曾美丽钱有余 美丽说楼市:限购两月有余房价有所松动 但政策不会逼走真正的刚需

美丽姐,是一位地道的“天津姐姐”,她几乎和天津楼市一同成长,买房卖房实战经验丰富,买卖过的房产包括住宅、公 寓、商铺等各个类型,在天津买房圈小有名气。

天津限购升级已两月有余,全国范围内又陆续开始出台限售政策。两个月来,市场发生了哪些变化?现在买房还合不合适?2017年6月6日下午,乐居邀请美丽姐就网友提出的近30个买房问题进行了在线解答,乐居从中精选了部分内容,回顾如下:

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哪些公 寓值得买,哪些人适合买公 寓

美丽姐:公 寓是这两年最热的项目类型,北京和上海都出台了不利公 寓的政策。而且有种说法说住宅到70年免费续期,公 寓到期收回或者加钱……其实我觉得大家不用想那么远,北京上海是一线城市,公 寓库存早就去化不少了。咱们天津虽说是准一线城市,不是前头还有个准字嘛?

天津还有很多公 寓积压,近几年应该不会出台打压公 寓的政策。但得记住了,最好买能上学能落户的公 寓,如果再能“捡漏儿”买,那就太棒了。有朋友问我,你作为炒房客干嘛要买公 寓?我是首开当天买的,才一万出头,我买的和平区能落户能上学的公 寓。

我觉得有三种人适合买公 寓:

第一,为了孩子上学的家长,现在和平你买个老破小都不便宜,还不能住,也租不了多少钱,不如买个公 寓还能解决居住问题,还能给孩子平移户口上学。

第二,年轻的白领适合买公 寓,如果在周围上班,可买住宅又太贵了,不如买个公 寓住几年过度一下。

第三,外地刚来天津就业的人,买住宅或者贷款条件不够,手里可能没有多少钱,还看不上老破小。现在外环线内的老破小都不便宜,居住环境又差,房龄也有好几十年了;可公 寓是新房,地段好,设施完善。

如果住宅是游泳池,那商铺就是大海

美丽姐:商铺我也买过,但是这几年我真是非常不看好。以前我每年收商铺租金都趾高气昂的每年都给他们涨价,那个带劲啊!可这几年我再也不敢提涨价了,都害怕人家不租了。由于全球经济危机的影响,现在实体经济都不好干,还有现在花钱的主力队伍都是比较宅的一群人,都网购了,谁还逛街?

现在商铺早就不是一铺养三代,而是三家养一铺。真心奉劝大家,商铺的水太深!如果把住宅比喻为游泳池,那商铺就是大海,你掉游泳池里还有人救你……如果真有朋友就是喜欢商铺,一定要买,我劝你买大型小区出入口的商铺,商业主干道上的商铺,买门头宽没垛子的。

要一天中最少三个时间段去观察人流量。如果买商场的商铺,最好第一排,买出入口,买电梯,厕所,商场的景观附近的商铺。千万不要买太大的,总价太高的商铺不好租,如果手里钱多,你可以一排买好几个以后你可以一起租或者分着租都好办。

卖也好卖。出租商铺,一定得挑个做靠谱行业租客,不要光看租金,比如他是给的钱多点,可他干一年就赔了,退房,你有可能得需要好几个月甚至更长时间才能找到下一个租客,你搭进去的时间精力还有房子空置期都是成本。

哪些区域升 值比快?地段地段还是地段

美丽姐:我觉得天津和平区的南市街和南开区的鼓楼街的房子仍然还有很大涨幅,因为这两个地段是天津最好的,不可复制,既能居住,学校也好,房龄还新,很多都是大型开发商盖的体量大的小区,如果取消限购,房价马上就能奔十万。

还有就是围着咱天津海河的房子,最繁华的那段海河的房子升 值潜力很大。海河是天津的母亲河,非常美丽,在全国都难得有城市里围着一条河的,所以能看海河的房子是稀缺性资源,将来会卖得很贵。

天津除了市内六区还有武清杨村有升 值潜力。因为它离北京近,北京接连不断的新政会把很多刚需逼到武清买房,因为这些年这边发展得确实不错。

2023年楼市牛市终结?刚需快上车!

