资本任荣 任荣:房地产基金在资产分布中起减振器作用
新浪财经讯 由深圳市私募基金协会主办的“2013中国房地产基金年会”于11月27日-28日在深圳举办,主题为:大转型时代房地产金融新思维与新挑战。嘉实地产投资(香港)有限公司行政总裁任荣认为,投资房地产的基金在整个资产分布中起到减振器的作用,不一定是发动机。
以下为嘉宾发言实录:
任 荣:这个真的很难,20年前当我做拉郎配的行业,那时候很有意思,我们到中国出差的时候,当时的本土投资人几乎为零,当时在国内不管是做债务市场的产品还是做短期的贸易融资还是放中长期的贷款,当时问的第一个问题是有办法IPO吗?宝钢也好,中信也好,银行也好,当时就是这样的情况,真正的本土资本出来,我注意到是05年,那时候开始出现一些所谓的类似民间放贷信托公司的资本,但是从05年到现在,只不过短短7、8年的时间,市场发展速度之迅猛,说明了很多问题,而且投资人的复杂性、对风险的把控,确实是进步速度非常快,时间是很短的。
回到您刚刚谈的问题,海外的投资人为什么要投地产或者中国地产?中国地产在海外基金的投资收益中,很多人误解认为我们的收益很高,我们这里的收益并不高,而且风险大家可以自己判断,我们当时投德国的住宅类产品,加上杠杆以后挣13—14是没有问题的,但那个市场的政策风险以及宏观风险和这个市场是完全不一样的,当然大家可以说13、14不高,和中国20的收益相比不高,其实20的收益对海外基金而言,有几家拿到了?住宅,整个资产包而言,还没有达到20的收益,在同一个时期而言,大概做到23—25的回报,这个市场的收益并不是最高,风险最低的,为什么有很多投资人跟我们投资?
第一是资产分散化,投资中国是因为中国的基金,而地产只是它的一部分,投资中国或者说跟人民币多少有点沾边,恐怕是他们投资我们的一个重要因素,资产负债表不能把全国的钱放在一个篮子里,所以中国发展经济的比重在稍微增加。
第二是因为投资房地产的基金在整个资产分布中起到减振器的作用,不一定是发动机,当股票、债券、期货市场波动越来越加剧的时候,房地产私募投资似乎产生绝对回报,上不过股市,下不过股市或者债市,因此在资产负债表里面需要一项减振器的作用,他们有自己的算法,有自己分布的逻辑,我们只是它中间一个配菜的零部件而已,因此海外基金或者海外投资人在配合过程中,我注意国内投资人跟他们说我们回报最高,这不是他们想要的东西,他们投资中国的房地产到底要得到什么?
最后我补充一点,在国外养老金资产分布中,全球房地产比重大概是8—12左右,没有巨大的比例,因为它不是把这个当做逐利的部分,而是当做减振器的部分,8—12分配到中国,变成更小的一部分,也反映了他们对市场风险的担心,他不得不投,但是不会投太大的比例。
