潘军花样年 潘军的“想得太多” 花样年迫切希望“玩出新花样”

40岁出头的潘军,曾笑称自己是少年老成。或许,是因为这位花样年(专题阅读)控股集团的董事局主席心思缜密,想得太多。

11月中旬,《二十一世纪商业评论》记者在花样年的深圳总部见到潘军的时候,他直言:"每个企业都有自己的命门,如果企业不愿意思考当下的变化,最后甚至不知道自己因为什么而死。"

潘军在1995年便进入到房地产行业,经历了房地产发展的苦涩时期和黄金十年。他坦承,自己是一个参与者,也是受益者。当年他踌躇满志,因策划了美国前总统克林顿的"碧海云天"中国行活动而被评为首届中国(深圳)十大操盘精英。如今,他忧心忡忡,"民营企业不要跟央企争资源,要靠体制取胜,精打细算"。

三年前,全国有8万家房地产公司,最近的统计不到3万家。潘军感慨,房地产行业的高成本特质让很多房地产公司"退市",行业洗牌已经在所难免。

这是一个最坏的时代,也是一个最好的时代。

"现在的拍地,只能用惨烈来形容,我们连举牌的勇气都没有了。"刚刚在北京土地拍卖会上铩羽而归的潘军说,土地资源在目前的房地产行业里俨然成为一种"稀缺物种",诸多房地产公司为争夺土地资源不计成本,而自己深知花样年并不具备这种"一掷千金"的特质,早在10年前就开始筹划的转型,似乎到了一个最佳的时候。

潘军一直在琢磨着花样年该如何转型,然而前路漫漫。

拍不起的地

11月4日,北京。8宗现场配建竞价地块的总成交金额高达87.69亿元,其中的6宗自住型商品房用地成交总价达70.09亿元。

从下午4点开始,不到2个小时的时间里,中海、中铁建、中粮招商、万科、华润置地等16家房企悉数到场,而花样年被这些"一掷千金"的土豪完全盖住风头。潘军对此心有不甘,却又无可奈何,传统的房地产行业能够给潘军和花样年施展才华的空间越来越小。

最先成交的是朝阳区东坝南区地块,保利首开联合体经过26轮竞价后,以现场竞报自住型商品房面积5万平方米取得该地块,此部分售价为2.2万元/平方米。

"当第一笔交易成行后,我就觉得没必要再这么耗下去了。"潘军表示,一线城市的土地资源已经是一些房地产公司"不能承受之痛",对于土地资源的渴望让很多公司迷失了方向。

"和那些央企比资源、拼资本,我们根本不是对手。"在潘军看来,现在房企都在比拼成本,而地价的涨幅甚至超过了房价的涨幅,所有发展商现在的毛利率都在下降。此前,房地产市场的投资客和刚需的比例是5:5,现在房地产市场80%以上都是刚需产品,高端置业人群全部都被挤到海外去了。

实际上,潘军的担忧不难理解。房地产行业的增速已经放缓,国家统计局发布的报告显示,2013年前三季度,房地产开发企业土地购置面积25167万平方米,同比下降3.3%,降幅比1—8月份收窄5.8个百分点;土地成交价款6082亿元,增长14.6%,增速提高9.4个百分点。

在2009年,花样年有意选择避开一线城市,在二三线城市获取相对低成本的土地储备,比如,潘军所熟悉的成都。1992年,他毕业于成都科技大学的水利水电工程建筑专业,后来他又负责组建花样年实业发展(成都)有限公司并任董事总经理。

不过,花样年近年每获取一平方米土地的代价仍远远超过从前,这是潘军最不想看到的局面。2009年,花样年提出的目标群体是中高阶层单身人士及家庭,住宅地产销售额贡献主要是精品高档住宅;而在近期的公告中,花样年提到最多的,已然变为刚需为主。

近年来,这种多家房企不计成本竞拍土地、地王频现的现象,在潘军身边屡屡发生,而花样年并不具备那种持续在银行获取低成本资金的能力,因此在拍地环节中无法占上风。花样年难以继续复制成本越来越高的拍地—建房—出售的流水线,转型势在必行。

"房地产行业现在是谁有钱谁玩,不用研究什么经营和管理,这是不正常的。十年前我们还在研究产品、户型和原材料,现在有哪个企业的老板还会画户型呢?"潘军在言语中透露出些许不忿和无奈,"已经看到了前面是一个急转弯,要不自己主动绕过去,要不就只能撞上去,然后爬起来再绕过去。"

"轻资产"转型

潘军为花样年"量身定做"了一套"轻资产"解决方案,未来转型为以金融为杠杆、以服务为平台、以开发为工具的金融控股集团,目标是逐渐淡化房地产开发在集团中的主业地位。

在目前花样年包括金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老在内的八大业务中,除了地产开发和金融服务,其他六大业务都属于轻资产,目前连商业地产也轻资产化,以品牌输出的形式为其他小型开发商做资产的升级服务。