天首邱士杰 专访天首集团董事长邱天投资商业地产需警惕人口通缩
《钱经》:对于想投资商业地产的新手您有什么建议?
邱天:我建议买商铺之前先在网上搜索一下,卖商铺的很多,看一下它的地理位置,了解一下当地的商业环境、客流,如果客流上不来的话肯定不行。像尚都SOHO,当时卖价是八万,但是一开始的客流就很差,导致了刚买的那些人租不出去,处于闲置状态,但是经过十年的沉淀已经火起来了,但应该说那块做的不是特别成功。
相比之下万达走的这几个地方都非常成功,包括星光百货等。所以我建议先了解一下地域环境和客流环境,包括商业开发的深度,这样有助于购买商铺以后的增值。
《钱经》:除了地段,有没有其他影响楼盘价值的因素?
邱天:比如建外SOHO的商业价值现在虽然起来了,但是这个楼盘的定位有点问题,增值幅度跟周边楼盘比是比较低的,像跟富力城就比不了,建外SOHO三万多的房子现在都还有,富力城低于五万的都没有了。
富力城很有优势,定位是商场、综合体、电影院之类的都有,它商场是商场,酒店是酒店,住宅是住宅。但是建外SOHO定位是商铺不商铺,住宅不住宅,里边有办公的有住的。现在的政策导致办公的还办不了执照,所以它就有点另类,另类就不会被大家首选。投资和经营都要考虑这一点。当初看建外SOHO比富力城地理位置好,但结果增值幅度慢。周边的住宅增值幅度都是五万、六万了,但是建外SOHO始终达不到。
《钱经》:您认为投资商业地产的风险在哪里?
邱天:中国的房地产是一个倒缩型的结构,因为人口在减少,开发面积在增加,中国房地产无论是商铺还是住宅,都面临着这样一个危机。但是这个时间不会短,而是至少十年以上。这个危机就是需求和产出产生极大的反差,比如鄂尔多斯,人均五套到六套的房子,但是房价居高不下,还一直卖的很火,但是资金链断裂以后,很多开发商急于回拢资金,所以就开始降价处理,一降价处理市场就会出现问题。
因为已经买过的持有者也在卖,都想解套出来,所以鄂尔多斯就出现了资金链断裂,是房地产行业和能源行业的资金链断裂,因为出现了市场极大的供大于求的现象。
北京的商业区还没有这种现象,但随着人口通缩,未来北京的商业区,肯定不会像现在这样每建一个商业区都火,而是会分区域,这是一个必然现象。但是这是一个长期的,短期内还做不到。
《钱经》:投资商铺或写字楼很重要的一项内容便是出租,出租会不会出现问题?
邱天:前几年出现过一些情况。当时写字楼需求量很大,但是价格上不去。当写字楼开发完,还留有一批写字楼给物业,比如说财富中心,物业价格出租最低是六块五,不少小业主为了急于租出去,就五块五租,甚至最低能到四块五,这样就把价格压下来了
价格被压低的一个主要原因就是写字楼的持有者想要快速的回拢资金投资到其他领域中,当时的热点在住宅和股市,这是一个主要的流向。
但是中国股市目前的情况,撼动不了商铺的价格。非专业人士来做的话,像以前一样投入大资本进入股市的几率不是很大。所以商铺短期内出现价格波动的可能性不太大,而且需求量还是大,尤其像是酒店写字楼之类。
