养老田军 青耕养老地产总裁田军:对话中国养老社区前景
金融界网站讯,2014年1月4日,由东兆基金和金融界联合主办的"中国地产金融变局与创新高峰论坛"在北京召开。
青耕养老地产总裁田军在演讲中表示,在中国养老社区的发展前景还是值得预期的。
以下是文字实录:
田军:尊敬的各位来宾大家下午好!今天下午的这个议题主要针对养老地产,刚才主持人也说了,养老地产的话题不太好讲,而且不太好做。今天下午的一个交流我觉得首先要感谢东兆基金给我这样一个基金,跟大家交流一下。在交流之前我大体花一两分钟介绍一下养老的业务。
青耕养老是国有股份制的控股企业,成立的初衷和目的就是在养老产业里面做投融资业务,目前核心业务两块,一块针对养老产业的投融资业务,这两块业务有两的细分市场,一个是发改委政府引导基金,还有一块针对养老产业投融资服务。我看今天在座投融资的朋友比较多,也有一些比较熟悉的面孔。针对一块儿我觉得大家以后可以进行更多的交流。
针对养老产业实物这一块儿主要针对这么几个方面,第一块针对养老产业的人才培养,初级、中级、高级。通过跟北京大学等等大学的合作,从这个养老产业的基础人才方面解决这个养老产业发展的瓶颈,第二块业务就是针对养老机构的联合运营,做一些所谓的复制也好,连锁也好,也有相应的规划。
第三块,针对养老地产的一站式服务,在这个里面包含了其中的几块,一块就是前期的规划设计,包括市场调研、市场定位、后续的营销策划一直到后续的几乎托管运营。
这个里面有一块核心的业务,跟在座大家可能比较相关的,就是养老产业的投融资服务。在讲养老地产之前我觉得大家应该先清楚一下中国养老的现状,目前在座的有一些朋友可能对养老产业比较熟悉了,也都知道养老产业作为一个朝阳产业,受到大家的热捧也好,大家关注也好,至少三年前我做养老产业的时候,我周边朋友没有一个人理解。
那样的情况下,当时大家统一一个观点跟现在差不多,就是说养老产业作为一个朝阳产业是没有任何问题的,但是它的盈利模式,它的一个盈利周期是什么样子的?在当时的情况跟现在的情况可能有一些观念上的小的改变,但是目前大家在讨论一些比较多的话题,还是盈利模式,包括我们的一些后续的发展。
针对养老产业这个老龄化的特征,中国社会的老龄化的一些特征,从网上大家可以搜集到一些资料和数据。
在这一块儿我总结的三条比较关键的,跟养老地产相关的,第一条我们老龄人口的基数大,在这个2012年的统计数据,截止到2012年底,我们中国老年人口的数量是1.94个亿。
这个数据大家可能没有相应的概念,当时2010年3月份,我们跟德国养老学院签约的时候,德国都曼(音)教授过来,当时正好晚上吃饭的路上,播的一新闻中国老年人口数字是1.67个亿,教授听完这个数字非常震惊,这个数字已经是欧洲人口的总和了,他不能想象中国养老市场有多大。
第二个问题,我们老年人口增长速度比较快,按照我们每年一千万的一个老年人口增长,2050年中国老年人口达到一个四亿多,人口比例33%,每三个人就有一个60岁以上的老人,这个数字非常可怕。
第三个特点,就是我们的高龄化的趋势比较明显。去年的一个数据,就是高龄,所谓的高龄人群我们定义80岁以上的老年人,去年一个数字是2200万左右,2013年应该是2300万,这样核算下来老年人的11、12%,这是目前我国老龄化的特征。
我们看一下这些老年人的需求,我国整体上面临的这个问题,就是说老年人口的群体比较庞大,然后老年人的养老问题处于一个国际民生的大问题,很多的老年人在没有想好怎么养老的时候他的老年时代已经到来了。这一块儿从去年的政策出台大家可以关注到,去年一年应该说属于国务院也好,地方政府也好,出台政策对老年产业比较多的,可能涵盖过去几十年的总和。
我梳理的一下几个主要政策,大家可以看一下,其中有一个红字的,国务院关于加快养老服务业的这个若干意见。
这个文件实际上我们业内有的人把它叫做35号文件。从我的个人的理解,这个文件可以叫做养老产业的宪法性的文件。这个文件在2013年9月6日,从去年的年初一直到去年的年底,陆续国家颁发的法律法规接近十部,地方法规我统计了三个,就是北京和上海。
针对这些出台的法律法规可以发现,国家对于中国的养老问题的重视程度。还有一个比较有意思的新闻大家可能都关注的,就是元旦前,习总先吃的庆丰包子,出了一个主席套餐,吃完庆丰包子下午去的四季青的养老院。习总提出,中国养老业严重滞后,我们在后续的过程中应该通过这些信号可以得出来一个针对养老产业的一些比较积极的信息。
