李文杰协和 李文杰:政策为个人所得税和土地增值税留悬念
“9部委”新政出台以后,中原地产董事总经理李文杰,就政策出台对二手房影响等问题,李文杰谈了自己的看法。他认为营业税的征收对二手房的打击是肯定的;在谈到“中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”的时候他表示,关键在于执行。如果供应土地的总量上不去,那么中低价位房的土地供应也上不去。
「问」:“9部委”细则对二手房影响会怎样?
「李文杰」:我认为新政对二手房影响会非常大。其中90平米以上的首付提高到3成,以及购房不足5年上市交易,征收全额营业税的政策是最直接的。我认为这是对过去政策的一个延伸。
去年7部委新政规定,两年内上市交易的要征收全额营业税,这在实际的操作中没有收。这次强调要征收,我认为对二手房影响会非常大,下个月很快就会看到交易量的缩水,这是和实际市场需求相背离的。而在执行层面,这个政策非常容易执行,只要弄一个联合办公就可以了。
「问」:针对户型,新政规定90平米以上的首付增加到3成,对此您怎么看?
「李文杰」:90平米那条,我认为对规划影响会比较大,可能以后70%的房子都是小户型。但是我认为要区别对待,对城区的房子户型面积缩小可能是好事,但是现在城区的土地本来就不多了,而且户型的减小对单价而言,很可能让价格不降反升,当然总价是小了。对郊区,可能这个限制太死板了。
「问」:政策规定了开发商的自有资金比例提高到35%,囤地行为也再次重申打击,对此您怎么看?
「李文杰」:对开发商35%的自有资金要求其实没有什么影响。北京目前土地成本占到房价成本的40%了,土地都是开发商自有资金来支付的,所以在外地可能有影响,外地土地成本不是这么高。
至于土地的规定,条文过去也有,不过没有严格执行,我们最关心的是怎么去执行。因为土地闲置不完全是开发商的原因,很多都和拆迁和政府的规划原因相关,我认为出台政策是对的,但是操作层面有难度。
「问」:对首付提高到3成呢?
「李文杰」:首付提升3成的政策,有的银行已经在执行了,甚至有个别的客户调到40%,我想对市场没有太大的影响,我们很多客户都是拿自己的银行储蓄来支付。
至于“年度土地供应量普通住宅不得低于居住用地供应总量的70%”的政策,我想在北京市,最重要的不是70%的占有比例问题,而是需求总量的问题。如果就推出100公顷,70%还是只有70公顷,量还是少。
政策对房产交易征收个人所得税和土地增值税并没有做出规定,这是留下的悬念,不知道不知道是进一步细化还是什么。
