2016年一线城市房价走势分析|一线城市房价走势最新消息
2016年一线城市房价走势分析|一线城市房价走势最新消息
营改增倒计时 一线城市楼市仍高位运行
4月20日上午，国家税务总局举行新闻通报会，对于即将于5月1日全面推开的营改增试点工作进行了介绍。
根据此前财政部、国家税务总局联合下发的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。关于受到普遍关注的二手房的租售，通知规定：不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%。
随着营改增试点全面推开的日期一天天临近，本次税改对房地产业的影响正受到越来越多的关注。
4月11日，住建部召开的全国建筑业和房地产业营改增工作电视电话会议上，部长陈政高强调应充分认识建筑业和房地产业营改增在这次税制改革中的重要性。“两个行业2015年缴纳的营业税占全国营业税总额的58%，在这次税改中举足轻重。从长远来看，建筑业和房地产业营改增，有利于推动行业转型升级，有利于促进企业提高管理水平，有利于规范市场秩序，还有利于加快房地产业去库存的步伐。”——同时他强调，做好跟踪分析和调查研究工作，加强与财税部门沟通，不断完善建筑业、房地产业的营改增政策，确保两个行业税负只减不增。
财政部副部长史耀斌指出，全面推开营改增是本届政府成立以来规模最大的一次减税，有利于增加企业活力和经济发展动力。考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，这次税改对两个行业的营改增政策作了一些特殊安排，以保证整个行业税负只减不增。
减税虽有红利，但市场似乎并不想等待。根据国家统计局最近发布的数据，2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。
1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公楼销售额增长69.4%，商业营业用房销售额增长8.2%。
投资销售两旺的局势在一季度越来越明显，价格方面更是虚火难降：根据中国指数研究院提供的数据，2016年1-3月，全国商品房和住宅销售均价分别为7623元/平方米和7400/平方米，同比涨幅分别扩大3.7%和3.9%。特别是3月，百城均价113030元/平方米，环比上涨1.9%，涨幅较上月扩大了1.3个百分点。
营改增倒计时之际，一线城市楼市的“暖春”眼看正往“炎夏”发展，是无奈的刚需、“资产荒”下的羊群效应、投资需求的膨胀、金融杠杆的刺激都是其原因。一线城市楼市的高位运行，却难以掩盖三四线城市严峻的库存以及继续分化带来的风险和矛盾。
3月楼市量价齐升 专家：一线城市房价增幅还会扩大
一季度一线城市住宅销售价格指数
近日，国家统计局发布了3月70个大中城市住宅销售价格统计数据，中国经济网记者发现，绝大多数城市，特别是一、二线城市房价环比上涨，且上涨城市个数也在大幅增加。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。
一线城市一季度新建住宅同比均超10%
深圳3月同比暴涨62.5% 领跑全国
据中国经济网统计一季度一线城市房价情况发现，北上广深四大城市一季度新建商品住宅价格指数同比均超过10%。
从表中可以看出，北京、上海、广州新建商品住宅价格环比一季度逐月上涨，而深圳则有下降态势，从1月的4.1%下滑至3.7%。据中国经济网了解，可能是由于楼市的火爆，上海、深圳等地区在3月底密集出台楼市收紧政策，可能会影响深圳楼市变化。
但是1-3月，北上广深新建商品房同比指数“持续发力”，和去年同期相比，四个城市的涨幅非常大，特别是深圳，今年已经连续三个月同比涨幅第一，3月深圳同比涨幅竟然高达62.5%。
统计局日前公布数据显示，商品房销售面积、销售额增速在一季度均呈现迅速拉升的局面。数据显示，1-3月全国商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%;同时，3月末商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。另有专家表明，商品销售面积增幅快速拉升，与3月份全国各地市场交易创历史新高有关系。
