济南高新新楼盘 济南能用公积金贷款的新楼盘数量颇少 开发商拒绝公贷 症结在哪

日前,住建部发布了2017年2月份全国住房公积金运行情况,披露了住房公积金的使用数据。

数据显示,截至2月底,全国住房公积金缴存总额10.87万亿元,提取总额6.24万亿元,缴存余额4.63万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款6.76万亿元,个人住房贷款余额4.13万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为89.1%。

由于利率低于商业贷款,不少购房者均倾向于采用公积金贷款,却无奈面对这样一个现实———不少开发商对公积金贷款说“不”。

各楼盘转一圈,心凉了一半

刘宁近来奔走于各个售楼处。自今年年初开始,参加工作5年的他想在济南买套新房,但正好赶上济南房价刚经历了去年下半年的涨价潮,刘宁无奈感叹“昨日的全款变成了今日的首付”,只能选择贷款买房。

“按照当前的房价,像我这样需求在90-100平方米之间的购房者,也只能考虑组合贷款或纯商业贷款,尤其是在东部买房。”刘宁说。本着“能省就省”的原则,刘宁希望尽量使用上公积金。

刘宁是个普通白领,工作几年下来,公积金账户里有着8万多元的余额。刘宁心里琢磨着,商业贷款基准利率目前为4.9%,对于首套房,大多数银行仍给予9折的折扣优惠,这样是4.41%的贷款利率;公积金贷款利率则为3.25%。

根据济南去年10月发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元,个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元。

刘宁算了一笔账,如果贷款30万元,贷款年限30年,按照等额本息,公积金贷款还款总额为47万元,月均还款1306元;商业贷款目前利率9折优惠后,则需要总还款54.1万元,每月还款1504元。显然,公积金贷款每个月能省下近200元,这是不二之选。

但在各个售楼处转了一圈后,刘宁的心也基本凉了一半,“能用公积金贷款的新楼盘少之又少,有的售楼处置业顾问就直接跟我说,‘你在东部高新区基本很难买到能用公积金贷款的新房了’。”刘宁对经济导报记者说,比如像万科这样的大型开发商,其在济南的大部分新楼盘都不能使用公积金贷款。

借口多为项目未封顶

遇到同样困局的购房者不在少数。对于部分刚需购房者而言,作为政策性贷款的公积金贷款优惠却难以享受到。

在实际中,不论是否是大型开发商,公积金贷款买房为何频频遭拒?经济导报记者在采访中了解到,开发商拒绝使用公积金贷款时的借口大多为:项目没有封顶。

经济导报记者拨打了济南住房公积金管理中心的服务热线,其工作人员表示,“楼盘不封顶的话,是不能够使用公积金的。”

“房子没有封顶,没法办理公积金准入,就没法公积金贷款。”济南东部的绿城玉兰花园的置业顾问张准对经济导报记者说。

此外,无论是公积金贷款还是组合贷,在办理流程上比纯商贷时间更长一些。这也是开发商对公积金贷款不太感冒的原因之一。

有楼盘销售人员对经济导报记者说,如果是纯商贷,只需贷款银行审核,如果是组合贷,还需要公积金管理中心审批,整个流程变长,手续也十分繁琐,“开发商当然更愿意选择放款相对较快的商贷。”

一位银行信贷业务员对经济导报记者说,在实际操作过程中,纯商贷最快一周就能放款,公积金贷款从审批到放款至少需要一个月,混合贷时间更长。”

组合贷反而不划算

而在部分接受公积金贷款的楼盘,售楼处的置业顾问还告诉刘宁,选择组合贷的话,商贷部分就不能享受利率9折优惠,而像他这样的单身购房者,目前公积金贷款最高额度仅为30万元,如果组合贷中的商贷贷款额超过公积金贷款额,那就不划算了。

“以一套115平方米的房子为例,总价146万元,首付44万元,贷款102万元,年限为30年,商贷月供5114元,组合贷月供5127元。”在济南东部邢村立交桥附近一处楼盘,置业顾问王丹彤边按着计算器边对刘宁说,“这样组合贷甚至比商贷的月供还多点。有的客户考虑到手续繁琐,还是选择了纯商贷。”

在经济导报记者的实地探访中,在不少楼盘,办理组合贷时其中的商贷部分确实不享受利率优惠。

在济南东部的万科金域华府项目,该楼盘置业顾问陈强对经济导报记者说,以一套96平方米的三居室为例,总价202万元,首套房首付3成61万元,这样贷款141万元,年限为30年的话,如果纯商贷,按照9折优惠后的4.41%的商贷利率,月供为7069元;如果选择组合贷,商贷部分利率为4.9%,这样月供7197元。“也就是说组合贷每个月还要多还128元。”

仍需不断摸索和完善

“对于公积金的问题,每个阶段都有不同的原因。”一家房地产顾问服务企业负责人对经济导报记者表示,“有时是因为余额的问题,比如前几年,余额不足,交得比较少,用得比较多,这样就没有余额了。”

“前几年是,有个别的开发企业不愿使用公积金,因为公积金的审批流程等各个方面和商业银行不太一样,有些项目可能觉得审批流程上比较复杂一些,对资金回笼不是很有利,对企业资金压力会比较大一些。”上述负责人对经济导报记者说。

济南住房公积金管理中心一位人士对经济导报记者表示,根据2011年7月1日起施行的《济南市住房公积金管理办法》第四十八条,房地产开发企业、销售企业阻止或者变相阻止住房公积金贷款的,城乡建设行政主管部门应当责令限期改正;拒不改正的,在企业信用档案中予以记载。

经过2015年连续5次降息后,在2016年1月,商贷利率已降至4.9%的低点,但与3.25%的公积金贷款利率相比,后者的优势显而易见。

根据上月发布的济南2016公积金年度报告,去年济南净增缴存职工10万人,公积金缴存总额同比增长17.96%,提取额增长36.81%,贷款发放同比增长127.87%;资金使用率76.62%,比上年同期增加13.83个百分点。

报告显示,2016年济南发放个人住房贷款3.81万笔166.8亿元,同比增长67.54%、127.87%。贷款发放额占全省总额的22.4%。其中,发放异地贷款422笔18233.4万元。

而如何解决住房公积金实际使用过程中的存在的一些问题,这依旧需要不断摸索和完善。“还是要寻找市场的症结在哪,从根本上解决问题。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗对经济导报记者说。