美丽姐:这个观点我不同意。当然房价不能一直涨,它是曲线上涨的,比如现在刚限购俩月就开始松动了。有的人不经常接触楼市,就觉得房子会一直涨、不会跌,跌了就是楼市垮了,其实真不是,国家现在的政策就是为了让刚需赶紧上车,刚需买房的话一定要抓住这个机会,负责天津北京市区的大门就会永远对你关上。

对于学区房,您怎么看?

美丽姐:关于学区房我是非常赞成的,我买的第一套房子就是学区房,我觉得家里无论有钱没钱都得给孩子最好的教育。有钱的朋友肯定是挑最好的学区房,这就不用我说啦;没钱的朋友可以把现在住的房子卖了,多贷点款买离学校近的。

孩子小学上六年,每天能睡到自然醒多幸福,而且学区房还仍然有很大的升 值潜力,到时孩子还学习好,这是一举多得的好事啊!还有一点也是大家容易忽视的:好的学区房往往在环境、氛围、孩子的同学等方面,都对孩子的成长有很大的影响。

旅游地产特别火,海南买房值不值

美丽姐:我家亲戚前几年在海南买了套房子,好像不到一百平花了三十万?那老两口属于有钱又有闲还爱玩的人,能每年去住一二个月,据说现在涨了不少。

海南确实是很美丽的热带地区,环境地理位置独一无二,但现在价格也不便宜了,劝大家不要轻易下手。如果非要买,除了海口,海南别的小城市就算了。

投 资海南房产的话,我觉得只能玩短线。如果房价都上万买个一百平的就得过百万,甚至几百万,一年只能住一两月,根本不值,去旅游住民宿或酒店才花多少钱?很多小城市都没有形成有规模的二手房市场,二手房有价无市,根本没人接盘。

大城市里房价昂贵,是因为地贵,土地不能再生。还有就是教育医疗就业等等,资源集中造成外来人口不断涌入,中国还处在城市化进程阶段,刚需市场庞大。咱们中国地广辽阔,美丽的小城市有的是,过两年国家再宣传一个,大家就都奔那儿买房去了,其实就是帮国家去库存。

面粉贵过面包,倒挂现象怎么看?

美丽姐:倒挂现象确实有,现在好几个在售新房的价格都不贵,只不过大部分都是期房,现房已经去化得差不多了。而且单价低的都是大面积的,总价高。现在有的地方地价比房价都高,如果选对了的话,确实值得入手。

纯投 资的话,选哪个区域才能获得更大的收益

美丽姐:咱天津本地人买房爱走入误区,河北的就买河北的,河东的就买河东的……买房是人生中一件大事,是这辈子买的最贵的物件,无论刚需还是投 资,都应该以投 资的眼光去计算收益率。这两年天津的房价已经涨的很高了,但分层还不明显,还没完全显现区域价值。

如果前几年问我这个问题,我会选首开的新房。买新房最好买首开,因为开发商都有智囊团,买不好买到高峰,浪费你几年的涨价空间。但今年天津好地段基本都没什么新房项目了,又正好赶上限购政策,造成买方市场小了,有些着急卖的朋友就会降价。人们买涨不买落的心理,越降价还越没人买。如果是我会捡漏买南开和平的二手,当然别的区域也可以,除了小产权都行,但取决于价格。

滨海未来市场走向如何

美丽姐:滨海新区以后的房价以后还是有涨幅,当然怎么涨也涨不过市区最好的地段。这里有一定的局限性,因为工业用地比较多,我觉得不太宜居。不过也因为工厂多,就要解决就业人员的居住问题,所以住宅还是有一定市场的。

