徐一鸣年龄 徐一鸣:年轻人拥有台北房子并不难!

大台北地区房价居高不下,政府虽然祭出奢侈税打房,但很多人仍然望屋兴嘆,房地產投资达人达一广告董事长徐一鸣提供年轻人购屋的五个建议。他认为,只要打破迷思,有策略、有方法,年轻人不靠父母,想要拥有台北的房子并不难。

十九世纪神职人员朱立斯.海尔(Julius Hare)说,「想买一栋已经装潢好的房子,就不该到採石场来,除非你在找建筑的材料……。」他的意思其实是鼓励有远见的人。面对ECFA(两岸经济协议)后台北市居高不下的房价,年轻人必须有远见,一步一步来,才能拥有适合你的房子。

以我为例,从新店溪旁的眷村到仁爱路四段的大厦,其间约十五年,因为父母早逝,一切全是和太太一起辛勤工作、省吃俭用而来。

事实上,只要用心思考策略,就算没有父母提供金援,年轻人还是有机会靠自己在台北市购屋置產,千万不要蒙蔽自己的眼睛,草率看空房市。只要懂得利用既有的「游戏规则」,做出对自己最有利的决定,拥有台北房子并不难。

建议一 打破「买不起」的心态

很多六、七年级的朋友,刚入社会,就遇上台湾经济史上最黯淡的时光,使得这个年龄层的人,对未来都不敢有太高的期待。但是,根据我这种四年级「上一代人」的经验,这几年,许多与我同年龄的台商或海外华人,纷纷把资金移回台湾,导致大量买盘出现,让台湾,尤其是台北房价一路走高。

这当中,很多六、七年级的年轻朋友,因为缺乏经济快速成长的人生经歷,很难想像在收入逐年增加下,以前「买得起」的,一下子就变成「买不起」……。

请看一下我附的线图,你一定同意,四年级最幸运,年轻时都亲身经歷过台湾经济快速起飞;五年级也不差,起码领过相对较高的薪资。所以,四、五年级的人一旦察觉到台湾未来可能不一样时,比六、七年级敢于「筑梦」与「行动」。

对六、七年级的年轻人来说,眼前不买房子,就算立刻等到第一次经歷经济成长、薪水快速增加时,恐怕也为时已晚。

道理很简单,现在看似买不起、负担沉重的房子,只要你咬牙买下去,随着收入增加上去,其实负担都会变得比较小。但若没买,将来薪水快速增加上来,房价非常有可能随着经济起飞再涨一波,到时才想买,恐怕会比今天更感到吃力。

建议二 跟随「有经验」的人一起行动

当前低利率的金融环境,除了对有钱人很有利以外,其实对没什么钱的年轻人更有利!因为,政府在房贷政策上,对年轻人不但没什么限制,甚至还多方鼓励年轻人借钱买房子,就看你有没有眼光,掌握到这波奢侈税带来的好时机。

从负利率的角度来看房贷,你看到的不是利息支出,而是莫名其妙地增加收入!以年利率二%来算,在二年宽限期内(不用还本金,而且年轻人购屋「自住」,就算二年内转卖,还是不用缴奢侈税,却可以达到相同「投资」效果!

)一百万元的房贷利息支出总共为四万元,但以最轻微的涨幅二年涨一○%来计算,由于房產价值增加十万元,以至于不但实质上没有房贷利息支出,反而还倒赚六万元。若你有还本金,那些钱可全是你的「储蓄」,而不是房贷「支出」,因此真的不要太排斥负债购屋。

你也许会质疑,房子涨了又不会卖,房屋增值了也没什么意义。然而,身处地震带上的台湾,银行评估放款年限时,建筑物寿命都只估五十年,但我们寿命很少短于五十年,就算你打算住上一辈子,建筑物本身寿命恐怕也不允许,迟早都会有换屋需求。当你计画换屋时,名下不动產的增值,就是你换屋时一部分的「自备款」。

我的看法是,六、七年级的年轻朋友,应该要把购屋当成一种投资行为,除了满足居住需求、省下房租支出外,还可不断累积更多的自备款,除了拿来改善生活品质外,也是存退休金的极佳手段。若你每隔几年卖掉,再换总价更高的房子时,可以累积更多的自备款与退休金,而且一直是自用住宅,无须缴交惩罚投资客的奢侈税,这应该算政府网开一面、特别给年轻人投资获利的「成年礼」。

