游景区的长隆酒店内。即便是在周边配套如此稀缺的情况下(离其最近的生活小区是南国奥园,但距此还是有相当的距离,资源难以共享),该项目的均价却卖到了2.4万元/平方米,仅剩有少量尾货。
长隆珑翠在今年4月27日就拿到1栋、5-11栋的共474张预售证,但是,该项目9月8日才开盘。“(很早拿预售证,却拖了近5个月才开盘)这很正常的呀。”长隆地产销售中心的工作人员轻描淡写地说道。
而长隆珑翠取得预售证的时间,正是广州“限价令”加码的时间点,推迟近5个月才开盘,显然,其难脱故意避开限价令影响、待价而沽的嫌疑。
实际上,这种做法显然有悖于相关规定。“广州市国土局曾经规定过,取得预售证一定要在规定时间内销售,当时出的通知就是针对捂盘惜售的行为。”广州市国土房管局副局长黄文波对时代周报记者表示。
广州市国土房管局在穗国房字〔2007〕194号 的《通知》中就明文要求:房地产开发企业在申请商品房预售许可证时,应当明确该项目拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格;取得商品房预售许可证后,应当在10日内全部公开销售。广州市房屋管理系统中显示的可售单元,房地产企业不得拒售。
黄文波对时代周报记者表示:对此行为会“要求整改”。显然,对于此类违规行为,主管部门尚无严厉处罚办法,或是开发商有恃无恐捂盘惜售的原因之一。
除此之外,这个以长隆集团和长隆地产的首席之作作为宣传噱头、主打长隆景区牌的项目,五证以及商品房预售合同上的开发商却显示是广州市番禺区香江房地产发展有限公司(以下简称“番禺香江地产” )。
“番禺香江地产就是长隆地产的前身,只是现在工商资料还没改过来。”现场的一名工作人员对时代周报记者解释。
番禺香江地产其实就是这个地块的项目公司。时代周报记者通过查找工商登记资料发现,该公司成立于2000年3月,法定代表人正是长隆集团董事长苏志刚,注册资本为3.36亿元。
苏志刚是土生土长的番禺大石人,仅广州市内,由其担任企业法人的企业就有85家之多,主要都是长隆度假区内的企业。虽然苏志刚将度假旅游产业做得风生水起,但除广州外,其在珠海横琴也有旅游地产项目,但是,却无房地产开发经验。而据称,其在开发珑翠的过程中,也并不顺利。
之前就有长隆集团内部人士透露,这是长隆集团第一次做地产,前期调研花了很长时间,整个项目酝酿了四五年才启动。
“长隆集团是因为资金充足,要不然没有一点房地产开发经验要如期开发这个项目还是很难的。中间遇到了很多麻烦,后来还是另请团队进行操作。”有知情人士向时代周报记者透露。
而关于这个项目价格偏高的原因,上述知情人士称,“其实一早就知道这个项目的价格不会低。第一,长隆集团没房地产开发经验,对地产项目开发流程等都不熟悉,开发建设成本太高。第二,长隆集团也不愁卖,因为其仅此一个地产项目,慢慢销售都没关系,再加上,该项目其实相当一大部分都是长隆集团自己内部认购消化掉的。”
据称,长隆珑翠9月份开盘当日推出了384套,开发商方面声称当日成交约10亿元,几乎全部售罄。依这点而论,长隆珑翠项目的去化速度甚为惊人。不过,在熟悉该片区的当地人眼里,这还有点出乎意料,“在番禺,像奥园地产的项目,比如靠近南站的项目,售价没这个高,但也要慢慢销售。长隆珑翠项目开盘那天,人并不是特别多,只能说在开盘之前他们就有很多内部认购了。”
只不过,鲜为人知的是,尽管该项目的建设成本或许相对偏高,但该地块的地价低得惊人,地价成本甚至可以忽略不计。所以,不难想象,这仍然是个鲜有的暴利项目。
2010年8月,国土部公开通报7宗案件,该地块成为广东唯一被国土资源部挂牌督办地块。
通报材料显示:2000年11月17日(该项目的国土证上的土地出让日期为1999年11月04日),番禺香江以协议出让方式取得番禺区钟村镇谢村105国道以东,面积182588平方米建设用地使用权,出让金为1825880元,土地用途为商住用地。
