新城春天里:大佬专访王振华 比谁活得更久

[导读]房地产行业的暴利时代已经过去,白银时代的生态圈会愈发残酷。只求一朝风光注定将成为这个时代的过客,比起活得好,活得久才是立于不败之根本。

【大佬专访】王振华:“白银时代”比谁活得更久

引文:全年销售额逆势大增近40亿达245.1亿元,新城控股又一次交出“任性”的年度答卷。为2014划上完美的句号,也为2015注入前行动力。作为一家长期位列房地产行业前20强的综合性房企,新城控股始终秉承“稳发展、微创新”的发展理念,南征北战,不断壮大,以上海为中枢,长三角为核心,向环渤海、珠三角和中西部区域进行全国扩张。

房地产行业的暴利时代已经过去,白银时代的生态圈会愈发残酷。只求一朝风光注定将成为这个时代的过客,比起活得好,活得久才是立于不败之根本。正如新城控股董事长王振华在接受《南方人物周刊》专访时所言:“白银时代”,比的是谁能活得更久。

“今年上半年,南京、苏州、无锡、常州、上海等地平均成交降幅达21%-38%,但新城控股旗下新城地产却在这些城市逆势增长35%,截至2014年12月31日,集团全年销售金额达245.1亿元,已超额完成240亿的年度销售目标。上市至今,连续两年复合增长在36-37% 左右,相比快速强劲的虎豹,我们更愿意做坚韧的骆驼,十五天不吃不喝也能走出沙漠,可以活得更长久。”

距离新城控股董事长王振华办公室最近的走廊墙壁上,挂着集团眼下一个热销地产项目的系列广告。熟悉公司的人稍加留意可以发现,其中品貌端正的男主角,竟是来自分公司的内部员工。显然,王振华对这样的安排挺满意的:“很多企业的文化实际上从某种意义上就是老板文化,我这个人比较务实,讲求诚实做人、踏实做事。这样的广告贴近新城控股的真实形象。”

真实的王振华,出生在江南富庶之地常州武进,自古多才子。“从前一个县里就有十几个状元,常州这一块文化传承尤其较好。”似乎是继承了这个江南小城里的才子基因,王振华的入行经历与书结缘,附着风雅。还是武进第一棉纺厂车间副主任时,他已经开始白天上班、晚上自己创业的生活。靠着自己另开的一家织布厂,几年下来积攒了200 多万元,恰逢纺织业市场已经呈现出明显的疲软之态,极其偶然间,一本朋友推荐名为《投资潮中永不沉没的船-- 房地产》的书为王振华指明了进步的阶梯书中,李嘉诚、包玉刚等地产大亨的地产传奇故事让人热血沸腾。

32 岁的他考虑了可行性。1993 年7 月,王振华筹资创办武进新城投资建设开发有限公司,在城郊小镇边做边学。他清晰记得,江苏省常州市武进区湖塘镇上,村主任批出一小块角落土地,他建造了两幢仅可容纳72 户人家的住宅楼,那是他的第一个项目。

房地产事业没有亏待这位“新人”。他生性勤恳,懂得因势利导,过去管理层的经历给了他一个善于从大局出发,思维缜密的脑子。房子很快卖光,白手起家的王振华正式踏入彼时中国社会最为蓬勃繁荣的企业生态圈房地产行业。

“天知道哪块云彩有雨”,用这句话来形容房地产业再合适不过了。王振华刚刚入行,政府宏观调控就开始了;整个行业风云变色时,他扎根城郊集镇,走农村包围城市路线,从一年一个项目到如今九十多个项目并行;几次银根收紧导致成交量大跌,新城毫不手软,坚持量在价先、一盘一策的策略,促进市场回暖;2001 年新城借壳江苏五菱B 股上市,却赶上政策更新,B 股公司无法A 股市场融资,一路坚持到2012年末,成功登陆港股上市。眼下2014 年又是一个市场动荡的年份,王振华一路走来,克服重重关卡。

所幸,书中传奇业已实现。新城控股自1993 年成立至今21 年,从5 个人的民营班子到5000 多名员工的大型企业;集团始终坚持稳健布局,逐渐规模扩张,凭借坚定的信念和领先、创新的开发模式,成为拥有两家上市公司、跨足住宅地产和商业地产的领先综合性地产集团。他个人多次同时登上胡润、福布斯两大富豪排行榜。

他带领着新城控股,一路从农村走进城市,从长三角为王到全国范围的地产大鳄;2014 年更是成功将触角延伸海外,投资位于美国达拉斯的出租型公寓项目,迈出国际化第一步。王振华在中国房地产大幕拉开一段时间后才出现,但他对每个新城人的殷殷叮嘱已为自己的成功做下注解:“我认定一件事情就会执着往前走,时间就是功夫,功夫到了一定会成功。怕就怕走到一半坚持不下去回头,这样的人很难成功。”

生态圈残酷,笑到最后的才是赢家

人物周刊:作为地产行业的领军人物,你如何看待当前市场环境?

