盈时集团刘文军 专访盈时集团副董事长刘文军:做产业地产要不忘初心 坚持自身定位
新华网10月25日(王日晨) 作为与通州一河之隔、距离北京市中心30公里的燕郊来说,近些年依托承接北京购房外溢需求和北京城市副中心的建设,可谓发展势头强劲。尤其体现在楼市方面,燕郊在北三县中一直扮演着领涨的角色。
尽管相比十年前,燕郊的房价增长了八九倍,人口激增,可是依旧很难摘掉它在人们心中“睡城”的标签。房地产的一家独大,显然掩盖了区域基础设施、产业落后的现实。
盈时集团副董事长、首席运营官 刘文军
那么,燕郊能否改变现状?究竟什么样的产业适合燕郊?企业如何在这里落地生存?作为百世金谷燕郊国际产业基地背后操盘手,盈时集团副董事长、首席运营官刘文军也许更具有发言权。
燕郊并非纯粹“睡城”
“北京上班,住在燕郊。”是大多数人在燕郊置业的真实写照。缺乏与新增集聚人口相匹配的主导产业,燕郊新增集聚人口主要是在北京上班的外地人口和无力在北京买房的北京本地人,这也让燕郊逐渐发展为“睡城”。
在刘文军看来,大家都会认为燕郊是“睡城”,实际存在两个方面的原因:一个是燕郊自身的产业发展没有达到和燕郊高新技术开发区匹配的高度;另外,燕郊的实际居住人口和产业的吸纳能力也确实存在一个缺口。
“燕郊并不是一个纯粹意义的睡城,因为它本身有高新技术开发区,存在大量的实体经济产业。”他指出,由于燕郊独特的区位,大家对于燕郊的产业发展更加看重,燕郊实体经济,主要是高科技企业每年能创造30多亿的税收,这个水平实际上比一个地级市还要好。
从目前统计的燕郊人口至少在80万人以上,这样的一个人口规模,需要的产业支撑规模确实是非常大。“从我们的角度来看,实际上这些人口是燕郊发展最有利的基础。”
刘文军认为,不管是做产业或实体经济,必须要有三个资本:物质资本、人力资本和社会资本。物质资本在大多数的地区都普遍具备,像土地、厂房等,但是人力资本实际上是发展的最大瓶颈。
“未来高素质人才一定会向资源更集中以及资源效应利用最大化的城市去聚集,这在全世界都一样的。在国内的话,就是朝一线城市北上广深、包括成都、武汉等地区聚集。”他表示,之所以这些地区能够吸引大量人才来,就是城市发展的规模和质量以及城市拥有的优质资源等。
实际上,燕郊在这轮的发展过程中,是得益于北京市政府东迁到通州,使得北京市政府和燕郊之间的紧密关系得到了进一步的提升。也就是说,燕郊所处的平台发生了本质上的变化,使得该地区的发展有了一个更好的契机。
楼宇经济将是新发力点
今年6月份,北京市委发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》。意见指出,要统筹好北京城市副中心155平方公里范围与通州全区域的规划建设,统筹好北京城市副中心与中心城区、北京东部地区以及河北省廊坊市北三县的协调发展。
“无论是在城市建设、城市未来的发展上都会按照统一的规划和管理去进行定位。这样的话,给燕郊的供给侧改革、产业结构升级提供了巨大难得的机遇。”刘文军坦言,当然在这个过程中有很多的困难,但是这个距离在缩小,那么这个平台可选择的优质资源就会越来越多。
他认为,燕郊前期的弱点可能正在成为它的优点,前期大量的人在这里生活,或者“睡觉”,但是后期的话这部分人正好成为燕郊发展当中实际去产生价值的最有利的人才基础保障。再加上燕郊原有的八所高校和一些研究院所,这些都使得燕郊具备发展的基础和条件。
正常情况下产业升级是要经过一个逐步发展过渡阶段,但是在特殊重大的政策推进下,则会有一个跨越式的发展。这些年的燕郊,本身也积累了很多高科技企业,使得燕郊在高新技术企业承接能力上,和对这些企业扶持能力上,应该说具备了更高的水平。
“第一,燕郊技术开发区应该不忘它的本质,也就是叫高新技术,在企业的选择上一定是高端的科技型企业,一定是以科技研发为主的企业,然后提升整个城市对于产业承载能力,包括这些产业给燕郊创造GDP的能力。第二,燕郊由于和北京市政府东迁形成了这种互动关系,所以有能力进行产业进一步升级,在楼宇经济上应该有一个很好的发力点。”
用刘文军的话说,楼宇经济所选择的企业一定是金融、投资、科技研发、跨国企业等类别,这样就会给燕郊的产业经济发展,产生一个新的多元化。多元化必然会促成生态化,会形成一个更好的产业链。而且这种体系与北京产生互动,会逐渐形成一个很完整的生态圈。
园区生存录:不忘初心
2010年11月29日,经国务院批准,燕郊高新技术产业园区升级为国家高新技术产业开发区。燕郊高新区成为与昆山国家高新区齐名,全国仅有的两个由县级市管辖的国家级高新技术产业开发区之一,也是全国唯一设在镇域的国家级高新技术产业开发区。
而百世金谷作为少数落地燕郊的产业园区,刘文军对此给出的秘诀是:“不忘初心,一直在坚持自身的定位。”百世金谷并没有走传统的产业开发商以土地和产业周边的城市住宅开发来获利的模式,实际上走的是产业园区运营和发展的模式,更像一个兢兢业业的产业园区的建设和运营者,而不是一个开发商。
“我们没有做大规模的扩张,一直选址在环首都区域,而且一直是以一个园区的精耕细作作为为企业的一个标签。”据他介绍,百世金谷燕郊国际产业基地,目前已经开发了42万平方米,共招商了140多家企业,这些企业每年创造的税收、总产值达到60多个亿,能够给燕郊带来很好的一个税收贡献。
接下来,园区除了高科技基础的产业入驻外,还要引入高科技的升级产业。比如像智能机器人、3D打印、包括VR这样一些更高端的科技发展的企业。另外,还会新建百世金谷科技金融商贸小镇,打造一个符合燕郊现在整体产业升级的,与北京发展同步的产业小镇,这个主要是通过金融商务带动科技、孵化一体化发展的高科技小镇。
“有人投、有人研、有人生产、有人发展。这个产品会与原来的产业基地形成一个进一步升级。”刘文军举例,像国外的硅谷和格林威治小镇周边聚集了大量的金融投资类企业,从而实现产业与金融有机的整合,对产业形成巨大的支持和服务,燕郊亦是如此。“最终会形成一个覆盖工业、金融、商务、总部办公一系列的产业2.5集群。”
对于未来的思考,刘文军透露公司下一步会精耕文化产业地产,做文化知识小镇或者博物馆知识小镇概念。能够在全国主要的布点城市,实现博物馆商业生态体的落地,这里面包含文化教育、会展经济、博物馆商业、博物馆文化酒店这样一些业态,希望通过对博物馆的运营,加上当地文化的特殊性,形成符合各地文化特征的博物馆生态体系标签。
他表示,这个可能会形成公司未来的“两翼”,一个是科技产业类园区开发,一个是博物馆文化生态体运营开发。这两翼要靠金融和投资来去推动,但主体还是围绕产业发展去做。
刘文军说,成为中国最具影响力的产业运营生态体服务商,在博物馆文化商业产业开发运营中的引导者和推动者,将是公司下一步的重点思维。