一季度北京二手房涨势大过新房
专家分析：后续可能出现稳定房价的相关政策
据中国经济网统计，一季度北上广深四大一线城市二手房价格涨势也很凶猛。数据显示，北京二手房价格环比上涨3.2%。3月份，北京二手房价格环比上涨6.3%。从数据来看，北京二手房市场涨幅明显出现了加速。
住建委官网数据统计显示，一季度北京楼市二手房刷新纪录，其中3月份单月二手房签约32009套，为2013年3月43780套后的最高纪录。新建商品房成交均价为3.44万元，同比明显上涨，整体看，库存数量相比一年前也有明显下调，实际商品住宅库存已经在6万套左右。
中原地产首席分析师张大伟公开表示，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但在春节后出现了比较明显的加速上涨趋势。特别是二手房市场，整体看成交量创造了历史同期纪录，二手房市场价格上涨速度也明显超过新房。这种情况下，后续很可能出现部分稳定房价的政策。
3月楼市“涨势凌厉”“量价齐升”
一线城市房价增幅还会继续扩大
3月房价数据一出，媒体人纷纷感叹，路透社则用“涨势凌厉”四字来形容中国3月的楼市，还有媒体人把3月称为是今年房地产市场最大的狂欢。
但据伟业我爱我家统计数据显示，4月上半月北京二手房市场已经明显“降温”。北京二手住宅共网签12929套，环比3月下半月下降34.7%;成交均价43513元每平方米，环比3月下半月下降1.4%。从日均网签量来看，4月上半月北京二手住宅日均网签量为862套，与3月全月的日均网签量相比下降16.5%。
除了北京以外，3月末深圳、上海等楼市过热的地区已经收紧了调控措施，通过提高限购门槛等措施为房地产降温。
这些数据和政策意味着房地产市场的量价齐升可能在4月份会得到降温，整体市场会趋于平稳。北上广深的很多市民表示，四月市场整体已经不会像之前那么疯狂了。
中原地产经济分析师刘渊在接受媒体采访时提到，4月市场的热度肯定较3月有所回落，尤其是一线城市的成交量已经出现较为明显下滑。整体来看，由于上海、深圳等地楼市新政落地，一线城市房价在未来将经历一个缓慢降温过程。
但另有业内人士指出，市场的快速去化后，北京楼市库存相比一年前有了明显下调，实际商品房住宅库存在6万套左右。以北京为首的一线城市可售房源不足的事实下，反过来会进一步强化一线城市的房价看涨预期，预计后续一线城市房价增幅还会进一步扩大。
港媒分析一线房价飙升：三大因素吸引外来投资
港媒称，银监会日前召开防范和处置非法集资法律政策宣传座谈会，包括最高法、最高检、公安部、工信部、商务部、住建部等14个联席会议成员单位参加。
据《香港商报》网站4月28日报道，在会上，住建部相关负责人表示，各地要加强商品房预售许可和楼盘表管理，即时更新房源交易状态，并将相关信息向社会公示。指导各地积极推行商品房买卖合同网签备案制度，严格退房管理，坚决查处“一房多卖”骗取购房款、以及随意更换房屋买受人进行虚假销售等行为。
报道称，上海抑制房价过度增长的调控政策“沪九条”实施一个月以来效果明显。据中国人民银行上海总部提供的数据，目前，在沪各商业银行房贷受理量较今年1至3月平均水平回落超过50%。
京沪深，即北京、上海与深圳的房价近一年来又出现了新一轮的上涨。深圳的上涨速度尤其惊人，今年3月一手房价分别比去年同期上涨了61.6%，真可谓是飙升。上海次之，房价上升了25.0%。北京亦不落后，提高16.0%。而其他的内地城市，除部分发达二线城市外，房价却要么继续下降，要么只有轻微上升。
从房价的绝对水平来看，京沪深已是数倍于其他城市，差距远高于她们与其他城市之间人均GDP水平的差距。在这种情况下京沪深房价的上涨幅度居然还如此地领先于其他城市，的确难于理解。
首先，在于这些城市发达的经济所带来的众多就业机会与高收入水平。2015年上海、北京与深圳的GDP总量分别为25300亿元、23000亿元与17500亿元，规模远大于绝大部分的其他城市。尤其是它们集中了全国最高端的经济活动，所以就业人员的收入水平也大大高于其他城市。正因为如此，这三大城市成了全国高校毕业生、专业人才与公司总部趋之若鹜之地。
其次，在于这些城市高水平的教育、医疗、社保及公共设施服务。由于经济发达，也由于其地位特殊而得到各种特殊资源，京沪深的这些服务是全国其他城市不可比拟的。就教育而言，可以说北京与上海集中了全国大部分的名牌大学。因此，这两个超级城市的中小学教育不但质量高且成为挺进名牌大学的最好阶梯。这一点对于本来重视教育又溺爱子女的国人来说具有巨大的吸引力。
