孟晓苏房地产思维 孟晓苏:房价将长期上涨 房地产调控须全面反思
和讯网消息 6月27日,由中国城市经济发展服务中心、中国企业国际发展协会共同主办举办的“中国城市区域合作发展大会暨城市发展与民营经济高峰论坛”在安徽黄山市召开。中国房地产开发集团理事长孟晓苏接受和讯网访谈时表示,仅把限购当作调控是对房地产政策的误读。他判断,房价长期仍会上涨,在此情况下,把降低房价的任务交给政府是不公平的,而政府如果承载降低房价这种达不到的任务是不明智的。
孟晓苏认为,仅把限购当作调控误读了房地产调控政策。他说,调控原来是国四条,不是一条。第一,要增加土地供应量,以解决供不应求的问题,防止地王;第二,商品房要加大投资,增加产出,用增加供应量的办法,来抑制过快上升的房价;第三,保障房建设,要行使政府的职责,要多建保障房,建立多层次保障体系;第四,在商品房和保障房一时不能应市的情况下,在某些地区可以根据自己的情况,采取临时性的措施,在一定的时期内,抑制、限制购房的套数。
他判断,中国的房价总体上在长时间内还是会上涨的。那么,如果在这种情况下,把一个要降低房价的任务交给政府,是不公平的。政府如果承载这种降低房价达不到的任务,肯定是不明智的。
以下为访谈实录:
和讯网:这两天炒的比较火的一个,就是关于河南楼市微调的新政问题。
孟晓苏:你总是问一些我不知道的事。
和讯网:它叫做认房不认贷,就是支持购买首套房,基准利率下浮30%的优惠,因为最近地方有放松的信号例子比较多,只是说拿这个来做引子,您怎么解读地方一方面是调控不放松,一方面是支持刚需的购房,就是地方更偏向于后者,支持刚需。
孟晓苏:其实房地产的宏观调控里面,最主要的内容也往往被人忽略,这个调控原来是国四条,不是一条,这里面特别强调的:第一,要增加土地供应量,以解决供不应求的问题,防止地王;第二,商品房要加大投资,增加产出,用增加供应量的办法,来抑制过快上升的房价;第三,保障房建设,要行使政府的职责,要多建保障房,建立多层次保障体系;第四,在商品房和保障房一时不能应市的情况下,在某些地区可以根据自己的情况,采取临时性的措施,在一定的时期内,抑制、限制购房的套数。
国四条讲的是某些地区房价过快上涨的地区,要采取一定的措施,在一定的时期内限制购房,但现在人们把这个限制购房就当成了调控的全部。甚至一些地方讲的坚持房地产调控不动摇,也只是讲的这一条。所以在一些地方搞的房地产调控实际上已经偏离了当时的国四条所确定的基本方向,只把房地产调控理解为限制购房,那么我们到底还要不要走向市场经济?本来我们在十四年前所推崇的房改,已经使得住房建设走向了市场经济,后来因为主管部门的疏忽,多年没有建保障房,现在国家又想把保障房这块建起来,等到保障房大量产出之后,还需要限制商品房的销售吗?
和讯网:这是第二个跟第四个问题。
孟晓苏:我们不能够总在住房制度上左右摇摆,要不就一套保障房不给建,要不然就是直接用保障房打压商品房,你建保障房的时候,你抑制商品房干什么?临时性的打打麻药,防止市场这时候抢购,那还可以理解,医生打麻药的目的是为了治病,你赶上个笨医生,他手慢,就得再补一支麻药,叫延续限购令;你赶上一个坏医生,他光给你打麻药,不给你治病,就把你药住了。
所以现在持续限购已经在各地引发了很多不良后果,更不要说做手术的时间是不一样的,大小城市的病情也是不一样的。
本来并不是说这么多城市要限购,非要扩大限购令。像芜湖等这些房价本来不高的地方都要限购。像芜湖说要解套,这么多的企业纷纷打压,芜湖不如扬州,扬州有虎气,说我就是为了精准修,人家扛住了。
我们且不说有地方政府的土地收益,这个具体的利益关系,我们就光说对于成本方式上面来说,慢慢的供应量增加了,市场萎缩了,供求在一定的时间达到了平衡,甚至是供过于求的情况下,为什么还要继续打麻药呢?
