临港袁国华 园区中国专访袁国华总裁|临港集团的四张王牌名片
经济发展的最高境界,不是做产品,也不是搞标准,而是打造平台。最近这家公司一直集体开会在讨论共享经济和平台经济,研究的重要对象就是Uber。
产业园区的打造讲究单位产出,这是到哪里都颠扑不破的硬性指标。这家公司旗下的招牌园区,2015年已开发的11平方公里土地上实现企业总营业收入2700亿,税收超过100亿,单位产出名列全国前茅,被称为“上海最牛园区”。
产业地产最核心的武器就是金融资本。这家公司去年发起了中国产业地产行业最大规模的基金——100亿规模的园区开发基金,并且引入社保基金作为LP。
如果你们对我们一直没完没了地介绍华夏、天安、联东、亿达有些审美疲劳了,不妨来看看这家公司换换口味。
它的名字叫做上海临港集团,上海市管企业中唯一以园区开发为主业的国企集团,这部分业务在2015年在A股成功借壳上市——上海临港(600848.SH)。
上面说的那个招牌园区,叫做漕河泾,嗯,好像名气比这家公司还要大。
3月18日,作为园区中国2016中国产业地产30强榜单调研的一个重要节点,我们在漕河泾的标志性建筑——新漕河泾国际商务中心的最高层38层,临港集团总部,拜访了临港集团新任总裁袁国华。
这位“重量级”人物虽然是新任总裁,却是临港集团绝对的元老级人物,31岁投身漕河泾,37岁开疆临港产业区,把人生最宝贵的20年都奉献给了临港集团。因此,在和我们谈起临港的过去、现在和未来时,其侃侃而谈,自豪之情溢于言表。
临港集团从诞生时起就背负双重使命,既要以市场化手段推动园区开发,也要完成上海市委市政府交给的产业发展功能,因此同时具有竞争性和功能性两个国企属性。在定位上,临港集团此前一直以“产业推动者”自许,但随着近年来上海城市更新趋势的日益显著,它的头上又多了一个“城市更新建设者”的名衔。
我们今天着重介绍一下临港集团手中的“产业地产四张名片”,或者说四张王牌,虽然说集齐了召唤不出神龙,但是在上海产业地产市场也足以通杀四方了。
第一张标志性名片就是漕河泾,是二级园区开发的王牌。
我们之前也有过反复的介绍,“为人不识漕河泾,阅遍园区也枉然”。这个创立于1984年的新兴技术开发区是中国最早的一批开发区之一,没有管委会、市场化运作、公司制经营,在众多国家级开发区中,是一个具有鲜明特色的另类。如今这里聚集了超过2500家中外高科技企业,上海企业都以能在漕河泾开发区落户为相当之荣耀。
第二张名片是一级开发 产业新城的王牌,即位于上海东南部的临港产业园。
这是一个规模庞大、发展迅速、以重型装备制造为核心的产业新城,规划面积近247平方公里,用袁国华的话说,“面积相当于半个新加坡”。
临港产业园是目前世界上少有得集航空、海运、铁路、高速公路、内河运输等五种交通功能于一体的区域,被国外惊呼为“五龙汇聚”,也是整个上海非常倚重的核心产业功能区,战略重要性堪比当年的浦东,其第一任管委会主任,正是如今的上海市长杨雄。
经过13年的发展,临港产业区已经基本形成了汽车整车及零部件、大型船舶关键件、发电及输变电设备、海洋工程设备、航空零部件配套等五大装备产业制造基地,其入驻的国内外大型品牌企业和产业品类灿若星河,在产城融合发展方面也取得了令人侧目的成绩,这些发展成果大家可以自行查看资料,这里就不赘述了。目前,这里刚刚开发了30%~40%,未来还有巨大的发展空间。
第三张名片就是品牌输出的王牌,以漕河泾松江园区的“新桥模式”为代表,我们之前也有过专门的文章介绍。在去年的借壳上市中,装入上市平台的主要部分就是这些二级开发业务。
漕河泾是整个上海“区区合作、品牌联动”战略下的主力军,松江区新桥镇和临港集团漕河泾开发区共同投资成立平台公司,开发建设规划面积3000亩的漕河泾松江高科技园。在2015年度上海市104个工业区块综合评价中,漕河泾松江园区的发展速度跃居第一,用地效益名列第五,单位面积税收产出达到全区平均水平10倍以上,被称为“上海最猛园区”,也成为上海市工业区转型升级的试点样本之一。
以园区中国不那么准确的了解,上海这个地方吧,尤其是各个区政府,对外来产业地产商和其他区域的园区平台不是那么感冒。但是临港集团由于市属直管企业这个特殊身份,比较容易被各区政府所接受,相对而言这种合资的开发管理输出更容易,障碍更小。
尤其值得一提的是,在这种国有资产与集体资产利益捆绑开发园区的机制下,原来的离土农民也分享了发展中的红利。除了资产增值和公司分红以外,这些村镇集体企业甚至在这次借壳上市过程中成为上市公司的股东,如新桥资管、九亭资管、浦东康桥这些,其实都是各园区当地农民将集体资产量化后组建成立的镇一级资产管理平台。这既符合国企“混合所有制”的改革方向,也符合上海“创新开发区与周边镇联动发展机制”的重要工作方针。
“去年A股市场上上海临港的股价上涨,也确实给这些农民股东带来了真金白银的收益。”袁国华说。
第四张名片就是城市更新的王牌“新业坊”。
目前,临港集团已经和静安区政府、宝山区政府和虹口区政府达成了战略合作,在原有的一些老旧厂房和办公区进行更新改造,以“临港新业坊”的产品形象重新投向市场。
所谓的新业坊,是临港集团在原有空间、产业、资源、服务的基础上,整合市场合作伙伴,以专业化、标准化、市场化、国际化的运作模式,以新产业、新空间、新服务为重要抓手,提供“办公 服务 产业 空间 投融”全方位的创新创业服务,打造具有全球影响力的创新创业园区平台业态。
在合作细节上,临港集团主要是采取轻资产的合资公司形式租用土地20年,进行更新、改造、运营和服务。“做产业生态集聚是临港的特长,在此基础上,我们引入了优客工场、36氪这样的优秀合作伙伴,不断嫁接植入对方的服务系统,打造一个众创生态、合作共赢的大平台。”袁国华说。
四张名片,如果从1984年算起的话,临港集团前后一共修炼了32年,涵盖了一级、二级、输出管理、轻资产改造(包租)这两重两轻的四张牌,形成一个刚柔并、轻重并行的产业地产产品矩阵。就如同身兼乾坤大挪移和九阳神功的张无忌,要柔有柔,要刚有刚,面对不同的交易对手,自有不同的打法。这几乎可以让临港集团渗透到产业地产的每一个层面,足以应对市场千变万化的需求。