王振华:短期看来,房企生存的生态圈将会更为残酷。尽管当前整体的市场环境还不错,政策面不但见底而且已经转向支撑市场,这是一个好的现象。但竞争正在不断加剧,城市分化、版块分化、楼盘分化的现象将进一步加剧。2014 年尤为特殊,供应量太大的城市,它的竞争很激烈;土地供应与需求关系比较吻合的地方,它销售的价格可以比较稳定,不管你是三四线城市,还是一线大城市,都是必须要遵循这样的规律。

与此同时,房企间的优胜劣汰才刚刚拉开序幕。大企业会继续追逐业绩的增长,而小企业所面临的是更为实际的生存问题。目前国内共有近9万家房地产企业,这其中90%的企业最终选择退出或者被淘汰出局。

人物周刊:怎样确保新城控股是最后胜出的10% ?

王振华:我去年在给新城的全体员工写的一封信还说,任何一家公司都不能说自己很有把握,说自己判断得非常准确。能有70% 的把握,我都算是很满意了,因为在行走的过程中间,不可能踩在每块砖上面,总归有几步虚浮。任何事情都是一种冒险,超过50% 就超出了平均水平,能有60-70% 在市场里面胜出的把握就越大,一定会有快速的发展。对新城来说,相比快速强劲的虎豹,我们更愿意做骆驼,十五天不吃不喝也能走出沙漠,可以坚韧而长久的活着。

人物周刊:万一真的遇到沙漠要怎么办?

王振华:我一直强调,形势越严峻,越要练好内功。以今年上半年为例,在新城控股重点布局的几个城市中,南京、苏州、无锡、常州、上海等地平均成交降幅达21%-38%,但新城控股旗下新城地产在这些城市逆势增长35%,市场份额和排名均位列前茅。中国由于环境特殊,政府调控下,国内很多城市、区域的政策完全不同,造成每个城市的竞争环境各不相同,正因为新城控股在长三角区域和中部省会城市深耕多年,对当地市场和客户都十分了解,在产品规划设计上非常贴近刚需和改善性客户需求,内功练得好了,产品的竞争力强。仅“十一”黄金周期间,新城控股的成交量就高达几百套之多,我们采取了一盘一策、以变御变的销售策略,加强节奏的把握和节点的控制,在较为严峻的销售环境中逆势增幅明显,取得不俗的成绩。截至2014年12月31日,集团全年销售金额达245.1亿元,已超额完成240亿的年度销售目标。

人物周刊:这样的成绩你满意吗?

王振华:上市至今,我对于集团总体的表现比较满意。新城控股连续两年复合增长在36-37% 左右,总体来说发展的还是比较快的,特别集团上市后在业务领域内的持续增长以及为股东带来的持续回报。就个人而言,相比于短期的股价表现,我更关注的是集团在业务层面的长期发展。我始终相信,笑到最后的才能成为真正的赢家。

稳健是立足之本,“微创新”是发展的主旋律

人物周刊:发展过程中有最担心企业出现的问题吗?

王振华:这就是为什么我每个项目都要去看,希望心中有个数。新城控股目前发展的项目超过90个。这么多个项目,最怕几个项目同时出问题,如果一个企业有10% 的业务滞后,都有可能被拖垮的。在新城,我至多只接受个别项目出现小的问题,这样的问题也是我们需要付出学习成本和进行反思的地方。这么多年下来,我们依靠反思文化和诚实做人、踏实做事的精神,团队在不断成长进步,企业也没有出现大的偏差,也逐渐形成了以“稳发展”为核心的发展模式。我们坚信,稳健发展让会使企业活的更久,活得久会比眼下活得好更好。

人物周刊:“稳发展”体现在哪些方面?

王振华:主要有四点:城市深耕区域聚焦、住宅商业双核驱动、始终保持财务稳健、人才战略清晰持续。新城控股多年来的复合增长率始终保持在30%以上,我们曾经做过一个复合增长模型,如果新城控股能够在目前的基础上,每年保证不低于20%的复合增长率,那么集团到2030年的收入更是可以达到惊人的数千亿元。当然,这是一个模型测算,但也反映出只要企业能够稳健地发展和增长,能够活得久,其规模必定越来越大。我们看到许多跨国的500强企业,他们的发展轨迹都是如此。

以我们坚持住宅商业双核驱动的战略为例,谁都知道,商业需要好地段,现在城市发展日新月异,再过几年好地段就没了,所以自然希望这几年找到好的位置,住宅地产要选择竞争性相对低的区域,商业地产还在跑马圈地、寻找并打造城市商业新中心。公司上市以后,我们就确定了“地产稳步往前推,商业加快向前跑的策略。未来我们计划,在2017 年要开业15个ShoppingMall,在建25个,需要相匹配的开发和管理经营团队。之所以敢这样做,正是因为我们从2008年开始做商业地产,到现在6年的时间里,确信对商业地产已经有了比较清晰的了解,加上商业团队越来越大并且得以巩固,这才开始发力了。

人物周刊:你呼吁新城要走“稳健”、“标准化”道路,不担心会认为是保守吗?