合同约定自取得土地使用权之日起两年内按规定使用土地,但未约定竣工日期。经查,该公司2000年8月2日办理了用地规划许可证,2000年11月30日取得《建设用地批准书》,由于该公司认为当时宗地的周边环境不适宜作大型商业项目开发,因而只搭建了一个简易的临时建材市场,现已拆除。
2004年,地块建成了占地8000平方米的汽车商业城(行情,问诊)项目(4S店)。因地块已开发面积占应动工面积不足1/3,2005年9月1日,广州市番禺区国土房管局以番国土闲认【2005】2号《闲置土地认定通知》认定该用地自2002年12月1日起为闲置土地。
2008年9月,广州市番禺区国土房管局根据《城市房地产管理法》等法律法规的规定,收取了该地块土地闲置费36.52万元,2008年9月28日,延长该地块动工开发时间至2009年9月28日。目前(指截至2010年8月),该地块因受长隆片区规划控制未完善影响,仍未开发建设。
而时代周报记者查询到,该项目真正开始建设的时间是2011年4月,在《广州市番禺区香江谢村地块商住项目环评第二次公示信息》中有提及。
“(开发商)原来也是有开发意愿的。然而开发商没有想到,当初自己认为闲置也能增值,开不开发都不急于一时,但后来看着闲置已久的土地想开发,却动弹不得。广州市开始番禺的撤市改区(后),整个控制性规划重新定位。由于政府控制规划的方案迟迟不能出台,谢村地块的开发就一再被搁浅。” 广州市国土房管局相关负责人之前公开表示。
如果说这块地主要是政府因素“被闲置”,情有可原的话,那另一个谜团就是,当年这个地块为何能以10元/平方米的价格取得。
工商资料显示,2000年广东省计划委员会的批复文件提到,“同意香江实业有限公司在番禺大石镇、钟村镇等地建设经济适用住房项目首期工程立项,规划建筑面积26万平方米,分期实施。”
撤市建区前的番禺市国土局及建设局均有文件同意《关于番禺香江实业有限公司申请开发经济适用住宅用地指标的批复》,同意番禺香江实业有限公司“在番禺大石镇、钟村镇使用3平方公里土地开发经济适用住宅项目”。
时代周报记者查询到,番禺香江实业成立于1992年,法定代表人同样是苏志刚,注册资本为3.5亿元,但是所属行业是餐饮业,直到2011年7月,番禺香江实业才获得番禺区建设局颁发的房地产开发暂定资质证书。而番禺香江地产的经营范围为“在番禺区大石镇、钟村镇的房地产开发、销售、租赁、物业管理(凭资质证经营)。
(经营范围涉及法律、行政法规禁止经营的不得经营;涉及许可经营项目,未获得许可前不得经营。) ”种种迹象表明,番禺香江地产开发的土地极有可能就是番禺香江实业申请的经济适用房土地。
但无论如何,当年以10元/平方米的价格获得项目,再加上阴差阳错的土地闲置,今天能够卖出2万多元/平方米的售价,其中的暴利仍不可思议。
阳光城(行情,问诊)集团总裁陈凯解析另类闽商发展路径:
9个月完成全年任务 瞄准房企TOP20
10月16日,“阳光城集团股份有限公司(000671.SZ,以下简称“阳光城”)2013年前三季度业绩通报暨上海战略发布会”举行,阳光城宣布,根据第三方机构专业数据统计,企业前三季度已完成销售金额133亿元,提前一季度完成年初制定的全年销售指标。至此,阳光城连续三年复合增长率超过100%。
阳光城集团总裁陈凯以“大变革时期企业战略选择”为主题,阐述了阳光城“高周转加低成本”、“丰富产品线加精选城市”等五大企业策略选择,详述了阳光城高速成长之道。
陈凯说,他心中的梦想是,“阳光城今年20,明年18(今年排名20,明年排名18)”。
陈凯说,从目前的市场格局来看,房地产行业越来越显现“大鱼越游越快,小鱼越游越慌”的局面,大型房地产企业越来越大,增长速度越来越快。
