张文豪是谁 张文豪:政府扩大供应应以租金是否大幅上涨为基准
和讯消息 进入四月,中央从控制信贷着手,连续出台了针对房地产的紧缩政策。从新政策的措辞和内容来看,严厉程度超出预期,这表明国务院抑制房价过快上扬的决心。2010年新出台的房地产调控手段2007年的调控有什么不同?政策将对房地产市场起到什么效果,中国房地产市场走向何处?房地产企业和相关行业将受到什么影响,相应有哪些策略转变?2010年4月21日,在和讯网、百度和讯全财经网主办,《新地产》杂志协办的和讯网“聚焦楼市调控新政”论坛上,各位嘉宾发表了精彩演讲。
《新地产》杂志主编张文豪在答记者问时提出,现在政府一门心思要加大供应,但不是说买房子的人多就要增加供应,而是应该根据租金是否出现相当大幅度的上涨考虑增加供应,因为租金始终不涨,说明大家有房子住的问题基本上是解决了。以下是嘉宾的发言实录。
提问:各位老师好,我是北京晨报的记者,刚才大家说了很多宏观层面的问题,核心问题就是讲解决房地产下一步究竟怎么办?我从一个记者这两天的调查,或者从实际操作层面问一个问题。如果从无论征收消费税还是剔除住房投资属性,都有一个操作,怎么能够辨别出大家购房的自住需求或者投资性需求。
现在也很多官员他们手上有握着很多套房子,在这方面如果查找出来?在查找这方面到底有多少房子,就是刚才说的刚性需求到底有多强?我们下一步能不能做到?能不能实现?
张文豪:我觉得自住性需求是刚性需求,国家增长,经济发展时期适当的需求也可以归入刚性需求。刚才你说的现在有两种方向,一个是限制多套房,还有限制高价房,我觉得这两个选择里我倾向于在适度考虑到城市快速发展中,需要满足租屋需求的情况下,限制多套房操作性和合理度好一些。
为什么?中国既然已经贫富不均,应该允许自己对社会无害的方式进行生活,比如讲我住一个两千万的房子,但是我这个房子确实在住,我有一些交易功能,我有一家几代合住功能,多套房我相信实行操作度比较好。你说高价房,刚才王老师讲的,你说三万还是五万,还是一万八,这个在操作过程中,你想结束一个不大的混乱,但是你这样做会引起比那个更大的混乱。
张文豪:所以我觉得多套房的标准可以稍微硬性一些,比如说两套房可以,但是第二套房子我需要你支出一些税费,第二套肯定有一些收益。是不是第三套房可以作为一个纯的投资性?我可以实行一些幅度比较大的,或者干脆是承建性的,我觉得相对是合理的。
刚才说得,像任老师举的例子,真的每一家进入完美经济就是一套房子,可能除了政府提供的公租房以外,我们城市建的移动,或者新生人口暂时买不了房子,需要一个过渡时期,这个都满足不了,这个我认为可能那样叙述比较好,我定一个硬性多套房子,你八套房子确实过分了,但是我住一个好房子是允许,高价房和多套房,我倾向于多套房。
张文豪:再一个政府加大供应,有一个供应链陷阱,你不改变预期供应可能不合适。再一个,中国有人说到底是供不应求还是供过于求,我觉得这个还是看看投资属性有多大。现在政府一门心思要加大供应,我刚才想了一下,我觉得不是说买房子的人多你就要增加供应,其实租金要是出现相当大幅度的上涨,我觉得政府应该根据这个考虑增加供应,因为租金始终不涨,说明大家有房子住的问题基本上是解决了,但是这时候你要供应更大的房子做什么用?还有,中国既然承认了地少人多,一线大城市集约化使用是很大的现实,能不能等开发商基于盈利目的,把高容积率的房子做出来以后,才轮到政府加大各个层次的供应房子。
我们去过德国慕尼黑主流城市,问你一家三口住三大的房子?他说就是90平米,所以政府扩大供应的时候不要有斗气的考虑,还是要考虑到资金和容积率。
曹建海:他刚才提的问题,干部腐败贪污了大量的收入,用来买房子也是很多的。这时候光是通过征信系统了解他有多少套房子是不够的,这个问题如果城乡建设部能把个人住房信息系统建好,会暴露在阳光之下。干部囤积了大量的住房,有的干部在北京也是数十套房子,甚至我们制度在统计过程中,我想抛出的时候,信息公开不仅在一个城市有几套,在全国有几套房子,多套房子不是在一个城市,而是在全国。
现在炒房可以在每个城市有一套房子,所以信息公开在网络时代是非常重要的。随着信息制度的建设,干部囤积大量住房,转移腐败资产,把黑线洗白,这种局面要很快改变,而且是成为打压房价一个手段。
张文豪:我觉得在中国征信系统是不是可以从另外一个角度考虑,总是说我是征信系统,我知道你挣多少钱我才能征物业税。这个办法效率和成本都非常大。能不能借助于我们在交通执法我认车不认人,因为你的房子都是物理存在,都很容易存在,如果要征收物业税的话,认房不认人,你这个房子多大,这个区域多大都是很明显的,我根据房子征税就可以了,这样我甚至不知道这个房子是谁的就可以,我都能保证每一套房子把钱收上来就可以。
如果这个房子没有主人,没有主人我就采取暂时封闭的措施,不要使用,也不要租出去,这样可能相对简单。
至于说北京市每个人应该税务获免标准是35平米,我征上来以后我再退给你,我退给你是还给你钱,在这个过程中大家的积极性肯定是无以附加的,因为我是领回我的钱,也不成问题。
至于说我这个小区地段房价的评估,不管是按人头征还是按房子征,都要做评估,这不是问题。而且这样他是不认人,我还避免了尴尬,某部副部长,你有八套房子,我还得跟你谈,我认房子的话我不用跟你谈。有的像阳光下的财务赚取方法也是没办法,比如说他儿子开了投资银行,一年几千万的收入,还是认人不认房。
王小广:这里我讲两点,第一个,房地产政策有一个基本原则,我们没有出台,我们鼓励一套住房,对一套以外的住房都是不合理,但是我不限制你买,成本不一样,税收不一样,这就叫差别化,这是基本政策,我们只好写在宪法上。或者房地产法,或者某一个法律上,应该上升到这个高度,一套是不是采取税收政策,这是国家同意的。
王小广:第二个,刚才记者问到,这里面没办法辨别,实际上中国的法律是没有问题的,《物权法》规定,房子不登记不是产权,跟你买车是一样,你拿了不用登记,产权只有握在你手里才有产权,我把身份证一查,一家人的身份证,除非闹离婚,按照家统计,全国的房子他到底有多少套房子,只有一联网都可以查的到。现在很多人反对这个政策说技术上多少难,没办法操作,其实根本不存在,很容易操作,只是讲能不能做的问题。