政策不会逼走真正的刚需

美丽姐:限购限贷以前就出台过,这并不是第一次限购,大家不要惊慌。天津2011年3.1和2013年4.1出台限购,又在2014年10.17全面取消限购。2015房价就开始小幅上涨,2016年疯狂上涨。估计政策放开的话也得过几年才会一点点放松,过后部分区域可能会飞速上涨。咱们天津估计就算出台限售也是分区域性的,政策不会逼走真正的刚需。

男人买房和女人买房有区别吗

美丽姐:男人是理性的,女人是感性的。男人眼里房子就是钱,就是成功的标准。而女人眼里的房子是家是幸福的港湾。男人买房大部分都得研究分析明白是什么开发商盖的?容积率大吗?房型,楼层,朝向……甚至有的男性朋友顺便连风水,装修都能给研究明白了,基本买一套房子,都能出本书啦。

而女人买房子关心的是房子周围有菜市场嘛?离着地铁近嘛?小区盖的漂亮嘛?绿化好嘛?房间有衣帽间嘛?厕所够不够大,能不能放下浴缸?有没有飘窗或落地大窗户?能不能24小时物业服务?还有一项最重要的就是最好能离自己父母家近,将来能够经常去蹭饭吃O(∩_∩)O。 

向你咨询次数最多的问题是什么?

美丽姐:这几年我遇到最多的问题就是同时买卖。有朋友是想给孩子买学区房,有朋友是想改善换个大点的房子,往往这样的情况比没房的刚需还费劲,因为手里钱不够得先卖掉现在住房。有时还不好卖,心里还着急买。

其实买房卖房也是分月份的,房地产分淡季旺季。如果你想买卖同时进行,又不想租房子住。你可以选择年后卖房,除了今年限购这样的情况,一般情况下几个月就差不多能出手(当然有快速出手的窍门以后我会教大家)。你正好赶上夏天是一年的淡季还能捡漏买二手房(一年中房地产有两个淡季,夏天和年前,夏天能办贷款,年前不好办)如果想买新房,大家最好买首开。

宁可买两套小户型打通了住,尽量不要买超过二百平以上的,别看在售楼处买时价格差不了多少,等你卖二手时,你就知道了。面积大,总房款高,单价低,销售周期长,非常不好出手。毕竟咱们天津有钱人少,一百平左右是性价比最高的,也是租售比最高的。

如果你是为了投 资,不住,过几年就卖,那也劝你买完了尽快租出去,房子和车一样,不能放!除非是毛坯,只要有装修的房子,空置几年壁纸门窗……基本都坏了,还不如出租出去还能挣钱,到时你想卖时,跟租客说一下,少收点钱,让他给你盯着看房就行,还帮你省事。

小产权房子能买吗

美丽姐:小产权的房子不要买,第一,小产权只能一次性付款,不能贷款;第二,小产权房地段都很差,这两条就决定了小产权没有升 值空间。最重要的是,国家不承认小产权,拆迁是没有补偿的,除非你是当地的村民。另外小产权房无论租售都非常困难,所以不要买。

房价会跌吗

美丽姐:天津的房价整体来说不会跌。像今年,限购了,着急卖的会降价,但也不能说跌了。不过房价是分区域的,以后随着物价上涨、货币贬值,有的区域的房价在数字上看不会跌,但以购买力来看就相当于跌了。

怎么看天津的豪宅市场?

美丽姐:豪宅市场也是我这几年关注点。咱天津本地土著大部分都是知足常乐的人,心态特别好。咱天津有句话说得好,够吃够花就得了!天津人低调不爱显摆,有点钱不爱研究理财投 资买房,就爱吃喝玩乐,造成天津豪宅市场没起来。

很多豪宅项目盖的那么好,其实也不贵,卖好几年都卖不动。正因为天津人安逸的性格这几年慢慢的让外地的精英给挤出市中心区域(真痛心)。现在市中心高档楼盘里很多都是外地人居住。光去年北京来天津买房的就占百分之十,以后还会更多,因为北京在往外赶人,河北那些小城市的富豪想买房都会来天津,京津冀里我是非常看好天津的,天津豪宅市场潜力巨大!