养老产业,我们就要讲到养老的模式和方式。传统的有三个方式,居家养老,社区养老和机构养老。我记得2010年之前,民政部十二五规划之前有这么一段话,未来的中国要在养老体系上建成一个以居家养老为基础,社区养老为依托,机构养老作为补充的立体式的养老规划模式。
在十二五之后做的一个小的变动,这个变动对于现在的养老地产十分关键。十二五规划提的以居家养老作为基础,社区养老作为依托,机构养老作为支撑或者作为一个重要的支柱。从补充到支撑的一个概念,实际上我们能够发现机构养老或者说在这个养老模式的演练过程中国家对这一块儿的一个倾斜。
在这个PPT的下面,有一个中国老年科研中心做的一个调研报告,这个调研报告对老年人的养老需求做的一些细分。通过这个PPT大家可以看到有85%的人倾向于在居家养老,也就是说在家里边和家里共度晚年。通过家庭的方式来颐养天年。
这个数据可能和国家的数据有一个小的出入。国家的概念就是9073,90%的老年未来的养老是居家,7%的老人是社区,3%的老人是进入机构,这是国家当时民政部发的文件明确的一个规定。北京市的标准是90%,至少有90%的人最终的一个养老方式是以居家来实现。在这个里面我们就要看一下这几种养老模式对老年人的影响,或者在未来对我们这个养老地产的比较的一些影响!
居家养老大家已经看到它未来的一个趋势,有90%的人意愿,想通过自己家庭来实现养老。3%或者4%可能倾向于在机构里面实现这个个人的养老服务。但是目前的一个养老机构的情况,2010年下半年,我们团队走访北京市的200多家医院,走访下来之后自己感觉很震惊,除了咱们现在大家比较熟知的公办的,国家相应政策扶持的养老机构,运行情况比较好以外,其他民办的养老机构运营的环境都非常艰苦。
我接触的几个养老院的院长在后面陆续两年的时间,基本上都退出了养老机构的运营。主要原因,就是目前我们养老机构的一些缺点或者缺陷,或者我们国家的政策跟不上,或者我们的服务跟不上,造成的养老机构运行的困境。
针对这三种养老模式,对于养老地产这是一个契机,这个契机来自于哪儿,首先养老地产,把居家养老社区化。在养老社区里面,把机构养老居家化。这样的话针对养老社区来讲就有了一些其他养老方式不具备的优势,这个优势里面,第一个首先它减轻了一个子女的负担,四二一的家庭结构,我们子女没有太多精力照顾四个老人一个孩子,对于养老的结构需求目前应该是钢需。
尤其是高龄或者失能的老人,他的养老选择几乎没有讨价还价的余地。第二块,在这个周区里面,针对老年人的养老有利于老年人的身心健康。
我们通过調查数据可以看到,绝大多数的老年人不希望去养老机构,或者不希望离开家庭。但是刚才也讲的,四二一的家庭结构,让老年人没有别的选择,在养老社区我们就好地解决了这个问题。
第三块,针对养老社区来讲,我们的专业化的服务,或者说我们专业化的护理服务能够让老人生活质量上有一个比较大的提高,而且老年人有自己的一个空间,可以有自己的一些精神、文化娱乐生活,这是针对老年人的一个比较有吸引力的地方。大家后面还可以看到的調查数据,老年人针对养老机构或者养老模式他比较关心的几个条件。
这里面为大家看几个PPT,这是2010年下半年乘胜集团委托国务院研究中心做的一个养老产业链的分析报告,这个报告当生乘胜集团做的三百万的费用,国务院研究中心做了4百页的PPT。有这个重要的分析,这两块切出来,跟养老地产相关的大家可以看一下。
这个养老产业链的生命周期的分析,可以看一下红字的部分。养老地产的这个引入期大概2010年,跟我们之前预计,或者说一个测算还是比较吻合。2010年中国房地产养老协会的成立,属于国家第一家养老组织。后续接近40年的时间会进入一个发展期或者成熟期。养老地产它的空间非常大,或者说它的前景是可以预期的。
这一份报告是针对整个养老产业链,当时国务院研究中心对乘胜集团提出了几个需要关注的点。其中有一个就是养老地产。这个养老地产里面,在2010年的时候养老地产还没有成为一个概念,大家都处于一个观望,那个时候可能连过渡都没有。再有一个就是医疗护理,就是包括健康管理和康复,还有一块儿就是护工培训。这是需要养老产业链里面需要牢牢把握的。
通过前面的一些分析或者是整个中国养老的老龄人口的分析,我们可以发现在中国养老社区的发展前景还是值得预期的。首先第一点,总结一下,有几个不太成熟的地方大家可以提一些相关的意见,就是我们一部分的高收入人群,这一部分高收入人群的存在是养老地产发展的一个基础,或者说是一个推动力。
