中国私人岛屿出售 在中国拥有私人岛屿不再是梦想?
朱仁民现在的大部分时间在杭州度过,“糟糕的天气可能会损坏岛上架设的电线。附近渔民有意或无意对电线、电线杆或其他设备的损坏,也会使海岛断水断电。”朱仁民说,莲花岛上断电断水是常事。虽然这个海岛上已经有了十几栋设计精美的房屋,但并不适合他长期居住。
与朱仁民大相径庭的是,另一位私人岛主、曾经拥有一个包装制造公司的浙江商人陈铭建的生活相对惬意一些。他一年的大部分时间待在了位于千岛湖的这座半岛上,2000年时,他投资几十万向当地生产队租下该小岛,租期50年。从那天起,陈铭建开始投资建设这座荒岛。但无止尽的修建计划,也让陈铭建付出了难以计数的时间和财力成本。
架电线,通水道,结庐造社,陈铭建在9年内共投资了1000多万。当本报记者询问投资计划何时才算完结时,“我也不知道,也许会一直投入吧。”陈铭建沉默了一会儿,回答说,“这个我心里也没有谱。”
相比国外健全多样的海(湖)岛租赁及出售中介机构,中国目前的不动产机构在这个领域内的业务,简直是一片空白。专业“导购”的缺乏,让中国第一代岛主购岛或租岛时显得十分盲目。他们中的许多人一开始并没有估计到,购买或租赁一个岛屿的成本,与改造它的成本相比,其实只是很小的数目。
第二代岛主应“新政”而生?
去年12月份,由国家海洋局发布的十项促进我国海岛发展的政策措施出台,业内简称之为“海十条”。许多专家认为,“海十条”将“拉动消费,扩大内需”,引发新一轮私岛潮。而在未来将要出台的《海岛保护法》和《全国海岛保护与开发规划》则有可能催生中国的第二代“岛主”。
而作为中国第一批拥有私人岛屿的人,陈铭建并不像专家们那样看好中国下一代“岛主”的诞生。他向本报记者表示,在2003年以后,伴随着海岛管理规定的出台,私人拥有岛屿的难度不仅没有降低,反而加大了。很多原先要求不明确的地方,现在由于政策明确了,反而让操作余地十分有限。
“在我以50年的时限获得位于千岛湖区的两个小岛的使用权时,如何确定岛上面积的条例都没有颁布。我只好和当地政府协商着,取定了涨潮时水上面积和潮后水上面积的平均值,作为小岛的正常实用面积。”陈铭建说。而在许多私人岛屿发展已经比较成熟的国家里,购置私人岛屿的考量面积是在涨潮线以上,涨潮线下的海滩并不在私人岛主的控制范围内。
现在,中国的私人岛屿使用条例也正在日趋成熟,关于海岛面积测量、环境和安全保护、使用方式等各方面都将有更加详细的规定。在陈铭建看来,这些规定有可能让“私人拥有”岛屿程序更加复杂。
与陈铭建的想法不同,另一些专业人士认为,法律的健全和完善,尤其是最近出台的新条例和法案,虽然会让“取得岛屿”的过程更长,但仍然会刺激又一批的“私岛”潮,就如同2003年“海岛管理规定”出台时那样。
2003年是中国私人岛主诞生最重要的一年。最强有力的刺激因素是,这年7月,国家海洋局、民政部和总参谋部联合颁布了《无居民海岛保护与利用管理规定》(简称“海岛管理规定”),加强无居民海岛的有效保护与合理开发。“该规定明确:除法人单位外,个人也可申请开发利用无居民海岛,使用权最长50年,”陈铭建说,“这个管理条例,当时曾经激发了许多浙江企业家的购岛热情。”
“无居民岛开发一直很热,只是没有具体的政策法规。此前开发都要当地政府进行审批。现在即使有了政策,但尚不健全,因此还是把建设先搞起来,然后等政策下来后,再进行审批。”温岭市石塘旅游发展有限公司总经理江贤志说。
“我国大大小小的无居民海岛有上万个,因法律的缺失,目前使用情况比较混乱。援引国家海洋局海域和海岛管理司司长于青松在“海十条”颁布时对记者说的话,“与其无序开发,还不如将有开发价值的、可以开发的海岛拿出来,供人开发利用。”目前,中国拥有面积大于500平方米的海岛6961个,占海岛总数94%的无居民海岛,长期处于开发无度、利用无序的状态。
“海十条”中第五条规定,对适宜开发的海岛,选择合理开发利用方式。同时,推进无居民海岛的合理利用,单位和个人可以按照规划开发利用无居民海岛,鼓励外资和社会资金参与无居民海岛的开发利用活动。
而新的政策和管理条例,尤其是正处于制定过程中的《海岛保护法》和《全国海岛保护与开发规划》将使新的无人岛屿开发更加切实可行,更加有规划。
荆棘与荣耀
“岛主”之路并非坦荡,荆棘与荣耀并存。以下问题尤其值得投资人关注:
1、 项目报批是关键。根据现有法律,无居民海岛开发、利用者首先需要“申请利用无居民海岛的行政审批”,然后参与竞拍。审批所需资料含申请书、个人身份文件、海岛利用方案、保护方案和其他相关材料。
2、 购岛或租岛前除了需要计划购买海岛的竞地成本,还需要计划购岛后对海岛进行建设改造的成本。海中或湖中的建筑成本比陆地上要高很多,同时,进岛设施(如码头、港口等)、化粪池系统、供水系统、发电系统等都是需要后期开发的项目。
3、 除了需要有完备的通讯系统,聘请专人长期进行安全维护和看护也是必须考虑的。
