【恒隆地产待遇怎么样】恒隆地产致股东函 | 陈启宗:丰收期尚未到来
然而,要位列第一还有另一个原因。一旦顶级高端购物商场成为市场的龙头,其他人很难把其挤下去。换言之,这种卓越地位相对容易守住。当然,前提是物业要具有良好的基因。如果其卓越的市场地位,仅仅因为是首个进入市场,或因为竞争对手的基因都很弱而得来,那么其地位仍然会十分脆弱。
当有像我们这样强大基因的对手出现,龙头地位就可能会被取代。沈阳的皇城恒隆广场、无锡的恒隆广场和昆明的恒隆广场就是例子,我们也开始在其他几个项目中见证到这个情况。
倒数第二点(纲要中的第B9点)与管理有关。我们营商模式的成功不在于任何一位领袖,也不在于依赖任何个人,而是团队合作;团队在某个生态系统内,有特定的企业文化。2010年中期之前,公司的行政总裁是袁伟良先生,他现为公司的独立非执行董事。
我们于2000年代一起构思了这个模式并逐步加以发展。其继任人陈南禄先生(现亦为非执行董事)很快就认识到这模式的优点,并予以支持。我们改良了这模式,并重整企业架构,把我们带到今天这位置上。
一年前,我们现任行政总裁卢韦柏先生接任。与陈南禄一样,他理解这模式的价值,并正在执行。不论是袁伟良,陈南禄还是卢韦柏,任何具有良好管理经验而不自负的聪明人都能胜任这职位。加入恒隆前,袁伟良是会计师,陈南禄是两家航空公司的首长,而卢韦柏则来自消费品行业,其后是银行业。他们都是本公司前任或现任的优秀领袖。
2000年代下半期至2010年代的首数年,这种营商模式开始成形。我们当时一些高层同事无法适应新的企业架构变革。例如,有些因无法适应所需的团队合作而离巢。由于本公司当时是联交所本地地产类别的宠儿——在2002至2012年间,我们几乎跑赢所有公司——我们的前高级职员成为了职场上炙手可热的人选。
香港和内地的公司很快便罗致了他们,认为我们的前同事可以为他们复制我们的营商模式。一方面,看到他们颇被竞争对手高度重视,我们很欣慰。另一方面,我们逐渐察觉到,他们之中没有一个能够复制我们的成功模式。
这让本人想到纲要中最后一点(第B10点)——从概念上讲,这营商模式非常简单,但实际上执行却非常困难。本人喜欢此模式的简单——开发、持有并管理大型高端的商业综合项目其实有多难?这似乎比许多制造业的营运容易得多。如果是这样,根据简单的经济学推论,市场上会有很多竞争对手,尤其是考虑到相对较高的投资回报和其他吸引的特点。那么,为甚么在这个快速增长的利基市场中只有如此少的人取得成功呢?
如上所述,此模式仅适用于某种文化支持的特定思维模式或心理状态。他们必须能够持续关注长期的效果。虽然管理层知道作为上市公司需要每半年报告利润并支付股息,但必须避免做出可能有瞬间成果但却拖累长远前景的关键决策。我们尊重每一位股东,却不是为了取悦他们每位,我们特别喜欢那些与我们有同样的长远营商视野的人。
公司中越高级的人就越需要耐心。在营运层面,我们的员工当然必须于限期内完成工作。例如,我们不能拖延施工,因为这会增加成本——更高的利息支出和延迟的租金流入。属管理级的项目人员也必须能够及时做出成果。但是高层的就不同了。例如,他们做的设计决策,不可让我们的物业折旧得太快,或选择不耐用或不易长期修护的建筑材料。
然后在最高层,我们的行政人员必须做好等待的准备,不仅是数个月,有时是数年。例如,1990年代初,本人首次到访杭州。当选择了上海后,直至2004年我们才再开始关注杭州。接下来的14年里,我们研究了很多不错的地块,但都一一拒绝,直至去年才选定。我们终于找到了一幅能满足五个地产业基因特点的地块。在几乎整整14年的等待中,我们现金充裕。手头有钱,要做不购置的决定其实更难,但我们都抵住了诱惑。
如果我们的等待是徒劳的,即没有合适的地块出现怎么办?本人的回答是:至少我们不会被较次等的地块困着。中国很大,商机处处,此城没机会,别的城市总会有。
有长远的眼光也意味着必须要坚持不懈。例如,我们确实需要较长时间去敲定一个设计方案。没有人有足够的智慧在短时间内找出最佳解决方案,又可顾及几乎所有事情,包括多年后可能发生的事情。这是个迭代过程,每个版本都比上一个好。总有些事情以前没有考虑过,因此需要坚持才能不断寻找、不断改进。甚么时候才停止?当边际效用小于边际投入时。
我们兴建物业不用作出售,因为一旦售出,建筑物所有现在和未来的问题都是别人的烦恼。我们兴建物业是为了长期持有。这意味着我们必须与因为设计不审慎、不全面而带来的问题并存。为了使我们的策略可行,团队中的每个人都必须有长远眼光,并着重质量。
正如前文所述,团队合作也是必需的。建筑师和工程师必须从设计一开始便引入用家的意见。租赁团队在未来数十年要与物业共处,必定有宝贵的意见。用家的视角通常与规划者的视角截然相反。
由于房地产周期长,通常持续六至八年,等待是无可避免。唯有等待,才能在周期中正确的时候每每做正确的事。我们这行业的历史,不论东方西方,教晓我们同一件事:投资者必须学会等待方可取得成功。那些不善等待的人早晚会在熊市失手,随之而来的是现金流问题,破产的机会也很大。