这部分高收入人群,大体一个数字,这个数据比较老,在2005年的时候有0.5%的老人,基本上97万的家庭已经进入了国际的小康水平。第二块,目前的老年人,大部分有这种养老供需需求,大部分老年人都要一到两处的房产。
第三块,在未来的发展里面,个人的医疗、康复、保健,整个这一块儿的费用会逐年的增加。我们的预测应该每年增长率会在10%以上,远远高于我们的这个GDP的发展。
最关键的一块儿养老社区的空间,就是它填补三种养老方式的不足或者是缺陷。这是非常重要的一点。所以从这几个方面来讲,养老社区的发展应该说是非常有前景的。但是通过这几年大家的摸索,包括大家可能也关注的这些新闻,目前进入养老社区或者养老市场的投资公司,地产公司,保险公司非常多,包括一些私人企业都做一些尝试,目前国内还没有一个比较成熟的模式,或者比较让大家信服的,可持续发展的一个方式。
这一块儿我有一些个人的观点,我们下面就再跟大家交流一下。在交流之前我希望大家看一下国外的养老地产的一些经验。
这一块儿可能不太全,主要几个部分跟大家简单地说一下:
美国,养老社区规模比较大,它的配套比较完善,服务应该说是细分市场是多层次的,这一块儿我觉得美国养老地产的,或者叫做美国的一些所谓的太阳城也好,可持续的退休社区也好,它一些优势的地方。在日本,更多它一个服务,或者它的护理相对来说比较精细,这也是我们值得学习的一些地方。
在欧洲的话,它更多是把老人放在生活环境里面,而不是单独把老人隔离开。在台湾更关注就是老年人的可持续发展,这一块儿就是讲的从健康老人,自理老人,非自理老人,可能涉及到临终关怀老人都有一些全面的考量。
针对国内的养老地产,目前来讲大部分的养老地产,我没有仔细把全国养老地产都捋一遍,但是我接触到这几个养老地产都有面临的问题,可以看一下。共同点大概有这么几个。
第一个,基本上就是在郊区,或者市郊的地方,面积比较大,也是根据区域的不同。第二块,项目配套中,都是比较高档大气上档次。有老年的活动会所,有高档的酒店,有温泉,甚至是有一些高端的,适合老年人生活的场所或者是机构。但是这一块儿目前一个发展,我觉得有一些偏移。个人的观点。
再有一块儿项目的运营,不管目前市场上讲,比如说养老地产15种模式也好,6种模式也好,8种模式也好,最终归结为一点,所有地产都是会员制,没有别的方式。在里面实际上针对我们的出租,兜售结合或者会员制都面临一些问题,也就是说我们养老地产面临的一些难点,或者我们需要面对的一些问题。
首先就是政策支持,就是我们从土地划拨,到税收,到相应的一些资金的贷款也好,或者是其他的一些配套的设施也好,补贴也好,还是存在一些问题的。
这些问题我相信在未来的几年应该陆续的解决,咱们举一个简单的例子。在2010年我们调研养老机构的时候,2010年之前的时间,大部分的养老院或者绝大部分的养老院用电都是工业用电,但是按照规定养老院应该享用家用电的手段,通过政府手段一年之后全部变为家用电我觉得大家应该相信政府的力量,相信我们去年十个政策,针对养老服务业这些政策,绝对不是无地放矢的。
针对开发运行,养老地产前期投入规模比较大,后续的运用占用的资金比较多,所以这一块儿是开发运行的一个问题,第三个风险就是经营风险。在座投资公司比较多,大家比较关心投资率。针对养老地产投资回报不会低,但是投资回报周期非常长。
刚才杜猛讲的,我们目前生产型企业的利润率可能不会超过10% ,但是养老机构或者我们的养老地产的养老板块里面针对所有项目都有一个预测,这个预测没有低于7%,但是这个回收周期不会低于6年。
这些针对私募股权基金或者是一些投资,或者有回报期限的一些资金,可能会有一些难度。我们也跟发改委合作一个政府引导基金,这个引导基金是达到8 2。也就是说我们如果有一些外币的基金,或者有一些其他的融资渠道能够做到延长,我觉得养老地产是值得关注。
第三块,就是老年人的支付平台。这个在国内来讲老年保险包括老年医疗整个保险体系是不健全的,所以我们没有办法去规避这个风险。但是从国家陆续推出这些政策里面,陆续针对一些养老的,可能会借鉴日本也好,国外的模式也好,这个体系会逐渐的完善起来。