当然我们也要考虑到地方政府的财政收入,是地方包括建保障房在内的一系列民生工程、惠民工程的重要资金来源。如果在保障房这个体系基本建立以后,为什么我们要限制商品房的价格,特别是要限定豪宅的价格呢?豪宅可以卖的更贵,豪宅可以交更多的税,因为这些土地卖的更贵,所以地方政府就能够拿出钱来建更多的保障房,这本来是一个劫富济贫的东西,卖豪宅的人他也愿意,又没有损伤他什么,买豪宅的人也愿意,这些为什么一些媒体,特别是中央的媒体要下这么大的力量打压豪宅呢?他们对保障房却不大关心。
我后来才弄明白,原来一些媒体人他们不是低收入者,他们是准富人,他们还没有到富人,他们希望买豪宅,但是嫌太贵,他们就不考虑已经买豪宅的那些富人的心态,也不考虑这些买不起豪宅,希望地方政府能够有保障金来建保障房的人的心态,所以我就调侃央视的主持人他们是准富人,他们考虑的是一个小群体的利益,但是你不能动用国家的媒体来为自己的小团体牟利。
我这么说了以后,他们也不再歌颂和欢呼豪宅降价了,因为这样就容易露出他们自己的狐狸尾巴了。
在调控之中,我们可以看到有不少的群体有自己的利益诉求,但是全体人民群众的诉求是什么?是中央所说的建立两个体系,既有保障房,又有商品房,而且保障房要符合国情,不能说什么人都想要保障房,你明明是中等收入,那你就应该去买限价房,或者是买商品房。大家都在嚷嚷不行,都叫政府投,政府哪来这么多钱。但是贫困的群体,种地收入家庭要保障房,有限的社会资源要给那些需要辅助的群体。
和讯网:孟总,您刚才说的国四条,其实您刚才已经讲了新的两条线,不知道你上午有没有注意到最后一个发言者竹教授的发言,讲到顿号、顿号、逗号和句号的问题。就是我跟一些开发商也交流过,因为不管什么样的政策出来,总有一个缓冲阶段去执行、落实,但是咱们这个调控是不是太频繁了,顿号、顿号,什么时候才是逗号和句号,这样一个问题?
孟晓苏:人们把这次的调控称为史上最严厉,“史上最”这几个字分析一下也有道理,因为我们中国历史上,在建国以后房地产一直没有市场经济,当然走向市场经济以后,我们有没有碰到这么多违反市场经济行为的一些政府行为和行政干预。
所以“史上最”实际上是一个不光彩的“史上最”,是有了市场经济以后的一个倒退。我希望经过一段的调控,在某些时期内是必要的,过渡调控了,时间拖长了它就变成错误了。家长教育孩子,你打他几巴掌,但是你别把他给打伤了,我老认为人不会把自己给掐死,掐的难受了他就该放手了,但是有人说,如果他认为是掐了别人的脖子呢?这个我就没有想到。
前不久我看浙江师大一个教师,把自己的十三岁的儿子掐死,可见他就误以为他的儿子能够承受起。现在国民经济很多的产业承受不起,不把国民经济的支柱产业让它尽快恢复获利,想靠这些钢材、水泥、有色金属、航运自身恢复是不可能的。
温州老板跑路,今天有人讲到,为什么跑了?因为他贷款贷不到,为什么难贷款?其实是他的产品卖不出去。按照原来的计划完全是可以卖掉的,为什么他们生产的这些电器、家具用品、瓷器、瓷砖为什么卖不掉?原来房地产不需要了,很多的定单就减少了,钱少了所以他跑路。
你说光是为他寻找贷款,那么他只能增加存货,增加完存货最终还是一个市场的问题。所以一些银行都出现了有款无人贷的现象,不知道贷给谁。你贷给钢铁业,钢铁业自身严重的亏损,他增加库存,把存下的盘条和器材能够欠多少,其实我算了算账,他只占一年房屋建筑总量所需要的7%,其实就因为他占了7%,所以这就不是急要的。
所以钢铁行业和焦煤行业调侃,他们都去养猪和杀猪去了,你看这不是一个很大的讽刺吗?中国经济现在亟待投资和消费,就是内需来拉动,住房建设既是投资,也是消费。
有人说这不是房地产绑架了国民经济吗?你反过来看一看,连低收入的群体都在追着政府要保障房,你能说老百姓不需要这个东西吗?非说用高科技能够代替它,小心你的高科技成为“皇帝的新衣”。所以实际上高科技也是要用在老百姓的衣食住行上,不要把这些东西搞的太悬乎,成了玄虚。
刚才又有一位搞住宅科技的一些老总跟我讲,房地产这个需求减退,高科技也受到了影响,肯定以后要建房子才用得到这些住房科技,而随着这些房屋不断的更新,才能对科技产生生机。所以中国真的要走向自主创新,必须要有一个强大的内需来做支持。
和讯网:最后一个问题,以河南这个为例,您说的“国四条”里面最后一条也说,部分的刚需也是可以稍微做调整和放松支持的,是不是其它的地方也可以利用最后一条来去效仿河南或者其它地方的?
