程志明调任郑州 【重磅】郑州市代市长程志明首提“加大房地产市场调控力度”
这是他首次在公开场合提出“加大房地产市场调控力度”。
撰文丨金水河记者王磊
在连续多月领涨中国楼市后,二线城市纷纷出台调控举措,收紧楼市缰绳。今天,在郑州市十四届人大常委会第二十一次会议上,郑州市人民政府代市长程志明提出,加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行。
这是他首次在公开场合提出“加大房地产市场调控力度”。
小金四问郑州房产调控:为什么要进行调控?调控的目标是什么?房地产在郑州的地位如何?未来土地供应量充足么?
信号
源于一线城市房价呈现“失控性”暴涨,3月,上海率先实施“楼市收紧”调控政策。
很快,楼市调控迅速传导到热点二线城市。继合肥出台限购政策后,8月11日下午,苏州、南京发布楼市调控政策。除了缩紧房贷,限制购房资格之外,苏州还针对过热的土地交易市场做了新的规定,以防房企抢地抬高地价。
今天上午,在郑州市十四届人大常委会第二十一次会议上,郑州市人民政府代市长程志明作了“关于郑州市2016年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告”。在报告中,他提出,“加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行”。
小金查询公开报道发现,这是程志明就任郑州市代市长以来,首次在公开场合提出“加大房地产市场调控力度”。
“加大房地产市场调控力度”的内容,出自报告中“加快产业结构调整”一节中第二部分,即“做大现代服务业”。这部分原文表述如下▼
“紧盯服务业重点区域、重点领域、重点行业,挖掘新的增长点,带动全市服务业增长11%以上;加快金融业发展,突出抓好龙湖金融中心、平安金融中心等重点金融项目建设,力争金融业增加值增速保持在20%;加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行。”
追问
1、为什么要进行调控?政府是怎么考虑的?
实际上,在地产圈,郑州要进行房地产市场调控的传言一直没有间断。
起因之一,即郑州今年频出地王。8月18日,郑东新区龙湖拍出地王,总价35.1亿,亩均价突破4000万,折合楼面价已近每平方米3.7万元,楼面价甚至超过了同期广州的一宗单价新地王。
随即,河南省商业经济学会会长宋向清便评论:房价牵一发而动全身,绝不可放任。郑州房价存在通过政策微调的必要性。
“地王频出加上郑州三环附近在售楼盘数量有限,导致不少开发商封盘涨价。据不完全统计,7月份以来,郑州开发商涨价幅度在每平米200元到3000元左右。疯狂涨价又引发老百姓恐慌性购房。
”郑州市政府有关部门一位不愿具名的知情人说,目前楼市资金正在东部核心城市周边和中西部区域中心城市寻找新的投资出口。这也预示着新一轮市场热点的诞生。郑州提出“加大房地产市场调控力度”,目的就是为了确保郑州房地产市场的平稳运行。
不少业内专家提出,郑州房价涨幅和合肥、苏州、南京一样偏快,适当出台调控政策,抑制房价过快上涨非常有必要。
2、调控的目标是什么?有啥具体措施?房价是稳,还是降?
很多市民最关注的是:郑州“加大房地产市场调控力度”的目标是什么?
郑州市政府有关部门工作人员说,政府部门正在密切关注郑州房地产市场,会根据实际情况加大房地产市场调控力度。至于具体措施,还在研究中,具体内容目前还不便透露。
“郑州9月将提高公积金贷款门槛,这是一个信号。”省内一位资深房产界业内人士赵先生说,郑州楼市目前在二线城市中还是比较健康的,近期出台过于严厉的调控政策的可能性不大。不过,他也认为,如果郑州出台楼市调控政策,首先出台的有可能是提高首付、提高银行贷款利率政策。
近日,住房城乡建设部等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,第五条明确规定,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。至此,首付贷这一喧嚣了半年多的“互联网金融”产品被正式定性为违法违规。
宋向清认为,这一规定利于郑州房地产市场的平稳运行。至于郑州未来房价是稳,还是降,应该让今后的市场说话。
3、房地产在郑州的地位如何?是否存在绑架经济的情况?
