【洛克菲勒大厦】你还想买洛克菲勒大厦吗?
但越是海外商业地产热情高涨,也越是要留心80年代末日本投资者投资美国商业地产的教训。
1985-1993年,日本投资者共买了730亿美元的美国商业地产股权,这还不包括日资银行在美国的商业地产贷款。地域上主要集中在加州,先买的是甲级写字楼、地标建筑,1988年开始可购买的优质资产不断减少,所以开始买一些风险更大的投资,度假村、高尔夫球场、酒店。
90年代开始,由于日本和美国经济、房地产市场出现恶化,日本投资者开始减少美国的投资,美国商业地产价格大幅度下降,造成贷款额资不抵债,同时下降收益租金不足以支付贷款的本息利息,所以日本投资者就低价贱买了40%的所有权,投资损失达到四、五成。
当时日本资本投资美国商业地产的标志性收购,就是三菱不动产投资纽约的洛克菲勒广场,分多次购买了洛克菲勒中心累计80%的股权,投资额达到40亿美元。
1990-1996年由于租金收益不足以覆盖贷款本金和利息,三菱用5亿美元的自有资金填补窟窿。到1996年还要救国内的母公司,被迫宣布投资项目破产,并将资产转给贷款人。
“事实上,在这个过程里,利率、汇率、房地产周期都对日本资本投资美国地产造成冲击。”短期汇率而言、日元兑美元的汇率,在1985年广场协议签订以后,日元升值了80%,从250左右升到一百零几,使得日元购买力增强,大量的日本投资者投到海外。
同时,为了日元升值促进经济,日本央行把利率由1985年的5%下降到1989年的2.5%。东京商业地产指数从1985年的135,爆涨3倍到1990年401,所以资产价格上涨,使得海外资产看起来非常便宜,这与当前中国的情况有点类似。
至于日本资金投资美国房产的泡沫破裂历程,一个重要原因是为了减缓通货膨胀压力,日本央行把利率从1989年的2.5%快速上升到1991年的6%,与此同时股票和地产市场开始暴跌,日京指数从1989年的接近4万点跌到1992年的8月1.
4万点,东京商业地产指数也下跌了60%。股票、房地产市场同时暴跌,使得日本房地产商和贷款机构因为本国资产泡沫破裂,造成了流动性风险,迫使他们要低价甩卖海外的优质资产,哪怕要承受巨额的投资损失,并不是说洛克菲勒中心不好,而是国内出问题了,必须卖。三菱这个项目前后就损失了20亿美元。
另外一个原因,就是日本企业错误判断了美国宏观经济的周期、商业地产的周期。
1982到1990年美国经历了历史上第二长的经济发展周期,使得投资者对美国经济产生过度乐观情绪,1990到1991年美国出现经济衰退。三菱1985年开始买入洛克菲勒中心,当时曼哈顿的写字楼市场处于历史上最长的一个扩张周期中,租金和价格都连续上涨了7年,与日本地产市场相比美国资产更便宜。
因为盲目乐观,当时三菱对洛克菲勒中心投资预算预计租金到1994年会涨到75美元每平方英尺,然而该地区的租金到1994年已经降到了30美元。
“尤其是,目前美国房产总体的价格增长趋势已经在放缓”,业内人士分析,这是中国企业投资美国商业地产必须特别注意的风险。
此外,对美国房产跃跃欲试的中国买家们,也需要对美国房产税有所了解。
一位在美国购置了20套房产的中国人,就被税率奇高的美国房地产遗产税吃尽了苦头。
一位民营企业家王某,自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅,其中包括加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。然而他的企业在2012年倒闭了,国内的房产及存款悉数被查封抵债。
不幸的是,王某近期因病去世。为日后的生活打算时,王某的儿子想到了父亲在美国各地所购置的20栋别墅。然而令他震惊的是,他去了美国才发现,父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。
原来,王某持有上述房屋多年却没有过来居住,也没有安排当地中介负责照看经营,结果拖欠了多年房产税,因为欠缴房产税被政府拍卖了。
由于王某并没有获得美国身份,所以其家人如想要继承这些美国房产,并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度,而是仅有可怜的6万美元。
想要继承父亲的遗产还得先给美国国税局“上缴”一笔巨款,高于6万美元的价值部分要缴纳35%-40%的遗产税。如果是隔代继承的话,美国税局会觉得你少交一代人的税,所以还要另外再加50%的税。
虽然说美国对非美国公民的遗产税收恶意大了一点,但是如果你认为入美国国籍就会一劳永逸的话,你还是大错特错了。美国对自家公民虽然遗产税起征点是545万美元/人,但如果一美国公民是在全球范围内拥有资产的,那么不好意思你全部身家都要交税,不然美国国税局可是会追随你到天涯海角呢。