孟晓苏:我一直不认为把老百姓需求分为刚需或者投机,这是正常的,因为很难区分什么叫投机,股票是投机,我们大家都盼着股票能够好起来。房地产是实体经济,没有比房地产更实体的,不信你从飞机上往下看,能看得到的东西就剩下房地产了,这样的东西你还区别,到底是哪套房子是刚需,哪套房子是投机。第二套房不一定是投资性需求,也可能是居住性需求,因为老百姓自身的需要。
买房子和买股票不一样,说你买了一万块钱的股票,你再追加,你再补仓,你再拿一万块钱进去变两万了,但是房子不是这样,你说我买了一个一百平米的,我再花钱买你给我补一块,它不是那么补的,你一定要换一套。所以现在人们把刚需,本来我们在经济学上有一个名字叫需求刚性,人们却把它说成某些人是刚需,本身是概念的错误。
温总理在年初两次讲到刚性需求的问题,刚性需求这个词用的很妥当,就是13亿人的大国,处在工业化、城镇化的快速发展时期,对于房屋的需求是长期的,是刚性的。你看他讲的是13亿人都是刚需的,并不是说某些人或者某些人不是刚需。
刚需这个词汇并没有正式出现在文件里面,在经济学上也不存在,只是媒体自己炒的。这些生编乱造的词汇现在充斥着我们的媒体,在舆论场上占了主流,人们还误以为这就是调控的目的。其实很多的真正需求住房的人因为这个受到了打压。
我们反过来再看刚需,为什么北京现在好多年轻人买豪宅,都是原来父母用了他们的名字,原来全民都在想办法规避政府的调控政策,想办法钻空子,到底是老百姓错了,还是你政策错了,那么就要反过来思考一下了。
我认为购房需求在中国来说是刚性的,因为我们人均现在才33平米,户均不到100平方米。中国人又是一个历史上最早的定居民族,我们对土地和房屋的感情要比别的民族更加的深厚。我们这33平米房又是什么房呢?有一半以上是旧房,有一些是棚户区,这些都需要更新和改造,不是说你有的平方米数就不需要再买新的房屋了。
中国能够处在这样需求旺盛的年代,就是大量的需要住房和汽车的家庭,这对我们中国是多么好的发展机会,偏偏要把它打下去,为了一个什么目标呢?就为了一个房价降下来,为了这样达不到的目标,就要把自己的整个产业,拉动产业都要抑制住,这是让很多人难以理解的。
我看现在清醒的人越来越多,当年香港都是这样,开始媒体都在炒作房价要降,其实并没有下降,弄的连媒体人都下岗失业,最后媒体人才明白,原来房价上涨对香港有利。我们现在,实际上房价仍然还是在涨,虽然都是在说我的楼盘降价了,某一些城市还把它当作政绩,到年底你算算统计数据,它还是在涨,大家都在那里说假话。
去年都说房价下降了,实际上我统计上涨了6.8%,今年从销售面积和销售额的对比来看,我敢断定房价仍然还是一个上涨的趋向,但是总体上涨的幅度就没有像前些年那么大了。
房屋的价值随着通货膨胀,随着原材料价格的上涨,当然也有需求和供应的因素会长期上涨,老百姓买房是比他们买黄金,买保值增值的什么翡翠玉石还要有用,还要有长期保证价值的东西。
和讯网:我们听您的言论当中,有两个关键词,一个就是说您是支持地方微调的,也就是支持地方政府支持房子这块,还有一个就是房价这块实际上是捂不住的,价格是上升,只是说相对的稳当一点的增长?可以这么理解吗?