房地产之于郑州,地位之重不言而喻。
郑州市政府有关部门负责人说,郑州上半年启动33个城区村庄、34个县(市)自然村拆迁,拆迁面积达3000万平方米,涉及2.9万户、11.5万人。与之对应,郑州安置房建设及群众回迁进展顺利,新启动桩基施工56个村庄安置房项目;57个村(安置房项目)实现群众回迁,累计回迁群众6.1万人。
河南王牌企划有限公司董事长上官同君说,房地产对郑州的影响是方方面面的,除了拉动GDP、提供就业外,还通过城中村改造等方式,深刻影响着郑州每一个市民、郑漂的生活方式。他认为,郑州房地产市场调控不仅会影响房产,而且会影响房地产上下游几十个行业,甚至还影响郑州市的税收。
小金今日采访省内5位房产、经济、税务方面的学者,他们均认为,郑州行业发展不平衡,汽车及装备制造、生物及医药、金融、房地产等高成长性行业发展较快,而煤电、商贸物流等传统行业增长缓慢。税收增长偏重依赖房地产和建筑业拉动。因此,郑州推行房地产市场调控会比较谨慎。
4、郑州去库存情况如何?未来土地供应量充足么?
去库存,关系郑州现在的供求关系,直接决定郑州房价走势;土地,则是郑州未来房价风向标。
郑州去库存情况如何?郑州市政府有关部门工作人员说,郑州上半年商品房去库存成效显著,全市商品房销售面积1487.4万平方米,增长56.6%,库存绝对值持续下降,去化周期逐步缩短。
业内人士分析,郑州楼市目前是供小于求的局面。由此观之,郑州近期楼市供求偏紧的趋势很难改变。这一方面解释为什么开发商挤破头也要拿地王(不拿地,就没有房子卖);另一方面也预示着郑州近期的房价依旧坚挺,有上涨空间。
土地方面,郑州对政府性资源配置能力不断提高。据了解,郑州上半年经营性土地网上招拍挂和土地统收统储统供新模式稳步推进,存量闲置用地清理处置不断加快,上半年共盘活土地4.1万亩。未来,郑州将更加合理推出土地,促进房地产市场平稳运行。
调控
事实上,今年以来,像郑州一样的热点二线城市房地产政策已经开始由宽松转向收缩。
新华社9日一篇报道称,二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策,包括实施土地拍卖熔断机制,提高土地出让金首付比例,收紧个人购房贷款政策等。
南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。
在资金供给端,一些地方政府开始提高二三套房首付,并限制购房贷款,以减缓房企销售回款,减少向开发商“供血”。据悉,8月9日下午合肥各银行放出贷款新细则:合肥房查有2套房,征信有一笔住房贷款未结清的,拒绝贷款,较之之前的按6成首付贷款有所收紧。部分银行业内人士已经确认这一细则正在执行。
此外,天津、武汉等城市下调公积金贷款上限,厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。
新华社报道还称,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。
文里特别提了之前所谓证监会收紧再融资投向的▼
针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,记者从证监会了解到,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。
“再次强调”,这个潜台词值得细细揣摸。
文章还指出,房企拿钱手段越来越多,各类变通做法在不断增加。现在一线城市拿地,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取;目前,市场上已经出现多个机构,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。
银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束,并不能过多向房企贷款,但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划,然后由银行购买,实现信贷资金绕道流出。”
只有对上述这些“创新”、“变通”渠道进行更加严格的监管,才能真正影响到房地产商的资金链,新政策才能真正发挥作用,进而挤出土地市场的局部泡沫。
市场分析认为,新华社要求严格监管房企融资,这些渠道或将被卡掉,地产商资金链将要急刹车。
与此同时,七部委联合发文治理黑中介严查首付贷,其中明确规定,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。而在此之前,首付贷已经被认定为目前多地房地产市场波动的推波助澜者。
新一轮楼市调控成效如何,我们无法预见。但随着居民可投资资金的增长难以支持居民购买更多的房子,商品房销售逐步放缓应是题中之意。这意味着房地产对经济增长的贡献会开始趋于缩小,国内经济增长中枢也将继续下移。