王振华:稳健不意味着保守,更不等于墨守成规。我们也不会观望,一旦发现机遇,我们行动很快。只是在前期过程中,我们会研究得比较透。一旦发现市场潜力,我们会不遗余力的投入。标准化也是和稳健相吻合的,启用标准化进行管理,不仅仅是容易避免出现错误,更多是希望通过标准化的模式,总结错误经验再推广出去,防止明天重复犯今天的错误。种种严备的防范都是为了活得更好。

当然,我们在审慎前行的同时,也在不断尝试各种创新,我们认为:创新未必一定是颠覆性的,通过不断的量化积累,最终量变也能带来质的飞跃。我们把它定义为“微创新”。“微创新”将成为新城下一个发展阶段的主旋律。

人物周刊:新城式的微创新具体体现在哪些方面?

王振华:新城目前在“微创新”方面取得的成绩已经渗透到公司各个业务板块,在住宅和商业领域的产品、各类服务甚至在我们积极倡导的公益慈善中,都能看到新城式的微创新,比较具有代表性的有:住宅微创新、商业微创新、服务微创新和公益微创新。

住宅微创新主要是指我们的百年住宅,这是新城长期探索的一种住宅上的创新理念;商业微创新方面,我们主打的“吾悦”系列产品已经研发至第三代产品在注重用户体验的时代,吾悦广场以“悦空间悦生活”的理念从而将其“体验式”商业旗舰优势宣扬到极致;在服务微创新上,我们的全民经纪人平台以及在O2O方面的尝试,都已经在进行试点推广。在公益微创新方面,我们的“七色光项目”已经坚持多年,从公益项目变成公益产品,并且在传统公益的基础上进行创新,诠释着公司的公益品牌。

人物周刊:遇到大家都一窝蜂赶热潮时,你怎么控制自己冲动的欲望呢?

王振华:今年大家都开始说要回归一线城市,的确是一线城市的基数大,量大、集聚效能大,尤其是人的集聚效能大了以后,需求就更旺盛。新城的布局里每一线的城市都有,我们不会跟着大家一哄而上,那里竞争一定非常激烈。我们会细致到看城市区域供应,区域供应中区块的供应,城市研究都是以区块为单位。现在很多老城区没有新地块、新房推出,而新城区则是大盘比比皆是,在一二三线城市都是如此,城市布局最终还是要研究透市场格局。

人物周刊:要超出长三角范围,对新城是一个挑战吗?不同区域的挑战怎么面对?

王振华:所以我们要做城市研究。就说珠三角和长三角,技术标准、文化标准都不同,我们一定要结合当地条件开展。比如今年我们进入长春,因为气候温度原因,长春真正能够野外作业的时间是很短的,基本上11 月底就不能动土了,全部冰冻了,到明年五月才能动工,一年只有7 个月的施工时间。所以我们也还在摸索。但可以肯定的是,看准一个方向开始投入,我们就会勤勤恳恳的,从早到晚连续不断地前进,比较执着。

人物周刊:从没有过中间放弃的情况吗?

王振华:人总是要活着,企业也总是要进步,整个社会是动态的,要根据大环境而动。我们跟着市场和政策,适时调整策略方向,但路一定会走下去。

责任感是最大驱动力,未来跻身行业第一梯队

人物周刊:你和创业之初有变化吗?

王振华:蚕蛹如果只会自己照镜子,永远也变不成蝴蝶。创业初期,我的动机很单纯,就是多赚钱,让自己富裕一些。但现在带领几千人规模的企业,要对新城控股的员工们和为我提供机遇的社会负责,责任感成为了最大驱动力。

人物周刊:你对新城今后如何走是有着怎样的设想?对未来有其它打算吗?

王振华:尽管这个生态圈很残酷,但是只要机会存在,我都会一直做下去。新城现在苦练功夫,为的是未来和巨头们绝地搏杀后,能够成为幸存的少数派。我希望新城控股能够继续坚持“稳发展、微创新”的企业理念,继续坚持住宅地产与商业地产双核驱动战略,以长三角为基础,拓展全国化布局,我们预期到2017年,销售总额可以达到500亿元以上,特别是在商业地产领域,要让“吾悦”品牌进入内地商业地产企业第一梯队。如果说近期有其它计划,应该就是在公益方面再加把力。

人物周刊:当代企业家热衷公益事业不在少数,你会怎样做?

王振华:总体来说我算不上什么“家”,但是对企业公民的社会责任我持高度认可。至今为止新城在社会公益方面投入超过了2亿,最近我们也在慢慢思考,这部分到底往哪个方向走。该做的好像都尝试了,未来我们在公益方面需要做的微创新,是怎样能从心灵方面多加关怀。因此,新城自建公益品牌“七色光”旗下的“流动图书馆”,今年便深入了江西、安徽和山西等留守儿童众多的地区,重点对当地的留守儿童进行了心灵关怀。