刘军洛2016 2016年中国楼市预测 2016年房价会跌吗
近日中国社科院发布《中国住房发展报告(2015-2016)》预测,2016年中国房价总体将呈现稳中有降的态势。与此同时,今年四季度到明年第三季度,全国土地市场仍面临去库存压力,去库存仍是市场主基调。
《报告》指出,当前我国住房市场一个很突出的问题是,住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。此外,优质住房也存在"结构性短缺"。
2016年中国楼市预测?
2016年中国楼市内部条件及外部环境均不容乐观。从外部环境看,经济增速下滑,金融市场不稳定性增加;从内部条件看,作为市场亮点的一线城市房价上涨能量已经在2015年被充分释放,后续房价上涨乏力。两者共同决定了2016年住房市场难以有很好的表现。但由于宏观政策的支持,购房政策环境极为宽松,融资成本较低,房价崩盘的可能性极低,市场不会出现硬着陆。
在宏观金融刺激、住房需求行政管制政策不断松绑及股市财富效应等综合作用下,2015年一线城市住房销售加速,房价快速上涨,部分城市如深圳涨幅惊人。这也使一线城市房价上涨的能量得以提前释放。2016年一线城市楼市可能难以再有很好的表现,房价总体将稳中有降或先升后降。
三四线城市及部分二线城市仍以去库存为主,房价相对稳定或有所下降。三四线城市面临着住房库存水平高、常住人口老化严重、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。部分二线城市也将面临类似不景气问题。降价走量将仍是三四线及部分二线城市2016年的主线。具体到不同的城市,房价可能小幅上涨或下跌。
针对2016年楼市的预测,《报告》分析称,中国楼市内外部条件则均不容乐观。从外部环境看,经济增速下滑,金融市场不稳定性增加,内部条件看,作为市场亮点的一线城市房价上涨量已经在2015年被充分释放,后续房价上涨乏力。两者共同决定了2016年房市难以有好的表现。但由于宏观政策的支持,购房政策环境极为宽松,融资成本较低,房价崩盘的可能性极低,市场更不会出现硬着陆。
针对房地产市场的发展趋势,《报告》建议,减免普通商品住房交易税费,促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外,还可给予适度财政补贴。
2016年房价会跌吗?
从国家统计局公布的数据来看,截止2014年末,中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人,不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)136782万人,比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人,人口出生率为12.37‰,死亡人口977万人,人口死亡率为7.16‰。尽管人口自然增长率为5.21‰,比上年提高0.29个千分点,但相比之前10几年,人口增速已明显放缓,人口红利在逐渐减少,这就决定了楼市需求的增速也会逐年放缓。
然而,对于大多数品牌房企来讲,出于对业绩和增长率的追求,在资金、人员、土地各方面不断加大投入,即使在楼市下半场依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率,这会导致房地产行业产能过剩,供应过多,库存高企,造成更大的去库存压力。
综上所述,无论是从宏观经济增长层面,还是从人口红利层面,还是从企业盲动扩张导致库存增加的角度来讲,大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题。这也就决定了2015-2016年楼市"去库存"基调不会改变。
同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这意味着中国房地产市场供求已基本平衡,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。未来房地产市场会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的特征。
从楼市大趋势来看,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮"救市"政策导致楼市基本面复苏好转的"大年"不可持续。
今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市"地王"频现。笔者认为,今年以来土地市场高溢价、"地王"现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的"地王"的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。
从历史经验来看也是如此,2009~2010年、2013年土地市场"地王"频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看,如果土地市场"地王"现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
土地市场"高溢价"、"地王"是魔鬼,这或将导致楼市调控政策由当前的"救市"为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。
从投资增速看,国家统计局数据显示,2015年1~9月份,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1~8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落,这也反映出楼市下半场需求不足导致房企投资动力不足。
从短期来看,当前楼市仍然是调整期,"去库存"仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;待市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。