阳光城2013年的业绩走势显示,阳光城业绩增速领先、行业排名快速提升。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布“2013年房企销售TOP50排行榜”,第一季度,阳光城集团销售39亿元,位列房企销售榜第41位;第二季度,阳光城完成销售额48亿元,上半年累计实现销售金额87亿元,位列房企销售排行榜第35位;而至第三季,阳光城销售金额及全国排名继续攀升,前三季度累计销售金额133亿元,全国排名继续上升至第32位。
陈凯说,阳光城是另类的闽商,它瞄准的目标是房地产行业的TOP20。
阳光城的快速增长秘诀是什么?陈凯将其归纳为“高周转+低成本”的运营策略、“丰富产品线+精选城市”的定位策略、“扁平化+青年近卫军”的团队建设策略、“股+债”的多元融资策略、“信息对称+评价到位”的管理策略。
陈凯进一步解释:阳光城严格控制城市数量及项目数量,同时着重提高单项目产值及单城市均产两个数据,在其已有销售的五大城市福州、西安、厦门、兰州、太原均进入前十。通过这一清晰路径,缩短管理半径、降低管理强度,避免效率损失、品质折损。这一策略组合成为成长型企业实现“弯道超车”的绝佳路线。
基于不囤地、快速开发的基本原则,阳光城“高周转”策略实施后,将项目从取地到开盘的周期逐渐缩短到6-8个月,即便高端项目亦是如此。其在厦门市场一炮打响的“翡丽湾”就创造取地6个月后全部联排别墅一次售罄的纪录,不足一年已实现签约金额21亿元。“高周转”极大降低项目运营风险、同时提升资金使用效率。通过地价、材料等系统化控制措施实现的“低成本”,进一步为利润率进行保障。
而丰富产品线、适销产品等措施则成为其市场热销的砝码。陈凯说:“适销”首先要基于精准的市场定位,即针对主流市场、刚性需求的定位策略。其产品多集中在刚需型普通住宅、家庭改善型的联排别墅等主流产品,获得充分的市场支撑。通过推进产品标准化,阳光城已形成住宅、商业两大品类、七大系列产品线,“成熟产品、快速复制”,经市场验证的产品保障了适销对路,也有力支撑其高周转模式,同时开发周期的缩短也降低了外部风险几率。
陈凯颇有点自豪阳光城在上海的迅速布局。
2012年11月15日,阳光城以8000元/平方米的底价成功竞得上海宝山美兰湖优质别墅地块,容积率1.01。3天后,阳光城集团管理总部迁至上海,拉开华东区域拓展的序幕。不同于以往其他企业进入上海的节奏,阳光城刚进入上海不到一年,便已把牢上海城市未来发展方向,悄然完成环自贸区布局。
截至目前,阳光城近一年内在沪已经囊获了6幅地块,非常巧合的是:位于浦东新区的外高桥(行情,问诊)新市镇G03-17地块、外高桥新市镇E06-03商业用地、浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块、上海国际医学园区D2-02-05地块等均在风头正劲的上海自贸区板块直接辐射区域内。陈凯说,这有一点运气成分,但也是阳光城把脉城市的发展脉博的必然方向。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,上海自贸区的土地价格预计在短期内快速上涨,未来3年自贸区及同区位土地价格将翻番。
实际上,陈凯不止一次表达阳光城将继续加大上海投入的力度,上述六幅地块肯定不是其在沪拿地的终点。据了解,2013年四季度及2014年阳光城还将持续发力。
陈凯用一句简单的话解释了其聚焦战略,有人问阳光城为什么不进北京?陈凯说,有两种方案,一种是,在北京销售额有50亿元,在上海的销售额也是50亿元,两个城市加起来的销售额是100亿元。一种是,在上海销售额就超100亿元。
这两个方案你说哪个好?如果在上海的销售额进100亿元,基本今年会进前三,在行业占有率会靠前,如果在北京和上海两个地方的销售额都只有50亿元,那么阳光城在北京市场的排名不会靠前,在上海市场的排名也不会靠前,两个地方都默默无闻。所以,他认为,阳光城目前还是应该扎根上海。