另外,从当前资金泛滥的严重以及超低利率环境来看,银行可核贷的金额,其实是史无前例的高,更让这一代年轻人拥有以时间换取金钱的绝佳优势。你大可利用目前的年轻优势,尽可能以三十年房贷来估计购屋预算,拉高杠杆、以小搏大。当然,你还是要以长期偿付贷款为前提,以长期投资来规避房地產下跌风险。不过,若房贷利率拉高到你难以负荷的程度时,相信房价也上涨不少,卖掉换低总价的房,或改成租屋就是了。

除了拉高杠杆外,如何将有限资金发挥最大效益,更是你该关心的重要议题。

从我的经验来看,房地產投资,单价越高,风险越低;总投资金额越大、投资成功率越高,报酬也最丰厚。最好就是投资土地,风险低,报酬却最高,因为土地没有折旧的问题,也没有天灾人祸的危险,在税赋负担上却又相对很少(算算你一间房子要缴多少税,还有保险、维修及管理费……)。但土地投资金额高、门槛高,你不妨考虑我的作法,退而寻求次佳选择:买现成的房子。

投资成屋,其实也是投资土地,建筑物本身会不断折旧,但建筑物底下那块地的价值却会不断上涨。这就是为什么二手车只会不断跌价,但二手屋却会不断涨价,差别就在二手屋附带了会不断增值的土地。

当你明白成屋投资应该要看土地持分,就不该只贪图眼前看得到的「使用」空间。举例来说,很多买家喜爱的露台,就是标准被建商「一鱼二吃」的手法之一。

建筑法规规定,除非是有顶的建筑结构体,否则不能登记在房屋权状里,某些建商利用这条规定,只花一点点小钱,搭起所谓的迎宾车道(狠一点的,还在迎宾车道向外撑出雨遮),再把迎宾车道登记成公设,让全体住户分担,但迎宾车道上方的空间,却变成所谓的露台,再卖给二楼住户。

建议三 可选择中古大厦或国宅

所以,早期盖的中古屋,外观与设计也许没今天的成屋那么吸引人,但却少了许多你根本用不到的公设(甚至只是用来「灌水」的公设),替买家省下许多冤枉钱,我自己喜欢买中古大厦的理由也在此。

照这道理推,年轻朋友想一想,在台北,同一个地段,同样的总价,拥有广大开放空间的国宅,是不是一个次佳选择中的最佳选择?

答案是肯定的。许多国宅的土地,原本都属于国家,只有建筑费用才是成本,在开发与规画上,就不会想要尽量把容积率用完,只会考虑需要盖多少户就盖多少户。这么一来,往往会留下大面积的开放空间,使相同建坪的国宅,土地持分并不比老公寓少,但国宅可都配有电梯、停车空间等基本公设,将来时间到了,重新规画改建,台北一些精华区的国宅保证炙手可热。

前面说过,成屋投资就是投资土地,那你应该明白,房屋上涨的力道强弱,其实与「建筑物」屋龄关系不大。要评估房屋的价值与上涨力道,你必须回归到房屋的基本面—— 居住需求,也就是房屋周边的生活机能完善程度、以及未来改善的速度与程度。

例如,某个区块的生活机能,在几年后将有重大改善时,将先因预期性买盘涌入,房价很容易从三年前的五百万元涨到现在的七百万元,而当该生活机能设施接近完工时,又会从七百万元涨到一千五百万元。若你现在以七百万元(多花两百万元)买下,看似吃了大亏,但将来继续再涨到一千五百万元时,那到底是现在卖七百万元的投资客厉害,还是现在用七百万元买的人厉害?

简单讲,过去没来得及上车的人,其实也不用嘆气,赶快透过生活机能影响房价的原则,仔细研究哪个区块还有上涨潜力,接下来就换你笑了。

当然,就算在多头市场中,并不是全部区块的房地產都会齐涨齐跌,某区块的房价始终没涨(若考虑通膨因素,其实就是跌了),你以为买到便宜,其实你等于买到一檔空头走势的股票,将来房市走空时,反而会跌得最凶。若某区块涨个不停,你怎么看就觉得「疯狂」,其实这区块在多头市场中涨得最凶,在跌的时候也最有支撑。

房地產的基本面,其实就是回归居住需求的生活机能,而房价的塑造,主要是靠生活机能的变化来决定...【本文未完,更多内容请见今周刊751期】