实际上养老地产作为一个功能地产,养老地产在养老集团里只能实现三个价值,第一个品牌价值,第二个服务价值,第三个营销价值。我们在座可能有这样的观点,基本上就是说,地产商也好,保险公司也好,或者投资公司也好,目前的养老机构大部分做的还是在做圈地运动,可能90%人一个公认的事情。
但是振动养老地产圈地只是它第一步,因为对于目前在做的那些公司或者那些企业,它不是一个小的或者不是一个单纯的去挣一笔钱去撤的一些企业,所以对于他们来讲养老地产经营好坏关于关系他们口碑关于他们品牌价值。
从这个理由来讲他们没有理由不做好。有一些地产公司引入一些国外的模式,把它作为一个噱头在这个营销里面做传播,或者做忽悠我们广大老百姓的一件事情。
实际上针对养老地产做好做坏最终对品牌是有一个提升还是一个损坏,关键的一块就是关键养老服务的提升。实际上针对北京、上海、宁波和苏州两千人的一个调查,这个主要是针对一些高端人群,这个调查里面其中有实际的软性因素,我抽了其中排名前五的。
第一个就是伙食的水平,或者餐饮的质量是大家非常关注的第一个问题。第二个问题就是养老机构或者养老服务人员的这个服务态度,第三块,这个机构的位置或者交通便利情况,第四个就是养老机构的自然环境。
目前我看这个雾霾的影响应该是全国性的,所以这个一线城市尤其是我们比较大的城市,雾霾的空气质量,包括整个生活的压力都非常大。第四块,就是针对我们养老机构或者养老地产配套医疗板块的管理人员或者服务人员的专业水平,这是老年人比较关注的五个因素。
所以通过这个调查我们可以发现,针对的养老地产它把高端客户或者把高端的养老市场能够拿到最关键的一点,就是我们良好的养老服务,也就是习总前两天讲到的,这个里面我个人的一些观点,就是说针对一个养老地产,我觉得一个合理的商业模式,应该是这样的。
首先,这个养老地产项目从硬件建设包括到规划设计养老,或者是服务设计也好,或者是我们的整个的施工监理也好,把它划为硬件建设,这是地产商比较擅长的。
在这个资金上面绑定一个地产商共同投资。软性服务,就是我们为到项目的落地,也就是我们针对老年人的一些服务的需求、细化或者老年人的精神文化生活的一些细分,这一块儿是通过一个专业的运营商来获得的,我觉得这三个商的结合,应该是一个好的养老地产项目的成功的一个基础,或者成功的一个基石。因为时间的原因,后面PPT咱们就不再讲了,我希望后面北京一个调查分析的结果。
这个调查报告2010年年底的报告,但是对于目前的养老地产仍然有一个借鉴的作用。今天我的讲座就到这里,谢谢大家!
袁一泓:谢谢田总。现在没有看到一个养老地产完整的周期,6年周期的一个养老地产机构做这个事。我们看到很多试探、实验。说实话我们很多看到都是挂羊头卖狗肉,靠这个圈地。一小片养老配着一大片的住宅卖掉。当然还有一些是探索性的,我上午提到的保利用了五年的时间做一些探索。
我看一些社会资本尤其是开发商开的养老院也好,养老公寓也好实际上是亏本的。在城市中心区一个养老公寓,它真的是花的血本。它请的人从美国养老机构专门请来的,它的护理人员也是高薪请来的。
他能够争取到当地政府的补贴,就是老人住的房间里头大概,一个房间住两个老人的话,四千多块钱当地报销一半!就这样他还是亏的。因为整个的从投入成本,原来土地不是划拨,是经营性的土地。
现在解决两个问题,国务院35号文说的很明确,非盈利机构可以是土地划拨,我觉得一个是资本,一个是土地,一个是人才,土地划拨哪个政府愿意把赖以为生的土地甘愿划出去养老。虽然政府觉得这是地方政府的责任,这应该是大的本分,大家现在政绩为主导的,哪个地方政府愿意把土地拿出来?至少这样的地方政府没有看到多少。
第二资本,我们资金成本现在挺高的,有一些资金回报很低,动辄就7%以上,你要做回报,养老设施它要做这个,现在还没有看到完整盈利,人才是没有的。
我们整个都太匮乏了,我们把养老设施建起来,靠现有的设施和人才根本不足以支撑起来。养老设备真是太复杂,真是一个非常深的学问和专业。当然刚才田军讲的这个数据很吓人,7%的回报率。
6年基本上就翻番了。在座确实有那个长期投资,国外资本有3、5%的回报他都很高兴了。如果他能够拉进来做长期的投资他也可以的。因为有一些地方政府还是想做一些面子工程,这还是可以的。
因为现在没有做完整的商业模式情况下,做探索很多资本投资是却步的。但是这个市场大家都知道,这个市场巨大。因为没有看到完整的商业模式很多人不敢,田军如果在这个养老地产方面有完整的模式出来,包括其他的公司有这样的案例可以分享,就可以提高一些。