再次，在于国人的虚荣心。目前，住宅在很大程度上成为投资品，同时也成为财富与身份的象征，而非单纯的居所。既然如此，房屋本身的可居性，包括实用面积甚至质量都不是最重要的。在京沪深有一套住房与在其他城市有一套住房相比，财富与地位象征的强度是不一样的。
报道称，正因为如此，京沪深的住宅需求在很大程度上来自于外来人口（包括境内的外地人士与境外人士），因而这些城市的房价不光是由本地居民的购房需求所支持，而在一定程度上是由全国人民的跨地域购房需求与部分境外人士的跨境购房需求所托撑的。据业内人士估计，去年上海购房者中47.5%为非上海户籍。
政策调控效果显著 一线城市楼市整体“退烧”
在调控政策影响下，一线城市楼市3月份出现的盛况已不复存在。深圳、上海、北京楼市均开始“退烧”。
深圳楼市的成交指标持续多周下行，个别楼盘甚至出现弃购现象。上海的成交量也明显萎缩。北京虽然并未出台相关调控政策，但受市场预期的影响，北京二手房市场的各项指标已经出现较为明显的改变，成交量、成交周期等相关指标均出现下滑。
□市场表现
深圳成交指标加速下行
随着调控政策的出台，深圳楼市应声下跌。数据显示，深圳新房市场成交量连续六周下滑，部分楼盘开盘现场出现弃购现象。而二手房市场，全市超九成板块报价下调。
上海易居房地产研究院发布数据显示，从日成交量看，新政之前深圳新房日均成交面积1万-1.5万平方米，3月25日新政出台当天成交23517平方米，环比上涨137.2%。随后26-27日两天分别成交16338平方米、4517平方米，环比分别下降30.5%、72.4%。
从周成交量看，新政出台的第一周，即今年第13周（3月28日-4月3日），新房成交面积70494平方米，环比下降28.3%。今年第14周（4月4日-4月10日）成交面积53115平方米，环比下降24.7%，相比第13周的成交规模，呈加速下降态势。
上海成交明显萎缩
“沪九条”出台至今，上海新房市场呈现量价齐跌态势。上海中原地产市场研究中心的统计数据显示，3月26日至4月17日，新政出台后上海新房市场日成交套数为282套，比3月1日至3月25日新政出台前下降53.44%。
价格方面，新政后，上海的新房市场成交均价为31273元/平方米，环比新政前下滑6.07%。上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，3月25日“沪九条”出台之后，新房住宅市场均价下调了6%左右，120平方米以上各段及单价6万-10万元/平方米段房源回落，表明中高端改善型项目受新政影响明显，而90平方米以下的中小面积房源及单价在3万元/平方米以下的中低价房源比重上升，在结构改善的影响下，4月房价指数降温在预料之中。
北京3月盛况不复
虽然北京未出台相关的调控政策，但部分一线城市调控政策的收紧对购房者的预期产生了不小的影响。
北京楼市下行的苗头在二手房市场表现得较为明显。记者在近期的调查中了解到，目前二手房的成交周期较3月份明显拉长，且门店的成交量呈现下滑态势。“相对春节后市场而言，当前房价趋稳，短期内有波动，但是从各项指标来看，后期回落的倾向比较明显。不管是报价还是调价方面，业主的预期都在回落，具体表现为报价向市场价回归，接受降价的业主占比增加，同时入市的需求在进一步减少。”链家地产分析人士表示。
据伟业我爱我家集团数据统计，2016年4月上半月北京全市二手住宅共网签12929套，环比3月下半月下降34.7%;成交均价为43513元/平方米，环比3月下半月下降1.4%。从日均网签量来看，4月上半月北京二手住宅日均网签量为862套，与3月全月的日均网签量相比下降了16.5%。
就新房市场来说，数据显示，4月首周新房成交跌落至阶段性低点，4月第二周（4月11日-4月17日）虽然成交有所回升，但已不复3月快速上升的盛况。
上述统计机构的数据还显示，4月第二周北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2256套，成交面积24.91万平方米，环比分别增加20%、30%。而截至17日，4月前17天共实现商品住宅成交5464套，相比3月上半月增加44%，相比3月下半月出现7%的下滑。