孟晓苏:我是支持把宏观调控按照正确的轨道推进下去,我认为如果宏观调控的政策走偏了方向,不是微调的问题,是应该赶快返回来的问题,所以现在对于整个的调控政策都需要反思,偏离我们当年的“国四条”、“国八条”已经有一段距离了,如果这样继续下去的话,对经济造成的损害就更加的严重,在这个问题上,有一些地区政府做的调整,我不叫微调,我认为他是符合实际的调整,这个调整也可以很大。
和讯网:还有一个刚才讲的第二个概念,您运用了香港做例子,也就是您看到的趋势是实际上它是稳中有增的。
孟晓苏:我到房地产行业的时候,我在中房当总经理最早的时候,深圳和香港的房价差7倍,现在这些年,深圳的房价成倍的上涨,再和香港房价一比还差7倍,这说明什么?说明“月亮走我也走”,不是你涨,别人也在涨。什么原因?除了房屋的品质和供求关系以外,通货膨胀也是一个重要的依据,我们都知道这些年的通货膨胀,但是通货膨胀对于经济还不完全是坏事。
但是在通货膨胀的过程中,让人民群众的收入能够正常的上升就行了。当然房价从全世界来看,从长期来看,它的增长幅度会高于通货膨胀,他是能够避开通货膨胀对于资产的损害。
黄金没有跑赢通胀,我计算了一下,30年没有跑赢通胀。但是房价在各国各地都是长期上涨的。我们中国又处在这么一个特殊的时期,老百姓急需房屋,中国的城市化落后于美国100年,落后于日本50年,落后于韩国40年,我们不可能想象,在现在就会出现日本的泡沫。
50年什么概念?我们相当于日本的1960年,60年正是日本经济高度发展和日本房地产高速发展的时期。人家是到了80年代末期才出现了问题。我们不能说人家得了老年病,我们这个中国十四五岁的孩子也得老年病,非得说你得老年病了,你也要少盐、少吃、多餐,你不能按照老年人的食谱来对待年轻人。
我说十四五年是什么概念?我们房改十四五年,中国的住房商品房刚刚发展十四五年,而中国的城市化还有至少20年到30年的快速发展时期,老百姓大量要进城,城里人要改善自己的居住条件。
人们老说房价是泡沫,我一直反对,我看这回打压了两年,打压两年都没有打压掉的东西,你还说它是泡沫,可见他的判断是不对的。
我只相信邓小平说的一句话“实践是检验真理的唯一标准”,是不是泡沫实践已经证明了。当然现在不是泡沫并不意味着20年后不会产生泡沫,但至少现在把一个年轻人说成得了老年病我是不同意的,所以从这个角度来看,中国的房价总体上在长时间内还是会上涨的。如果在这种情况下,把一个要降低房价的任务交给政府,我认为是不公平的。政府如果承载这种降低房价达不到的任务,肯定是不明智的。
我觉得应当对房价有一个新的认识,而不要把房价自然的上涨归咎于政府,但是在房价上涨的过程中,我们要为一部分人建的保障房,让他们在整个房价上涨的过程中他不受损害。保障房价格会不会涨,我告诉你也会涨。我们在十年前建的那些经济适用房,当时在北京卖4300每平方米,现在已经可以转让了,老百姓可以卖出1.
5万每平米的价格,所以保障房也会涨。香港的保障房50年下来,你一算价格涨了100庭的保障房也涨,这不也是一个好事吗?说明整个的社会财富是公平的,社会财富的综指会惠及各个层次的老百姓。
和讯网:谢谢您孟总。您在讲一个道理的时候,用了很多很有意思的比喻,比如说“月亮走我也走”,感觉很生动。