□专家看市
目前价格下滑是暂时性调整
此轮调控政策的出台与一线城市楼市的快速升温密切相关。统计局18日发布的数据显示，北京3月新建商品住宅价格环比上涨3.3%，同比上涨17.6%。上海3月新建商品住宅价格环比上涨4.3%，同比上涨30.5%。广州3月新建商品住宅价格环比上涨2.9%，同比上涨15.3%。
“应该说此类政策有比较强的杀伤力。如果随着下半年供应量的上升，以及市场需求提前释放，调控政策会发生一定的利空作用。而且这样一个利空效应若和地产周期调整结合，那么可能会引起市场步入新一轮的萧条期。这样一个时间点或在2017年末出现。但从今年市场看，还不会引起太大的交易萧条局面的出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。
在严跃进看来，一线城市目前的价格下滑，是一种暂时性的调整，是此前虚高价格泡沫的一次短暂破裂。从实际情况看，由于库存规模不足，而后续整个市场交易依然会持续活跃，并不会出现断崖式下跌的现象，后续依然会有一个价格上升的态势。
未来楼市政策不会再放宽
亚豪机构市场总监郭毅认为，今年初楼市出台的一揽子去库存优惠政策已经在春节过后的3月收到明显效果。当前负利率的背景下，国内中小投资者仍然缺乏多元、稳定的投资渠道，导致楼市仍然是实现资产保值增值的最佳途径之一，因此对于调控政策和货币信贷政策的宽松反馈明显，楼市迅速回暖。
从3月份的数据看，全国楼市走势已经走出低谷期，正在从一线城市和个别二线城市的复苏扩展到全国大部分城市。在这样的市场背景下，预计未来楼市调控政策将不会继续放宽，而是在现有基础上保持相对稳定。
下半年或有一轮市场调整
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“量跌价稳”将是整体二季度趋势，同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到未雨绸缪，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面。
在调控政策影响下，一线城市楼市3月份出现的盛况已不复存在。深圳、上海、北京楼市均开始“退烧”。
深圳楼市的成交指标持续多周下行，个别楼盘甚至出现弃购现象。上海的成交量也明显萎缩。北京虽然并未出台相关调控政策，但受市场预期的影响，其二手房市场的各项指标已经出现较为明显的改变，成交量、成交周期等相关指标均出现下滑。
京沪深等一线楼市 成交萎缩
随着调控政策的出台，深圳楼市应声下跌。数据显示，深圳新房市场成交量连续六周下滑，部分楼盘开盘现场出现弃购现象。而二手房市场，深圳超九成板块报价下调。
上海易居房地产研究院发布的数据显示，从日成交量看，新政之前深圳新房日均成交面积1万-1.5万平方米，3月25日新政出台当天成交23517平方米，环比上涨137.2%。随后的26日和27日两天分别成交16338平方米、4517平方米，环比分别下降30.5%、72.4%。
据伟业集团数据统计，2016年4月上半月北京全市二手住宅共网签12929套，环比3月下半月下降34.7%;成交均价为43513元/平方米，环比3月下半月下降1.4%。从日均网签量来看，4月上半月北京二手住宅日均网签量为862套，与3月全月的日均网签量相比下降16.5%。
上述统计机构的数据还显示，4月第二周北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2256套，成交面积24.91万平方米，环比分别增加20%、30%。而截至4月17日，4月前17天共实现商品住宅成交5464套，相比3月上半月增加44%，相比3月下半月出现7%的下滑。
下半年或有一轮市场调整
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“量跌价稳”将是二季度的整体趋势，同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能在下半年出现下调，尤其本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果没有在今年上半年做到未雨绸缪，那么，房企就有可能因此陷入被动推盘的局面。
